上海首次喊停經(jīng)適房出租 合同無效并收繳相關收益

原本為了解決住房困難人群住有所居的經(jīng)濟適用住房卻被拿來出租牟利。1日下午，滬上法院首次以民事制裁的形式“喊停”經(jīng)適房出租行為。

經(jīng)適房被擅自出租又轉租

2010年，張女士一家因住房困難，經(jīng)申請以單價4562元每平方米的價格購得松江某小區(qū)經(jīng)適房一套。當時相同地段、質量的普通商品住房的市場價格為8099元每平方米。

其與經(jīng)適房開發(fā)商、上海市徐匯區(qū)住房保障中心三方共同簽訂的《上海市經(jīng)濟適用住房預售合同》中明確約定：張女士等通過購買取得涉案房屋的有限產權。同時承諾，購買的經(jīng)濟適用住房供購買申請戶居住使用。在未經(jīng)許可的情況下，不得轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質，并不得設定除經(jīng)濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。

然而，2014年6月，張女士將購得的經(jīng)適房出租給齊先生并簽訂租賃協(xié)議。次年7月，齊先生又將房屋轉租出去。

事后，張女士發(fā)現(xiàn)齊先生擅自轉租行為，遂向法院起訴，提出解除與齊先生之間的租賃合同并要求齊先生支付房屋使用費等訴請。

判合同無效并收繳租金

一審法院審理后判決解除張女士與齊先生之間的租賃合同，合同解除后齊先生及轉租后的承租人均應搬離并返還房屋，齊先生應按合同約定的租金標準支付相關房屋使用費。一審判決后，齊先生以轉租有效等為由提起上訴，要求撤銷原判，改判駁回張女士的一審訴請。

上海一中法院審理后認為，本案中，張女士等三人僅以大幅低于同期同類房屋市場價的優(yōu)惠價格購得涉案房屋，并在住房預售合同中共同承諾，其購買的經(jīng)濟適用住房供購買申請戶居住使用。在未經(jīng)許可的情況下，其不得轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質。

因此，張女士作為涉案經(jīng)適房的有限產權人之一，其將涉案房屋出租給齊先生以獲取租金收益的行為違反上述承諾以及經(jīng)適房購房人不得擅自出租獲利等規(guī)定，系利用公共資源謀取個人利益。根據(jù)《合同法》規(guī)定，涉案經(jīng)適房租賃合同依法應屬無效。

同時，齊先生已實際占有使用涉案房屋，其占有使用利益無法律依據(jù)，構成不當?shù)美?，應按照合同約定的租金標準予以返還。但張女士的出租行為損害公共利益，其無權取得該部分使用費收益。

據(jù)此，上海一中法院判決：張女士與齊先生之間的租賃合同無效，同時另行下達決定書對相關收益予以收繳。

出租經(jīng)適房應受法律懲治

本案主審法官李興在案后接受記者采訪時強調，目前社會上經(jīng)適房出租現(xiàn)象較為普遍，根據(jù)建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局于2007年11月共同頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十三條規(guī)定，個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經(jīng)營。雖然上述《辦法》屬于國務院部門規(guī)章，其中關于經(jīng)適房出租的限制性規(guī)定亦非法律的效力性禁止性規(guī)定。但這種將本屬于民生保障性質的住房推向市場違規(guī)出租，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益，對整個社會的誠信、公平和正義均造成了損害，應當受到法律的懲治。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。