住房信貸新政突如其來 打亂改善型房屋置換計劃

28日晚突如其來的上海住房信貸新政，打亂了一批改善型買房者的置換計劃。由于首套認定標準從嚴，資金實力有限的置換者將被擋在交易大門之外。與此相對應的是，交易的銳減可能導致一些盲目擴張的上海房產中介提早“過冬”。

11月28日，上海市住建委發(fā)布通知，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付比例不低于70%。

上海市目前執(zhí)行的普通住房標準為單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

眾福房產分析師王建濤認為，此次新政影響最大的是置換人群，因為根據目前的行情，外環(huán)以內80平方米左右的二房已經不符合普通住宅的標準，而置換房屋的人群80%以上有貸款記錄，未來二套房將成為普遍現象，付不起首付將變成中低收入人群置換的攔路虎。“最難受的是那些自己房子賣掉了還沒來得及買進的人。”

證券從業(yè)者魏方（化名）就遭遇了“置換踏空”窘境。

魏方數年前通過貸款在上海購置了一套83平方米的小型三房當婚房。今年年初小兩口擬置換到離工作單位更近的地方，5月份將這唯一住房賣掉后，一直沒找到理想的置換房源。本以為上海10月8日出臺調控政策后可以挑挑揀揀了，沒想到11月28日，上海收緊住房信貸的政策，一下子打亂了魏方夫婦的置換計劃。

“現在不用考慮買房了，七成首付肯定負擔不起。”魏方在電話那頭的聲音明顯低沉。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，與剛需不同，改善型置換需求最大的一個特點是市場好的時候可以改善，市場不好時不改善也無所謂。而對置換買家來說，現在肯定不用出手了，因為市場已經限制交易了。

“鑒于長期以來置換型房屋交易在上海二手房交易市場占據著主導地位，新政將導致未來成交量的大幅下降，從而可能誘發(fā)盲目擴張的房地產中介提早過冬。”王建濤說。

記者在陜西南路附近的一家房產中介看到，新政后首日，市場冷清，六位中介員工圍坐在辦公桌前，學習樓市新政。

有中介人員坦言，近兩個月樓市成交量不高，客戶主要以剛需置換客戶為主，投資客數量不少，但出手不多。新政后如果業(yè)績無法完成，不排除找機會跳槽去酒店做服務工作。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。