鄭州武漢限購再升級 劍指瘋狂投資客

12月21日夜間，武漢和鄭州市房管局分別先后發(fā)文，將擴大限購范圍。鄭州限購擴大范圍包括非鄭州戶口需2年社保繳納證明，同時將180平方米以上也納入限購；武漢市限購范圍進一步擴大到東西湖、江夏、黃陂三個遠城區(qū)的部分區(qū)域。

21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，此次再次升級的鄭州和武漢兩個城市的共性是，今年以來，房價指數(shù)一直保持上漲趨勢。本次已經(jīng)是這兩個城市本年度第二次針對限購方面調(diào)控升級。

華潤置地鄭州公司一位負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從調(diào)控一再升級來看，本輪調(diào)控很可能會持續(xù)到1-2年時間。明年的房地產(chǎn)市場很可能非常慘淡，尤其是那些地王項目。

這位開發(fā)商擔憂，明年樓市銷售狀況可能非常不樂觀。“銷售難度比較大。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)近兩個月，從中央到地方，均在繼續(xù)加碼未放松。武漢、鄭州再次加碼都體現(xiàn)了本輪調(diào)控的力度。

調(diào)控一再升級

不管是中央還是地方政府，均一再強調(diào)本輪調(diào)控的嚴峻性。

12月21日下午，中央財經(jīng)領導小組第十四次會議再次提出，規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。

12月21日晚間，武漢和鄭州升級限購。21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次武漢和鄭州出臺的調(diào)控政策實際上是針對過往調(diào)控政策的再次收緊。

10月1日，鄭州市人民政府發(fā)布通知，從10月2日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)和鄭州航空港經(jīng)濟綜合試驗區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)范圍內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下（不含180平方米）的住房。

10月3日，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布通知，規(guī)定首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。本地人最多可購2套房，外地人最多可購1套房。需要特別說明的是，武漢市遠城區(qū)（含黃陂區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)、東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)）原有購房政策不變。

由此可見，此次武漢和鄭州調(diào)控升級均是將此前限購進一步升級，將此前留下的余地再次收緊

位于武漢光谷地區(qū)的綠地國際理想城的銷售對于調(diào)控的理解是，“可能是遠城區(qū)的房價上漲得也比較快，所以政府會抑制一下。政府現(xiàn)在需要把調(diào)控周期拉得很長，讓房價穩(wěn)定下來。”

根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月武漢新房平均售價為9051元/平米，截至11月已經(jīng)升至10976元/平米。二手房的均價則從1月的10563元/平米升至12月的15383元/平米。而根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，鄭州1月份新房均價在9531元/平米左右，截至11月新房價格為11029元/平米。二手房的價格1月份為9531元/平米左右，12月為15191元/平米。

調(diào)控劍指投資客

過去一年間，武漢、鄭州這些城市均出現(xiàn)了房價快速上漲，從而涌現(xiàn)不少投機性投資需求。

鄭州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，“今年此前市場基本都是投資需求，從而帶動自住需求加緊入市。因此，不少項目漲幅達到40%-50%，有些項目甚至翻番。但調(diào)控基本抑制了這些投資需求。”

鄭州恒大城銷售透露，他們此前投資客和剛需客的比例大概是各占50%，剛需客會多一些。按照當前的調(diào)控政策，很多客戶都不具備購房資格。“即便是剛需客很可能也買不了房子了，正常外地戶口在鄭州交兩年社保的是很少。”

武漢一家開發(fā)商也表示，今年房價上漲之后，武漢也出現(xiàn)不少投資客戶。調(diào)控明顯指向投資客。

鄭州天賦路天瑞街的一家房產(chǎn)中介介紹，“十一新政后，二手房受影響就比較大，客戶觀望情緒濃，但11、12月明顯好多了。這次突擊的新政，對市場影響將更為嚴峻。”

鄭州一家房產(chǎn)中介甚至悲觀地認為，新政對二手房打擊面至少90%。他擔心，“以后幾乎沒啥客戶了。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，在近期一次的全國70城房價指數(shù)環(huán)比增幅排行中，武漢是熱點城市中漲幅較大的城市，所以管控房價非常有必要。

上述鄭州開發(fā)商分析，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)非常明確，房子是用來住的，而不是用來炒的?？梢娬畬τ谝种仆顿Y需求態(tài)度非常明確。明年鄭州房地產(chǎn)市場可能會非常慘淡。

10月28日，中央政治局專門召開經(jīng)濟工作會議，再次提出注重抑制資產(chǎn)泡沫。而在12月14至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議再次明確指出，“在去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。”并且再一次提出，“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

張大偉認為，“過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策，關鍵是需要完善長期制度建設、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關系。”

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，“中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)越吹越大，已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的重大障礙，必須解決。”王小廣稱，中央經(jīng)濟工作會議表明，房子是為了人住的不是為了用來炒的。這句話非常非常重要。這是整個房地產(chǎn)的一個戰(zhàn)略定位。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。