公寓被變相限制? 上海楊浦商辦用地溢價178%拍出

一直以來以低價或是零溢價成交的商辦土地如今也拍出了高價。

7月28日，楊浦區(qū)平?jīng)?/strong>社區(qū)01C2-02地塊（73街坊）被上海楊浦科技創(chuàng)新有限公司9.67億元摘下，溢價率177.6%，樓板價48582元/平方米。

土地出讓文件顯示，地塊東至江浦路，南至平盛苑住宅小區(qū)，西至懷德路，北至長陽路，總建筑面積1.99萬平方米，容積率2.5，地塊限制條件為：限高60米，辦公占比80%，商業(yè)占比20%，商辦均需整體自持不少于20年，若建造公寓式辦公物業(yè)則需按年限自持。

一名市場人士分析指出，地塊出讓條件中最受關注的一條是：公寓按年限自持，這或將變相限制公寓的交易數(shù)量，表明政府正大力扶持租賃市場、調整市場供應。

本次楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)出讓的商辦用地，所處的東外灘板塊及緊鄰的鞍山板塊商業(yè)及辦公整體存量約39.4萬平方米，周邊項目租金約為4元-5元/平方米/天。因此這塊地對后期招商有一定規(guī)劃，后期需引進至少一家世界五百強企業(yè)或企業(yè)總部，并鼓勵引入汽車零部件研發(fā)測試、汽車碰撞試驗等相關功能，且項目后期底層及二層作為其實驗中心，該部分每層建筑面積應不低于3000平方米、每層層高為8米-9米，不得插層且挪作他用。

上海中原市場研究部資深研究龔敏表示，此次出讓的商辦地塊特別引人矚目，原因是此前楊浦區(qū)平?jīng)雎方值莱山坏纳剔k地塊樓板價都沒有超過2萬元/平方米，在2013年、2015年其樓板價基本在1.5-1.6萬元/平方米徘徊，以底價成交為主。而此次地價大漲，近5萬的樓板價已經(jīng)超過了周邊寫字樓售價水平，天科國際大廈辦公樓售價在4萬元/平方米。

龔敏分析道，此次地塊高價成交，首先因為交通利好，地塊緊鄰軌交12號線江浦公園站，而北側的長陽路可直達外灘隧道，東北側為江浦公園。比較近地鐵的陸家嘴附近寫字樓售價可達7萬元/平方米以上。其次，地塊限制性條件并不算太苛刻，其一是沒有限制酒店式公寓的建造，但必須按出讓年限整體持有；其二是要求物業(yè)持有年限為20年，持有期滿后可銷售，20年后伴隨東外灘整體發(fā)展以及地塊近地鐵的優(yōu)勢售價會有一個不小的提升。此外，從融資角度來看，房企目前對持有物業(yè)并不十分排斥，尤其相對好的地段對融資更為有利，何況中標房企是楊浦區(qū)屬國有獨資企業(yè)，集團公司圍繞楊浦國家創(chuàng)新型試點城區(qū)建設，成為產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)、園區(qū)運營、科技金融服務為一體的綜合服務商，無論是融資和招商都較為便利。