房企“補(bǔ)倉(cāng)”上海土地：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng) 調(diào)控漸近

房企在上海土地市場(chǎng)積極補(bǔ)倉(cāng)正顯現(xiàn)出各自戰(zhàn)略布局思路。

8月3日，青浦土地三連拍，分別由首創(chuàng)以19.13億元，溢價(jià)107.31%摘下。中南以19.6億元的價(jià)格，溢價(jià)54.38%獲得綜合用地。碧桂園+東原地產(chǎn)聯(lián)合體以14.12億元，溢價(jià)100.71%拿下。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢獲悉，上半年，中南在上海拿了2塊地，分別位于朱家角與太倉(cāng)；首創(chuàng)在上海徐徑、浦東各拿一塊地。至于東原、碧桂園聯(lián)合體，鏈家研究院上海高級(jí)分析師錢寧羅指出，二者今年在滬上均未有土地?cái)孬@，但目前二者在上海原有的兩三個(gè)項(xiàng)目也已進(jìn)入銷售后期，即將面臨青黃不接局面，因此斬獲土地意愿強(qiáng)烈。在近期新江灣土地拍賣過(guò)程中，東原即已聯(lián)合保利競(jìng)價(jià)。與此同時(shí)，資金較為充裕的二者也不斷在武漢、成都等二線城市吃下土地。觀察近期的土拍市場(chǎng)，主流房企大部分缺席，而對(duì)于排名并不靠前的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在轉(zhuǎn)型艱難且需要一定時(shí)間成本的情況下，想要生存，都離不開(kāi)土地儲(chǔ)備。顯然，一線城市土地成本雖高，但仍讓他們不計(jì)成本地走馬圈地，因?yàn)榭梢哉f(shuō)他們已無(wú)路可退。

錢寧羅指出，此次斬獲三幅地塊的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以說(shuō)都屬于滬上“非主流”。對(duì)于首創(chuàng)這種京籍國(guó)企而言，進(jìn)入北京以外的一線城市依舊要付出不小代價(jià)，而其發(fā)展路徑也主要從外圍區(qū)域土儲(chǔ)開(kāi)始，首創(chuàng)此前已在青浦?jǐn)孬@4塊土地，當(dāng)然也開(kāi)啟了輔以合作開(kāi)發(fā)等方式，首創(chuàng)也已將觸角伸及松江，但整體來(lái)說(shuō)，首創(chuàng)的大本營(yíng)仍集中在西南遠(yuǎn)郊區(qū)域，而經(jīng)過(guò)一段經(jīng)營(yíng)期后，首創(chuàng)也開(kāi)始零星布局核心區(qū)域，如2015年在楊浦平?jīng)?/strong>社區(qū)斬獲的地塊。這種點(diǎn)面結(jié)合的方式，也可以從整體上拉低布局成本及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

中南已二次入主青浦，作為一家江蘇南通的近滬房企，從去年斬獲奉賢區(qū)地塊入滬，獨(dú)立拿地的行事作風(fēng)決定了其資金實(shí)力并非那么充裕，因此可承受的地塊風(fēng)險(xiǎn)有限，其今年2月拍得的該區(qū)域純宅地樓板價(jià)與此次拍得的商住地塊均價(jià)較為接近，雖然對(duì)中南來(lái)說(shuō)，能夠拍得原有地塊對(duì)面的宅地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)或更佳，但兩塊宅地拍賣過(guò)程中，中南均未出價(jià)，可見(jiàn)其整體拿地作風(fēng)并不激進(jìn)，布局上海穩(wěn)扎穩(wěn)打。

來(lái)自上海中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)2015年底的庫(kù)存為580.89億元，今年1-7月去化148.9億元；而碧桂園2015年底庫(kù)存1712億元，今年1-7月去化1250.7億元。相比之下，碧桂園補(bǔ)倉(cāng)需求更為迫切。

上海中原市場(chǎng)研究部資深研究經(jīng)理龔敏指出，青浦三房企的城市布局戰(zhàn)略并不一致，其中只有首創(chuàng)將上海作為重要的戰(zhàn)略布局點(diǎn)，首創(chuàng)曾表示上海是其踐行城市運(yùn)營(yíng)商的重要陣地；而對(duì)于中南而言仍是深耕二三線，一線城市是其探索發(fā)展之地。

碧桂園作為千億級(jí)綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其深耕點(diǎn)及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略都不同，一線城市也并非其主要戰(zhàn)略布點(diǎn)。從近7年的拿地情況來(lái)看，碧桂園在上海只取得過(guò)4幅地塊，建筑規(guī)模計(jì)33.1公頃；而首創(chuàng)拿地8幅，累計(jì)建筑面積77.95公頃；相對(duì)來(lái)說(shuō)中南最少僅拿了2幅，累計(jì)建筑面積8.7公頃。

2016年各地采取分類調(diào)控政策，非一線城市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)顯著，一線城市上海盡管實(shí)施了更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，但對(duì)量?jī)r(jià)沖擊并不大，伴隨郊區(qū)地王不斷誕生，不差錢房企湊熱鬧現(xiàn)象成為家常便飯。

龔敏更指出，對(duì)于房企而言，高價(jià)拿地并不可怕，因?yàn)榭梢燥L(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)或是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，如前期首創(chuàng)注入51%資本與保利聯(lián)合開(kāi)發(fā)周浦地王項(xiàng)目，此次碧桂園與東原地產(chǎn)再度聯(lián)手等。高價(jià)拿地對(duì)于上市企業(yè)而言也可以增加其市值從而獲得更多融資額。她認(rèn)為，高價(jià)拿地之后的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)中去了，市場(chǎng)繁榮但非真繁榮，距離下半年市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整已不遠(yuǎn)。