11月京滬深房價(jià)止?jié)q 三線城市樓市轉(zhuǎn)暖

12月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了11月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。最有看點(diǎn)的莫過于熱點(diǎn)城市房價(jià)的變化——11月下半月，北京、深圳等熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比有所下降。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉的解讀是：在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，包括一線和熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的15個(gè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，房價(jià)走勢明顯趨穩(wěn)。

與此同時(shí)，三線城市成為領(lǐng)漲的“主力軍”。11月，除了泉州以2.1%的環(huán)比漲幅成為領(lǐng)頭羊之外，揚(yáng)州、韶關(guān)、秦皇島、徐州、洛陽和惠州等三線城市也進(jìn)入漲幅榜前十。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，三線城市11月新建商品住宅成交面積同比增長52%。

熱點(diǎn)城市房價(jià)漲勢趨緩

一線城市和熱點(diǎn)二線城市總是在樓市中扮演風(fēng)向標(biāo)的作用。為深入反映房地產(chǎn)市場近期變化，國家統(tǒng)計(jì)局在做好11月份70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)的同時(shí)，又對(duì)其中15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市11月下半月房價(jià)變動(dòng)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。

結(jié)果顯示，與11月上半月比，這15個(gè)城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.9個(gè)百分點(diǎn)之間；2個(gè)城市環(huán)比持平；濟(jì)南、鄭州、武漢、廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。

下降的城市包括：北上深三個(gè)一線城市，還有天津、南京、無錫、杭州、福州、廈門這6個(gè)二線城市。環(huán)比持平的城市分別是合肥和成都。如果說單月的走勢難以判斷整個(gè)房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，不妨引入熱點(diǎn)城市3個(gè)月前的數(shù)據(jù)進(jìn)行參照。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年8月，北上廣深四個(gè)一線城市8月新房價(jià)格環(huán)比分別上漲3.8%、5.2%、2.4%和2.1%，而同比則分別上漲25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

而當(dāng)月的漲幅冠軍還不是它們，是河南鄭州。8月鄭州新房環(huán)比分別上漲了5.6%，而11月的環(huán)比漲幅只有0.5%，下半月漲幅進(jìn)一步回落至0.3%。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸咦兓潜敬螛鞘姓{(diào)整的主要因素。自2016年“9·30政策”開始，22個(gè)城市在嚴(yán)格調(diào)控下樓市降溫，本輪調(diào)控導(dǎo)致的房價(jià)漲幅拐點(diǎn)逐漸顯現(xiàn)，房價(jià)在9月以后出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)趨勢。

70城房價(jià)環(huán)比增速下降近半

熱點(diǎn)城市房價(jià)只是整體11月樓市變化的縮影。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱：對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單算術(shù)平均得出，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態(tài)勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，與10月相比，2016年11月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有11個(gè)，上漲的城市有55個(gè)，持平的城市有4個(gè)。觀察近4個(gè)月的數(shù)據(jù)，11月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)出現(xiàn)減少態(tài)勢。

易居報(bào)告還稱，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為2.1%，最大跌幅為0.4%。而在10月份環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高增幅為4.9%，最大跌幅為0.8%。這反映了11月份房價(jià)最高增幅在收窄，最大跌幅也在收窄。

與此同時(shí)，以泉州為代表的三線城市房價(jià)環(huán)比漲幅開始“冒尖”。11月，泉州、揚(yáng)州、韶關(guān)、西安和武漢5個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比增幅最大。環(huán)比上漲前10位的城市中還包括秦皇島、徐州和惠州等三線城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，一線城市調(diào)控政策相對(duì)緊，所以近期房價(jià)上漲態(tài)勢也得到較好的抑制。二線城市中，此前部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲態(tài)勢得到了抑制，但其他一些城市依然有比較明顯的房價(jià)上漲現(xiàn)象，后續(xù)還需要積極進(jìn)行調(diào)控。相比之下，三線城市政策總體寬松，受一二線城市政策調(diào)控的影響，部分城市近期購房節(jié)奏總體較快，房價(jià)上漲節(jié)奏快過一二線城市。

剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確了加快三四線城市樓市去庫存的導(dǎo)向。會(huì)議稱，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

未來樓市有望繼續(xù)降溫

針對(duì)今年1~9月份房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，10月份前后全國各地紛紛出臺(tái)了限購限貸等政策。嚴(yán)躍進(jìn)說，此類政策對(duì)于防范違規(guī)資金進(jìn)入樓市、規(guī)范房企項(xiàng)目的銷售行為、穩(wěn)定市場預(yù)期等方面有積極的作用。從10~11月份數(shù)據(jù)來看，房價(jià)環(huán)比增幅呈現(xiàn)了明顯的回落。預(yù)計(jì)12月份隨著政策調(diào)控效應(yīng)的釋放，此類增幅會(huì)繼續(xù)收窄，進(jìn)而利好房價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的18個(gè)城市開盤認(rèn)購率數(shù)據(jù)來看，近四周均在低位徘徊，四周平均認(rèn)購率為66%，而今年前期的平均認(rèn)購率水平達(dá)74%。張大偉分析說，在推盤量整體相對(duì)平穩(wěn)的情況下，認(rèn)購率走低顯示出市場有所轉(zhuǎn)淡。

受下游銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化的影響，11月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也開始放緩。法興銀行觀點(diǎn)認(rèn)為，這主要?dú)w因于對(duì)購房者和開發(fā)商的信貸收緊，11月開發(fā)商的信貸增速連續(xù)第二個(gè)月放緩，為11.2%，住房抵押貸款增速從10月的52.5%降低到32.2%。鑒于房地產(chǎn)銷售和投資的明顯減速，預(yù)計(jì)2017年一季度經(jīng)濟(jì)將重新受到下行壓力。

記者注意到，19日《人民日?qǐng)?bào)》也刊文討論了“怎樣才能管住炒房”，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉提出：要管住“炒”，一是可以通過信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）；二是通過稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如炒的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。

國際上，也一般都會(huì)對(duì)炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識(shí)別的方式主要是看該住房是否為家庭主要住房，以及住房持有期長短。非主要住房、持有期在3~5年以內(nèi)的，一般會(huì)面臨較重的稅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。