成交走低 認(rèn)購(gòu)下滑 新房步入下行通道

北京樓市成交正在步入寒冬期，來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以?xún)?nèi)的低位水平。年末開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)比重明顯降低。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在長(zhǎng)效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低位。

5個(gè)項(xiàng)目上周入市

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1541套，成交面積19.35萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加9%、25%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)46064元/平方米，環(huán)比小幅上漲。調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以?xún)?nèi)的低位水平。

從供應(yīng)看，據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周北京商品住宅市場(chǎng)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括橡林郡、國(guó)門(mén)智慧城兩個(gè)純新盤(pán)，以及天潤(rùn)香墅灣3個(gè)老項(xiàng)目后期，5個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅2677套，預(yù)售許可面積23.3萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別增加115%、47%。而截至11日，12月已有12個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，不僅超出此前預(yù)期，且新增供應(yīng)達(dá)到3922套，已超過(guò)10月以及11月全月供應(yīng)量，達(dá)到調(diào)控后的一個(gè)供應(yīng)小高峰。上周積極入市的2個(gè)新項(xiàng)目，橡林郡和國(guó)門(mén)智慧城均為中小型房企開(kāi)發(fā)，由此透露出開(kāi)發(fā)商在保障現(xiàn)金流穩(wěn)健的訴求下正在加速推盤(pán)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢(shì)，但是仍有單盤(pán)熱銷(xiāo)的個(gè)案出現(xiàn)，顯見(jiàn)市場(chǎng)需求仍然存在，且市場(chǎng)供應(yīng)的相對(duì)真空階段，性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目更易集中有效購(gòu)房需求，因此一些項(xiàng)目出于搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)的目的抓緊入市，為12月供應(yīng)的“小高峰”奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。另外，北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的周期，目前北京庫(kù)存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升，在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時(shí)搶跑市場(chǎng)、回籠資金，也有利于房企增強(qiáng)抵御市場(chǎng)寒冬的能力。

認(rèn)購(gòu)比重明顯降低

從入市項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其中橡林郡開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化50%左右，天潤(rùn)香墅灣1號(hào)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率近七成，相比此前旺銷(xiāo)局面，年末開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)比重明顯降低。

郭毅分析，認(rèn)購(gòu)比重降低的原因之一在于老項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格依然堅(jiān)挺，甚至仍保持著小幅上漲的態(tài)勢(shì)。比如位于平谷的天潤(rùn)香墅灣1號(hào)，相比7月開(kāi)盤(pán)均價(jià)上調(diào)了10%左右。老項(xiàng)目具有一定的品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)入銷(xiāo)售后期的產(chǎn)品及配套溢價(jià)較高，因此能夠支撐項(xiàng)目的漲價(jià)。但在當(dāng)前嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)下，購(gòu)房杠桿的降低，與項(xiàng)目漲價(jià)疊加，將不可避免地影響到銷(xiāo)量，因此開(kāi)盤(pán)售罄的可能性隨之大大減少。

而在項(xiàng)目客戶(hù)積累量不足，無(wú)法創(chuàng)造項(xiàng)目一舉售罄的熱銷(xiāo)佳績(jī)的背景下，房企依然急于推盤(pán)，顯示出對(duì)后市走勢(shì)的信心不足。以純新盤(pán)橡林郡為例，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在7萬(wàn)元/平米左右，相比與之緊臨的華潤(rùn)·萬(wàn)橡府前期住宅的清盤(pán)價(jià)格還低了1萬(wàn)元/平米左右，且橡林郡為中小戶(hù)型產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天也僅去化五成。“在蓄客不足的情況下依然強(qiáng)行入市，顯露出開(kāi)發(fā)商的焦灼心理。”郭毅分析。

自住房交易迎來(lái)高峰

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月上旬(1-10日)，北京自住型商品房再迎交易高峰，網(wǎng)簽量達(dá)1296套。

交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬(wàn)科天地兩個(gè)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目10月入市，均價(jià)都在2.1萬(wàn)元每平米左右，而且房源量較大，共有自住房1700余套。因此，兩項(xiàng)目進(jìn)入“選房簽約”階段以后，帶來(lái)了北京自住房交易量的爆發(fā)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，自住型商品房是北京市較為特殊的一個(gè)制度設(shè)計(jì)，從2015年3月至2016年9月，在過(guò)往的18個(gè)月里，自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)對(duì)穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了重要作用，這也是與上海和深圳相比，北京房?jī)r(jià)上漲幅度較小，調(diào)控房?jī)r(jià)手段更有力的重要原因。

按照過(guò)往幾年的規(guī)律，年底都將迎來(lái)自住型商品房的供應(yīng)和交易高峰，2016年也將延續(xù)此規(guī)律，隨著今年年底前多個(gè)自住房項(xiàng)目的入市，將對(duì)平抑北京房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到重要作用。

郭毅認(rèn)為，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以?xún)?nèi)的低位水平，一方面是對(duì)于需求側(cè)嚴(yán)厲調(diào)控的市場(chǎng)影響正在逐步顯現(xiàn)，另一方面也是受到市場(chǎng)供應(yīng)不利的制約。但是，由于12月份部分項(xiàng)目積極入市，預(yù)計(jì)接下來(lái)的12月中下旬市場(chǎng)成交將出現(xiàn)一波回?fù)P。盡管如此，在長(zhǎng)效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。