樓市平衡發(fā)展需因城施策分類施政

隨著7月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)已先后出爐。整體而言，上半年全國樓市出現(xiàn)了愈加嚴(yán)重的分化，一線城市一季度高溫火熱，二季度開始降溫，房?jī)r(jià)升高，漲幅收窄；二線城市后來居上，不斷升溫，二季度漲勢(shì)趕超一線；三四線城市萎靡不振，去庫存形式依舊嚴(yán)峻。

偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)胡景暉表示，市場(chǎng)的實(shí)際情況證明，普惠式的貨幣和稅收政策并未對(duì)“去庫存”起到行之有效的作用，反而導(dǎo)致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市更加火熱。因此，未來的樓市政策需考慮從以下幾點(diǎn)著手：

1、摒棄普惠制貨幣和稅收政策

目前實(shí)行的這種全國普惠式降息減稅的貨幣和稅收政策，過于“一刀切”，釋放的流動(dòng)性不僅沒有進(jìn)入需要去庫存的市場(chǎng)，反而涌入了熱度本就較高的區(qū)域，加劇了地區(qū)間的不均衡狀況。

2、因城施策區(qū)域政策差別化

針對(duì)不同的城市，政府需要實(shí)行不同的政策引導(dǎo)。一線城市隨著滬九條、深六條以及北京區(qū)域加強(qiáng)限購措施的出臺(tái)，政策風(fēng)向已經(jīng)從嚴(yán)趨緊，未來應(yīng)維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持政策平穩(wěn)；二線城市則需針對(duì)樓市過熱的區(qū)域果斷出臺(tái)針對(duì)性政策，抑制過熱勢(shì)頭，廈門、合肥收緊信貸政策就是很好的先例；而三四線城市才是真正需要加速去庫存的區(qū)域，必須加大政策傾斜力度。

3、三四線城市需吸引人口流入

三四線城市需盡快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，完善教育、醫(yī)療等公共資源配套，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、有吸引力的就業(yè)機(jī)會(huì)和完善的公共資源配套吸引人口流入，否則去庫存將只是一個(gè)偽命題。

4、著力解決夾心層住宅需求

“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”看似合理，其實(shí)也存在嚴(yán)重問題，地王使得市場(chǎng)豪宅化，有能力支付高端豪宅的購房需求不超15%，政府能力范圍內(nèi)保障房能覆蓋的人群也不超15%，而剩下70%的夾心層兩頭都?jí)虿簧?，需要著力解決。因此，加大中低價(jià)位商品住宅供應(yīng)才是重中之重。

5、在寬松貨幣政策與房?jī)r(jià)之間加裝防火墻

就宏觀經(jīng)濟(jì)整體而言，貨幣政策在下半年仍有一定的寬松余地和刺激空間。但貨幣政策只是短期行為，不能作為提振經(jīng)濟(jì)的主要政策手段。而且即使執(zhí)行寬松貨幣政策，也需要在寬松貨幣政策與房?jī)r(jià)之間加上兩道防火墻：一是銀行在購房貸款上應(yīng)堅(jiān)持927政策原則，在首付比例和利率上，根據(jù)購房的套數(shù)、人群等進(jìn)行差別化對(duì)待；二是在銀行與開發(fā)商之間要有調(diào)控措施，避免資金過度流入樓市開發(fā)，推高地價(jià)。

6、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)滿足住房需求

租賃市場(chǎng)是解決百姓居住需求的重要渠道，目前國家已經(jīng)明確了對(duì)租賃市場(chǎng)的支持和鼓勵(lì)，確立了“購租并舉”的戰(zhàn)略方針。未來，對(duì)租賃市場(chǎng)的支持需要進(jìn)一步細(xì)化、落地，重點(diǎn)扶持提供中低端房源的住宅提供商，滿足更多租房人群的需求，以租賃推動(dòng)庫存去化。

總而言之，無論是貨幣政策、稅收政策還是其它政策，未來的樓市政策都需要做到具體問題具體分析，不能“一刀切”。只有因城施策、分類施政，才能平衡樓市，實(shí)現(xiàn)真正的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。