房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入整合時(shí)代 市場(chǎng)格局將面臨重構(gòu)

新一輪深化國(guó)企改革加快推進(jìn)，地產(chǎn)央企重組動(dòng)作頻頻；房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，特別是“地王”頻出，并購(gòu)更成為房地產(chǎn)企業(yè)保持規(guī)模經(jīng)營(yíng)的重要手段之一。業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)業(yè)正告別野蠻擴(kuò)張時(shí)代，市場(chǎng)格局面臨重構(gòu)，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

地產(chǎn)央企整合步伐加快

早在2010年，國(guó)資委就向78家非主業(yè)央企發(fā)出“退房令”，只保留16家以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的中央企業(yè)，但由于沒(méi)有時(shí)間表和具體實(shí)施方案，“退房令”一直進(jìn)展緩慢。隨著新一輪深化國(guó)企改革，地產(chǎn)央企整合步伐明顯加快。

7月6日，總部位于廣州的保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將與中航地產(chǎn)籌劃重組整合方案，潛在交易事項(xiàng)中有70個(gè)左右是房地產(chǎn)項(xiàng)目，交易體量約占前者凈資產(chǎn)的15%。

保利和中航是目前地產(chǎn)央企整合的一個(gè)縮影。今年3月，中海地產(chǎn)宣布收購(gòu)中信旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合，交易對(duì)價(jià)為310億元，由此獲得中信布局于25個(gè)城市、總建筑面積為2400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

在停牌5個(gè)月之后，2015年9月，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。招商蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。

此外，五礦和中冶、中交、魯能均啟動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，隨著國(guó)企改革持續(xù)深化，央企間的兼并重組已延展到地產(chǎn)。未來(lái)兩到三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數(shù)量極有可能進(jìn)一步減少。

高地價(jià)加速房企資源整合

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)共誕生219宗價(jià)格超過(guò)10億元的土地。多位上市房企負(fù)責(zé)人表示，目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企，通過(guò)傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過(guò)并購(gòu)收購(gòu)可以快速實(shí)現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在熱點(diǎn)城市并購(gòu)遠(yuǎn)比拍“地王”劃算。

目前，我國(guó)約有上萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中僅上市公司就約200家。記者采訪了解到，除了央企層面的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在加速整合。

受困于信貸吃緊和去化壓力等困局，越來(lái)越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力陡升，不得不出讓企業(yè)項(xiàng)目或變賣股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者以維系運(yùn)營(yíng)，而大型房企則以雄厚的資本實(shí)力，在保障自身業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，進(jìn)行戰(zhàn)略并購(gòu)或者入股優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

7月26日，恒大地產(chǎn)完成了對(duì)上市公司嘉凱城的要約收購(gòu)，將成為控股股東。對(duì)恒大而言，此次收購(gòu)除豐富了其土地儲(chǔ)備資源，進(jìn)一步增加一、二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比外，還擁有了一個(gè)A股融資平臺(tái)。

在此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇在于集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。

融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌表示，由于土地市場(chǎng)火暴，風(fēng)險(xiǎn)加大，融創(chuàng)已停止申請(qǐng)拿地，但不會(huì)停止并購(gòu)。今年5月，融創(chuàng)中國(guó)及萊蒙國(guó)際聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國(guó)以43.9億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。

資源正向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚

去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這一舉措將有利于促進(jìn)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，推動(dòng)規(guī)模房企做大做強(qiáng)。

來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)表明，今年上半年，前100名房企的金額、面積排名門檻雙雙大幅提升，其中，金額門檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的金額門檻同比翻番115%。重組、并收購(gòu)已大大提升了市場(chǎng)集中度。

這也表現(xiàn)在市場(chǎng)份額占有上，前100名房企占比上升到44.35%，前50名房企占比達(dá)35.44%。特別是銷售額突破千億的房企已達(dá)5家，而去年同期僅有一家。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)格局正面臨重構(gòu)。今年以來(lái)，央企地產(chǎn)重組整合加快，地產(chǎn)“巨無(wú)霸”指日可待。再?gòu)氖袌?chǎng)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)看，近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)量及金額均在不斷上升，僅2015年前三季度并購(gòu)案就達(dá)176宗，涉及金額1600億元。

蘭德咨詢總裁宋延慶等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)告別野蠻的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代后，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。展望未來(lái)，國(guó)企間、民企間、國(guó)企與民企間整合將成為一種趨勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)逐漸下滑，房地產(chǎn)企業(yè)如何確保利潤(rùn)空間仍是未來(lái)房企轉(zhuǎn)型面臨的最大挑戰(zhàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。