房企瞄準(zhǔn)消費(fèi)升級(jí) 打造有個(gè)性的地產(chǎn)

過去十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城鎮(zhèn)化經(jīng)歷高速發(fā)展發(fā)展，住宅開發(fā)幾乎是所有開發(fā)商的看家本領(lǐng)。如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深化和成熟，地產(chǎn)開發(fā)也越發(fā)開始個(gè)性化。除了居住屬性以外，圍繞消費(fèi)者的服務(wù)展開的地產(chǎn)開發(fā)也越來越多。

主題地產(chǎn)，更多的是賦予地產(chǎn)消費(fèi)元素，成為了2016年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞。伴隨著越來越多中產(chǎn)的誕生，消費(fèi)升級(jí)成為一個(gè)重要命題，開發(fā)商同樣瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)。

“商業(yè)市場(chǎng)局部過剩但未出現(xiàn)絕對(duì)壟斷，一、二線城市新興城區(qū)仍有空白點(diǎn);優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商相對(duì)稀少，市場(chǎng)正在進(jìn)行并還將加速的“優(yōu)勝劣汰”趨勢(shì)，恰恰是機(jī)會(huì)所在。異化定位、目標(biāo)客群精準(zhǔn)鎖定、消費(fèi)場(chǎng)景打造成了商業(yè)運(yùn)營(yíng)中最重要的環(huán)節(jié)。”正榮集團(tuán)商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說。

服務(wù)升級(jí)

“今年12月在開業(yè)的福州正榮財(cái)富中心是正榮商業(yè)的首個(gè)社區(qū)級(jí)產(chǎn)品，而去年底開業(yè)的莆田正榮財(cái)富中心是首個(gè)區(qū)域級(jí)產(chǎn)品。從莆田到福州，正榮商業(yè)的兩大產(chǎn)品線都已經(jīng)呈現(xiàn)在市場(chǎng)面前了。”正榮集團(tuán)商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

張子玉認(rèn)為，有人在的地方就有衣食住行的需求，就會(huì)有商業(yè)項(xiàng)目。因此，正榮會(huì)在不同的區(qū)域、不同的城市打造不同的特色商業(yè)項(xiàng)目。

以福州正榮財(cái)富中心為例，其推出熱帶雨林生態(tài)系統(tǒng)，通過多樣的熱帶觀葉植物、攀雨林植物、苔蘚、和寄生植物等來模擬出熱帶和亞熱帶的叢林景觀。

相比于普通的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，正榮正在不斷提高服務(wù)升級(jí)的能力，將購物中心打造成一個(gè)社交娛樂平臺(tái)。

“商業(yè)市場(chǎng)局部過剩但未出現(xiàn)絕對(duì)壟斷，一、二線城市新興城區(qū)仍有空白點(diǎn);優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商相對(duì)稀少，市場(chǎng)正在進(jìn)行并還將加速的“優(yōu)勝劣汰”趨勢(shì)，恰恰是機(jī)會(huì)所在。異化定位、目標(biāo)客群精準(zhǔn)鎖定、消費(fèi)場(chǎng)景打造成了商業(yè)運(yùn)營(yíng)中最重要的環(huán)節(jié)。”張子玉說。

龍湖地產(chǎn)的做法類似。“我們的虹橋天街項(xiàng)目通過縮小零售業(yè)態(tài)比例，大大增加娛樂和餐飲業(yè)態(tài)比例，并在品牌店鋪裝飾上，著力營(yíng)造場(chǎng)景感。希望就是可以通過一些全新業(yè)態(tài)的引進(jìn)，增加消費(fèi)者的新鮮度，將對(duì)周邊居民和辦公人群的生活方式帶來升級(jí)。”龍湖虹橋天街總經(jīng)理李偉告訴記者。

個(gè)性需求

除了商業(yè)地產(chǎn)，圍繞體育等個(gè)性化的需求的地產(chǎn)更是開始萌芽。過去，體育更多是一種愛好，而如今開發(fā)商則圍繞這樣的愛好和消費(fèi)者找到對(duì)話的共鳴。

以滑雪為例，隨著冬奧會(huì)的申辦成功，愛好滑雪人士越來越多。根據(jù)《2015中國(guó)滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)滑雪場(chǎng)數(shù)量達(dá)到568家，滑雪人次1500萬。其中75%滑雪場(chǎng)只有旅游屬性，22%運(yùn)動(dòng)屬性+旅游屬性，只有3%綜合了度假屬性+運(yùn)動(dòng)屬性+旅游屬性。

“關(guān)于未來市場(chǎng)規(guī)模，根據(jù)國(guó)家冰雪運(yùn)動(dòng)發(fā)展規(guī)劃(2016-2025)，目標(biāo)是到2025年達(dá)到1萬億人次，意味著每年要達(dá)到6千多萬滑雪人次，從全球來看已經(jīng)能進(jìn)入第一梯隊(duì)。”萬科集團(tuán)滑雪事業(yè)首席戰(zhàn)略官、萬科松花湖國(guó)際度假區(qū)管理公司副董事長(zhǎng)伍斌在易居(博客)沃頓的內(nèi)部論壇上說。

伍斌認(rèn)為，北京2022冬奧會(huì)將是冰雪產(chǎn)業(yè)風(fēng)口政策上的東風(fēng)，也為冰雪產(chǎn)業(yè)迎來歷史機(jī)遇。比如殘疾人上冰雪、中小學(xué)生上冰雪，現(xiàn)在在全國(guó)很多地方都已經(jīng)開始推動(dòng)。

以萬科松花湖度假村為例，其周末基本屬于滿員狀態(tài)，每到滑雪季酒店都難以預(yù)訂。“良好的人流給了我們銷售周邊的樓盤能力，我們幫投資者進(jìn)行托管為其獲取穩(wěn)定回報(bào)，投資者則可以出租這些物業(yè)增加這里的住宿供應(yīng)。”易居沃頓導(dǎo)師丁長(zhǎng)峰說。

華潤(rùn)置地副總裁韓躍偉表示，目前體育地產(chǎn)大部分業(yè)務(wù)模式很單一，服務(wù)品質(zhì)并不夠。“我們?cè)?a href="http://www.wqcgm.cn/city/shen/" target="_blank">深圳的春繭體育館更多的是商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，希望通過更多的活動(dòng)提高場(chǎng)館租賃效率，從而帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的升級(jí)。”

以前，消費(fèi)者買房更多考慮學(xué)區(qū)、醫(yī)院，而未來或許還會(huì)考慮附近有一個(gè)不錯(cuò)的體育館。

“房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)開始逐漸飽和，圍繞消費(fèi)者的升級(jí)需求的風(fēng)口已經(jīng)來臨。房地產(chǎn)本來就是一個(gè)重資金的行業(yè)，轉(zhuǎn)型升級(jí)將成為開發(fā)商的重要命題。但是運(yùn)營(yíng)能力依舊考驗(yàn)每個(gè)開發(fā)商，因此進(jìn)入還需要謹(jǐn)慎。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。