產(chǎn)融增持新時代：從搶地到搶股權

8月8日早，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌發(fā)布微博稱，“融創(chuàng)沒有買萬科的股票，我也沒有買萬科的股票。無論是融創(chuàng)還是我個人買萬科的股票既沒有理由也不合邏輯。”

上述公開表態(tài)意味著，孫宏斌及融創(chuàng)不是萬科股權大戰(zhàn)的“攪局者”。不過，即使孫宏斌沒有買入同行萬科，目前的局勢也逐步演化為，地產(chǎn)同行繼險資成為地產(chǎn)股的新“攪局者”。

地產(chǎn)行業(yè)目前已落入白銀時代，兼并重組不可避免。近期就發(fā)生了恒大控股嘉凱城、成為廊坊發(fā)展第一大股東、入股萬科以及寶能系成為萬科第一大股東的熱點事件，另外中海地產(chǎn)收購中信旗下地產(chǎn)業(yè)務塵埃落定，而保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)也雙雙籌劃重組。

在業(yè)內人士看來，目前地產(chǎn)界已然從以往赤裸裸的“搶地”模式演化為“搶股權”模式，而后者風險較小，并且“省時省力”。

自去年年中股市劇烈下跌以來，以安邦、前海人壽、國華人壽、陽光保險、泰康保險等為代表的險資頻頻舉牌地產(chǎn)股成為一大亮點。

值得注意的是，接棒險資成為地產(chǎn)“攪局者”的正是地產(chǎn)同行。繼寶能系舉牌成為萬科第一大股東后（通過鉅盛華及設立的保險公司前海人壽搶籌），恒大也入主嘉凱城、成為廊坊發(fā)展第一大股東、入股萬科，另外恒大還持有金科股份、粵宏遠A等地產(chǎn)股。

8月8日，廊坊發(fā)展發(fā)布的股東權益變動公告顯示，恒大地產(chǎn)集團8月4日在二級市場增持完成后，總計持有股份5702.46萬股，占廊坊發(fā)展總股本的15%；同在8月4日，恒大宣布通過附屬公司收購5.17億股萬科A，占其總股本的4.68%。

“地產(chǎn)行業(yè)本身有兩個趨勢：大者恒大和宏觀調控。以往單純依靠房地產(chǎn)業(yè)本身已經(jīng)很難再有暴利的時代，因此這些前期積累者想要突破自身發(fā)展瓶頸，就需要借助資本市場。”香頌資本執(zhí)行董事沈萌指出，如果寶能可以奇襲萬科，那么恒大也可以。而且恒大如果拿下萬科，協(xié)同效應更強；即便拿不下，作為一個重要財務股東，獲利豐厚也是難免的。

恒大對于增持萬科的表態(tài)是“主要基于財務投資的目的”。值得注意的是，二級市場對于恒大概念的A股追捧狂熱。

8月4日-8日，萬科A漲幅高達22%；7月29日-8月8日，廊坊發(fā)展?jié)q幅高達66%；8月3日-8日，嘉凱城漲幅高達40%；另外粵宏遠A8日也拉出漲停。

平安證券地產(chǎn)周報指出，“從險資搶籌房企股權，到房企紛紛設立保險公司搶籌優(yōu)質房企股權，到房企直接增持其他房企股權，被二級市場投資者拋棄的低估值高成長高股息率的優(yōu)質房企，正受到越來越多產(chǎn)業(yè)資金的青睞。”

“房企直接增持其他房企股權的原因上，涉及不同的場景，不同的主題，因此背后的想法都不一樣。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，恒大布局A股的背后可能考慮為其回歸A股做鋪墊，這是比較簡單直接的理解?？裳陌咐?，萬達上市前與萬科合作，講了一個美好的資本故事。

“房地產(chǎn)業(yè)雖然深受調控之苦，但核心城市、品牌房企的價值就越來越凸顯，也就成為越來越集中資本的洼地。”沈萌認為。

面對越來越少的優(yōu)質地塊，房地產(chǎn)企業(yè)“搶地”早已進入白熱化階段。2016年以來，北上廣深、南京、蘇州、合肥等主要城市的地王頻出。

因此在業(yè)內人士看來，對于主流房企來說，面臨的問題不再是資金流緊張而是無地可拿，收購兼并成為很多房企青睞的拿地方式。

張宏偉指出，目前在北上廣一線城市拿地的成本太高了，如果不是拿地，而是直接在二級市場拿股份，不僅可以賺取差價收益，如果拿的股份達到一定程度還可以并表，改善公司財務結構；另外通過股權合作的方式開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務，也是目前房產(chǎn)商傾向的方式。“本地房產(chǎn)商的資源比較豐富”。

在收購同行的股權大戰(zhàn)中，長期以來高負債運行的房企們首先面臨的問題便是資金。

以寶能系增持萬科為例，其動用的資金是來自前海人壽的萬能險以及鉅盛華通過9個資管計劃的融資，前后斥資超過400億元；而恒大舉牌萬科花了99.68億元，另外舉牌廊坊發(fā)展也花了9.57億元，再加上控股嘉凱城斥資36億元，近期三筆對地產(chǎn)股的投資便合計花去了約145億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。