前9月樓市銷售量?jī)r(jià)齊升 調(diào)控集中出臺(tái)四季度成交或降溫

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布的“2016年1－9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況”顯示，今年前三季度樓市銷量高歌猛進(jìn)，9月份更是達(dá)到量?jī)r(jià)銷售頂峰。同時(shí)，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)增長(zhǎng)“倒掛”現(xiàn)象加劇。

9月底10月初，全國(guó)有超過(guò)20個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控效果的日益顯現(xiàn)，全國(guó)樓市熱度將有所降溫，銷售量?jī)r(jià)同比增速將顯著放緩。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74598億元，同比名義增長(zhǎng)5.8%，增速再度攀升。其中，住宅投資49931億元，增長(zhǎng)5.1%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，2016年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速及房屋新開(kāi)工面積增幅較為溫和，這些指標(biāo)表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展較為健康，住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控。

土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲、量?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象加劇。數(shù)據(jù)顯示，1－9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14917萬(wàn)平方米，同比下降6.1%；土地成交價(jià)款5569億元，增長(zhǎng)13.3%。增幅剪刀差接近20個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地成交面積和金額出現(xiàn)不同走勢(shì)，其背后是地價(jià)的逐步走高。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)3965元／平方米，同比上漲64.6%。全國(guó)住宅用地溢價(jià)率為76.6%，較去年同期提高51.6個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，9月二三四線城市的平均樓面地價(jià)創(chuàng)出新高，且溢價(jià)率同樣達(dá)到歷史高位。“9月二線城市的平均樓面地價(jià)達(dá)到9398元／平方米，超過(guò)今年5月的前期高位，同時(shí)溢價(jià)率升高至135%；三四線城市的樓面地價(jià)及溢價(jià)率也呈現(xiàn)震蕩上行走勢(shì)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說(shuō)，“從近期各地陸續(xù)出臺(tái)的樓市新政策內(nèi)容來(lái)看，多數(shù)涉及土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，控地價(jià)甚至限地價(jià)的舉措將在諸多熱點(diǎn)城市實(shí)行，未來(lái)地價(jià)連續(xù)走高的勢(shì)頭或被遏制。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)亦顯示，1－9月份，全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%，住宅銷售額增長(zhǎng)43.2%。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，2016年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下量?jī)r(jià)齊升，多數(shù)一二線城市庫(kù)存量得到有效去化，旺盛的需求導(dǎo)致短期供應(yīng)缺口迅速擴(kuò)大，甚至個(gè)別城市出現(xiàn)“房荒”現(xiàn)象。

樓市熱銷也讓“去庫(kù)存”持續(xù)發(fā)力，9月末，住宅待售面積減少1177萬(wàn)平方米。盧文曦表示，在去庫(kù)存效果上，除了依靠存量去化，地方政府控制新增供應(yīng)也取得了不錯(cuò)效果。數(shù)據(jù)顯示，1－9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積增速比1－8月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

由于今年前三季度房?jī)r(jià)和地價(jià)的快速上漲，全國(guó)20余熱點(diǎn)城市集中出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。從目前已出臺(tái)政策城市的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，接近半數(shù)城市9月成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下滑。其中，上海商品住宅成交量降幅超過(guò)四成，武漢（樓盤(pán)）、南昌（樓盤(pán)）、廈門(mén)（樓盤(pán)）、南寧降幅均超過(guò)兩成。

易居中國(guó)企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在“克而瑞第19屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上表示，限購(gòu)令的“回歸”將直接削減樓市需求基數(shù)，限貸的升級(jí)則直接提高了購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)將有越來(lái)越多購(gòu)房者選擇觀望，四季度成交量同比下滑已成定局。“從深圳（樓盤(pán)）和蘇州（樓盤(pán)）的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達(dá)五成，市場(chǎng)成交量或持續(xù)一到兩個(gè)季度的低位。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。