上海7月地價(jià)246億創(chuàng)6年新高 房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足

7月滬新建商品住宅價(jià)格雖再度漲至歷史高位，但能看到環(huán)比漲幅已連續(xù)兩月收窄，即使交易量在近兩月出現(xiàn)顯著回升，但新房均價(jià)進(jìn)一步上漲已然內(nèi)動(dòng)力不足。

7月，上海土地成交金額創(chuàng)出月度歷史新高。上海中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，上海土地（不包括工業(yè)用地）成交面積54.14公頃，成交金額246.22億元，環(huán)比分別上漲12.99%、28.61%；同比面積下滑1.09%，金額同比上漲45.05%。值得關(guān)注的是成交金額也創(chuàng)下自2010年以來7月份的月度新高。

7月地王輪番上演，首先是月初，合景泰富47.35億元競(jìng)得松江大學(xué)城宅地，樓板價(jià)39073元/平方米，刷新板塊宅地樓板價(jià)紀(jì)錄；月中，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊被新城總價(jià)37億元拿下，樓板價(jià)67409元/平方米，雖然沒有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期水平，但也刷新了自2010年以來全市宅地樓板價(jià)紀(jì)錄。月末，金地以88億元拿下浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊，年度總價(jià)地王誕生，作為遠(yuǎn)郊土地，其溢價(jià)之高令人乍舌。最后是楊浦區(qū)新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊，被融信以31.55億元摘下，樓板價(jià)52840元/平方米，但凈地價(jià)高達(dá)9萬(wàn)元/平方米，目前內(nèi)環(huán)內(nèi)均價(jià)尚未突破10萬(wàn)元/平方米，而該幅位于中外環(huán)線的地塊中標(biāo)地價(jià)將直接把板塊房?jī)r(jià)推向超過10萬(wàn)。

以往商辦用地不是底價(jià)就是低價(jià)成交，而在7月多幅土地出現(xiàn)溢價(jià)，甚至高溢價(jià)，如楊浦區(qū)平?jīng)?/strong>社區(qū)01C2-02商辦地塊被上海楊浦科技創(chuàng)新有限公司9.67億元摘下，溢價(jià)率177.6%，樓板價(jià)48582元/平方米，又如閔行兩幅商辦土地也現(xiàn)一定溢價(jià)。

上海中原市場(chǎng)研究部資深研究經(jīng)理龔敏分析了7月地王頻現(xiàn)的三大原因：主要與供地節(jié)奏有關(guān)，上半年土地供應(yīng)緊張，即便是4-5月份土地供應(yīng)面積不過50-55公頃左右，而6月土地供應(yīng)達(dá)90公頃，為7月成交奠定了量的基礎(chǔ)；其次，7月多幅宅地質(zhì)量提升，與以往集中供應(yīng)在奉賢、青浦等郊區(qū)相比，7月成交的土地中，外環(huán)線內(nèi)就有多幅，或是在偶爾有供應(yīng)郊區(qū)板塊；再次，銷量較好的2016年，房企積極競(jìng)拍造成了地價(jià)高漲，中標(biāo)房企大部分今年銷售額高于去年水平，如金地和新城今年上半年成交金額同比上漲超過100%，而從存貨與銷售量來看，如金地和合富泰景兩大房企，按照2015年底的消化速度庫(kù)存已不足一年半消化時(shí)間，這也促使他們積極拿地。

樓市方面，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，7月上海市新建商品住宅供應(yīng)量為78.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲7.5%，同比下滑18.8%；成交量為131.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5.3%，同比下滑2.3%；成交均價(jià)37319元/平方米，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲7.7%。6月供求比為0.6:1，7月延續(xù)了供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。

鏈家研究院上海高級(jí)分析師錢寧羅指出，7月滬新建商品住宅價(jià)格雖再度漲至歷史高位，但能看到環(huán)比漲幅已連續(xù)兩月收窄，即使交易量在近兩月出現(xiàn)顯著回升，但新房均價(jià)進(jìn)一步上漲已然內(nèi)動(dòng)力不足。據(jù)四大一線城市公開數(shù)據(jù)，7月新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅方面，上海情況最佳，北京、深圳漲幅均不及上海，而廣州更是出現(xiàn)年內(nèi)首度下跌。

顯然，這一波樓市上漲行情中，一線城市包括上海的價(jià)格上漲空間已接近尾聲，但錢寧羅認(rèn)為，以7月來看，全市新建商品住宅的供應(yīng)量及成交量均出現(xiàn)同比下跌，而供應(yīng)量的減少更為嚴(yán)重，目前這種低供應(yīng)狀況已維持兩個(gè)月，由此，將進(jìn)一步加大供需矛盾，而這也是除成交結(jié)構(gòu)因素外，影響新建商品住宅均價(jià)的不穩(wěn)定因素之一。

正是在這個(gè)過程中，又出現(xiàn)土拍價(jià)格的接連走高，當(dāng)然這種走高更多是金融加速器的作用，但各方將其推導(dǎo)到住宅銷售端是顯而易見的，外圍區(qū)域的剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格已“非剛需化”，而某些目前還有土地可出讓的較為中心區(qū)域如虹口、楊浦、新靜安等則在短期內(nèi)膨脹為“新豪宅”聚集地。