土地流拍撤牌率仍處高位，一季度地方財(cái)政受影響明顯

年初至今，土地市場(chǎng)仍在低溫運(yùn)行。

4月22日，南京迎來(lái)2022年首批集中供地出讓?zhuān)刂劣浾甙l(fā)稿，南京推出的18宗地塊已有6宗流拍。而在4月19日，東莞今年首批集中供地推出的8宗地塊中，有6宗因故終止交易。

不只是4月份，今年一季度全國(guó)住宅用地流拍撤牌率也維持高位。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國(guó)住宅用地流拍和撤牌地塊數(shù)量共計(jì)836宗，流拍撤牌率為23.5%。

土地成交不振對(duì)地方財(cái)政收入影響較為明顯。財(cái)政部日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入12989億元，同比下降26.5%。而地方政府性基金收入同比下降，主要因土地出讓收入下降所致。一季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11958億元，同比下降27.4%。

“近期房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，但市場(chǎng)下行趨勢(shì)仍未逆轉(zhuǎn)，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)并帶動(dòng)地方土地財(cái)政收入改善，仍需密切觀察。”東方金誠(chéng)分析師王青表示。

多地土地出讓收入低迷

民生證券數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，多地土地出讓金同比下滑幅度較大，僅有北京、陜西兩區(qū)域的土地出讓收入實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

其中北京由于首批集中供地時(shí)間較早，土地出讓情況較好，土地出讓收入同比增幅達(dá)81%；陜西土地市場(chǎng)在一季度實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲，土地出讓收入同比增長(zhǎng)107%，達(dá)到近5年同期最高水平。

受集中供地尚未開(kāi)始的影響，一季度廣東省土地出讓收入同比下滑幅度達(dá)96%。安徽、天津、廣西、湖北、湖南土地出讓收入下滑幅度也較大，分別達(dá)95%、95%、90%、87%、75%。

而一季度江西、河南、貴州、云南等地土地出讓收入下滑幅度較少，分別為40%、43%、38%以及28%。四川、重慶等地土地出讓收入降幅低于全國(guó)平均水平。

“今年以來(lái)土地市場(chǎng)延續(xù)去年下半年的低溫態(tài)勢(shì)，一季度啟動(dòng)集中供地的城市為數(shù)不多，各地供地偏于謹(jǐn)慎，整體土地供應(yīng)量明顯回落，帶動(dòng)成交規(guī)模下行。”諸葛找房一位分析師告訴記者。

其進(jìn)一步表示，一季度百?gòu)?qiáng)房企的拿地行為明顯減少，TOP100中僅有15家房企拿地，占比不足2成。“房企資金面偏緊的狀況仍未獲明顯改善，拿地意愿不強(qiáng)。”

業(yè)內(nèi)人士指出，今年一季度土地出讓金同比大幅回落的另一原因，是受2021年同期高基數(shù)影響。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度全國(guó)土地收入為1.6467萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)48.1%。

克而瑞分析師認(rèn)為，隨著各城市供地計(jì)劃逐漸提上日程，二季度成交規(guī)模將迎來(lái)周期性回升。但由于當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍存較大壓力，拿地態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎，二季度土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍難追平去年同期。

“若二季度利好政策細(xì)則能落地實(shí)施，房企資金壓力得到實(shí)質(zhì)性紓解，重點(diǎn)城市市場(chǎng)將率先回暖，但回暖預(yù)期僅限于樓市韌性較強(qiáng)的一二線及強(qiáng)三線城市，購(gòu)房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場(chǎng)熱度仍將維持在低位。”上述克而瑞分析師表示。

土地市場(chǎng)或?qū)⒂行蛐迯?fù)

去年下半年以來(lái)，受多種因素疊加影響，土地市場(chǎng)景氣度趨弱，由此引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地方土地財(cái)政的擔(dān)憂。

據(jù)遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù)，2021年全年，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)41.47%。

“土地財(cái)政短時(shí)間內(nèi)難以改變，2021年全國(guó)有12城土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)100%，而土地財(cái)政依賴(lài)程度較高的城市多為省會(huì)城市。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在達(dá)美中心樣板層發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

平安證券分析師鐘正生表示，今年一季度土地購(gòu)置面積同比下降41.8%，由于土地出讓金繳納滯后于土地成交，土地出讓金和政府性基金收入增速可能還未見(jiàn)底。

“2022年財(cái)政預(yù)算報(bào)告并未公布土地出讓收入規(guī)模，考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸進(jìn)修復(fù)，預(yù)計(jì)2022年土地出讓收入規(guī)模有望保持在8萬(wàn)億以上，較2021年決算減少7000億左右。”浙商證券分析師李超稱(chēng)。

“對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的區(qū)域，其對(duì)土地市場(chǎng)下滑容忍度或更高，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力不足以支撐市場(chǎng)信心的區(qū)域，容忍閾值或要相對(duì)小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說(shuō)。

事實(shí)上，為促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖，地方政府也在供地端主動(dòng)調(diào)整供地政策，如合肥、廈門(mén)加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例、減配建、降低回爐地塊地價(jià)等。

“短期可能有進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng)措施出臺(tái)，地產(chǎn)領(lǐng)域有望迎來(lái)進(jìn)一步政策放松并推升土地市場(chǎng)持續(xù)回暖，土地出讓收入將有序修復(fù)。”李超表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。