政策邊際放松下，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向何方？

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年無疑是跌宕起伏的一年。

2021年上半年，多城樓市高溫不退，土地市場(chǎng)成交火熱，調(diào)控政策不斷升級(jí)。然而，下半年以來“畫風(fēng)突變”，在多種因素疊加下，全國樓市成交急劇降溫，集中供地流拍不斷，部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難。

從政策走向上看，9月底央行首提房地產(chǎn)“兩個(gè)維護(hù)”，釋放出積極信號(hào)。隨后政策暖風(fēng)頻吹，12月3日，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，這是時(shí)隔幾年后，監(jiān)管部門再提改善性住房需求。12月6日，政治局會(huì)議明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”，首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，具有非常重要的意義。

與此同時(shí)，部分省市結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具體情況，從供需兩端發(fā)布相關(guān)扶持性政策，以提振市場(chǎng)信心。這些政策主要包括購房補(bǔ)貼、契稅減免、提升公積金貸款額度等，帶有明顯的托市意味。

在政策邊際放松下，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方，引發(fā)各方熱議。

貝殼研究院在最新報(bào)告中指出，影響2022年市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。

對(duì)于政策環(huán)境及信貸投放，中指研究院稱，2022年貨幣政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化對(duì)“六穩(wěn)”“六保”的支持力度，房地產(chǎn)金融審慎管理制度將進(jìn)一步完善，住房信貸環(huán)境短期存在改善預(yù)期，但全年改善空間有限。

銀河證券分析師王秋蘅認(rèn)為，未來“房住不炒”基調(diào)不變，“大放水”式寬松難再現(xiàn)。各地有更大的自主權(quán)進(jìn)行政策調(diào)整，未來“限漲”和“限跌”將并行，“調(diào)控”和“調(diào)整”將并行。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，基于監(jiān)管層對(duì)合理住房需求的支持，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部放松，主要在行政性管控、房貸政策，以及其他一些購房政策等方面得到體現(xiàn)。但目前來看，政策的局部放松對(duì)市場(chǎng)的刺激力度不足，且市場(chǎng)底明顯滯后于政策底。

“房地產(chǎn)需求的短期決定因素，仍然是按揭貸款的發(fā)放速度和利率。我們相信在加大投放按揭貸款的推動(dòng)之下，2022年3月房屋交易市場(chǎng)有望迎來復(fù)蘇。”中信證券認(rèn)為，隨之而來，則是土地交易市場(chǎng)的活躍，并購市場(chǎng)的復(fù)蘇，開發(fā)投資熱情的提升和產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)的化解。

貝殼研究院預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)明年二季度開始新房市場(chǎng)將逐漸回暖。原因是一季度銀行與金融機(jī)構(gòu)貸款額度充足，有利于保障房企的開發(fā)資金以及購房者按揭貸款的充分發(fā)放，信心的恢復(fù)將傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)的供應(yīng)與成交。

此王秋蘅亦指出，房企融資的至暗時(shí)刻已過，明年上半年信貸發(fā)放逐步加強(qiáng)。“銷售恢復(fù)需要時(shí)間，預(yù)計(jì)明年二季度企穩(wěn)。”

不過，對(duì)于明年全年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判，多家機(jī)構(gòu)仍較為謹(jǐn)慎。中指院稱，2022年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

中指院預(yù)計(jì)，在需求端，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境有所改善，推動(dòng)合理需求正常釋放，但受新房供應(yīng)端縮量、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地等因素影響，預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷售面積下降6.8%-8.3%；在供應(yīng)端，2022年全年宅地成交縮量，疊加房企資金壓力下新開工意愿減弱，新開工將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)將同比下降。

克而瑞研究院也認(rèn)為，居民購買力透支效應(yīng)的影響已經(jīng)展現(xiàn)，2022年商品房銷售規(guī)模將進(jìn)一步縮量，全年將同比負(fù)增長(zhǎng)。“房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。”

“2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)支柱地位不變，政策穩(wěn)定市場(chǎng)的意圖不變，但政策的內(nèi)容較之歷史有變化，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將有變化。”中信證券在研究報(bào)告中表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。