30年后的上?！巴猸h(huán)”是合肥？

常熟今年的房價較去年同期上漲了127.46％，但馬鞍山的房價較去年同期卻出現(xiàn)了下滑。

同樣，在昆山的房價大幅上漲時，紹興的房價卻在跌。

都是處在長三角城市群的中心城市，馬鞍山和常熟、昆山和紹興，為何房價表現(xiàn)如此迥異？

從8月22日上海市政府公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）（草案）》中，我們可以看出一些玄機：

規(guī)劃草案顯示，未來上海將與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區(qū)協(xié)同發(fā)展，形成90分鐘交通出行圈，構(gòu)建上海大都市圈。

如何理解？如果把整個長三角看作一個城市，就很明顯了，昆山和常熟屬于內(nèi)環(huán)，而揚州和馬鞍山則是在外環(huán)。

如果再如此類比往外排，那么像合肥、南京這樣距離的城市，相對于“上海大都市圈”這個大城市來說，基本就得是現(xiàn)在上海大虹橋、迪斯尼樂區(qū)域園的角色了。

按照目前的高鐵速度，300公里內(nèi)的行程基本在90分鐘左右可以完成，100公里以內(nèi)的距離，公路行程可以控制在90分鐘內(nèi)。所以以200米和300米為標(biāo)尺，具體按距離將長三角分為內(nèi)、中、外環(huán)，可以這樣分：

距離上海200公里以內(nèi)的主要城市——

太倉54公里、昆山68公里、嘉興94.9公里、蘇州96.1公里、常熟103.6、南通124.6公里、無錫133.5公里、湖州148.7公里、杭州172.3公里、常州175.4公里。這個距離圈我們姑且稱之為內(nèi)環(huán)。

距離上海200公里~300公里的主要城市——

紹興206.5公里、寧波216.3公里、鎮(zhèn)江248.5公里、義烏283.6公里，這個距離圈稱之為中環(huán)。

而300公里以上的城市則有——

南京300.2公里、揚州349.3公里、蕪湖350公里，我們姑且將這些城市稱作為外環(huán)圈層。

以這樣的觀點審視，本文開頭所說的“常熟和馬鞍山”“昆山和紹興”價格分化如此明顯，原因是否就顯得一目了然了呢，它們差在區(qū)位價值。

不要以為邦爺在說大話，我們正在談?wù)摰某壋鞘械男?yīng)，非常值得思考。

“超級中心”正在讓周邊城市持續(xù)升值

《長三角城市群規(guī)劃》明確賦予了上海在長三角地區(qū)無可匹敵的中心地位。

但另一方面，上海的土地開發(fā)強度已經(jīng)遠超國際上的同類城市，也就是說未來上海的建設(shè)用地規(guī)模只會“減量化”，大家只能到存量用地中找發(fā)展空間，而產(chǎn)業(yè)會向高附加值、低土地用量的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

但隨著上海產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、人口的外溢，以上海為中心的長三角城市群將得到發(fā)展，目前五個副中心級都會區(qū)的勢力范圍已經(jīng)劃分完畢，分別如下：

蘇錫常都市圈：包括蘇州、無錫、常州三市。全面強化與上海的功能對接與互動，加快推進滬蘇通、錫常泰跨江融合發(fā)展。

南京都市圈：包括南京、鎮(zhèn)江、揚州三市。提升南京中心城市功能，加快建設(shè)南京江北新區(qū)，促進與合肥都市圈融合發(fā)展。

杭州都市圈：包括杭州、嘉興、湖州、紹興四市。加快建設(shè)杭州國家自主創(chuàng)新示范區(qū)和跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)、湖州國家生態(tài)文明先行示范區(qū)。

合肥都市圈：包括合肥、蕪湖、馬鞍山三市。發(fā)揮在推進長江經(jīng)濟帶建設(shè)中承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和創(chuàng)新資源富集優(yōu)勢，提升合肥輻射帶動功能。

寧波都市圈：包括寧波、舟山、臺州三市。高起點建設(shè)浙江舟山群島新區(qū)和江海聯(lián)運服務(wù)中心、寧波港口經(jīng)濟圈、臺州小微企業(yè)金融服務(wù)改革創(chuàng)新試驗區(qū)。

但以上都市圈受到上海輻射的發(fā)展力，是不均衡的（暫不考慮城市本身的發(fā)展力），所以，與之相應(yīng)的，房價的表現(xiàn)也是不均衡的。

離上海很近太倉漲勢很兇猛，距離上海100公里左右的常熟較房價較去年漲幅最高，嘉興的房價漲幅也較快。但地處“外緣”的馬鞍山、臺州等地房價則相對平緩。

當(dāng)然真實的長三角城市價值，絕不是畫內(nèi)、中、外環(huán)三個圈那么簡單，和上海的距離遠近只是各種因素中“錦上添花”的一項，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口等才是真正的重要因素。

“長三角城市價值”到底是怎樣？這個問題很大、很專業(yè)、很復(fù)雜，所以只有夠?qū)I(yè)的平臺才能給予解答。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。