葉檀：投機(jī)客到重慶炒房謀取高溢價(jià)恐是一廂情愿

2016年的最后一個(gè)工作日即12月30日，重慶市四屆人大常委會(huì)第三十二次會(huì)議接受黃奇帆同志辭去重慶市人民政府市長(zhǎng)職務(wù)的請(qǐng)求。這意味著入渝15年的黃奇帆將告別重慶。

在黃奇帆確定離開之后，很多人跑到重慶這塊房地產(chǎn)“飛地”，以求在重慶多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)平靜無波之后試圖獲得一次性溢價(jià)。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯增加：11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米之間浮動(dòng)，但到了12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，而包含元旦假期的一周，成交面積更是高達(dá)129萬平方米，達(dá)到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交。

投機(jī)者到重慶炒房不大可能獲得成功，即使獲得20%以上的溢價(jià)，恐怕也要花費(fèi)數(shù)年的時(shí)間。原因比較簡(jiǎn)單：如果重慶房?jī)r(jià)大漲，多年來結(jié)構(gòu)調(diào)整的成果有可能毀于一旦。

轉(zhuǎn)用劉奇洪先生文章中的數(shù)據(jù)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2010年至2015年，重慶房?jī)r(jià)的漲幅是12%，而全國(guó)100個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)平均漲幅為22%。過去5年，重慶GDP增長(zhǎng)、居民人均收入的幅度均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

重慶既是一個(gè)直轄市，但它也具有腹地廣闊的農(nóng)業(yè)省份的一些特征。在1997年正式成為直轄市時(shí)，重慶農(nóng)村人口占到總?cè)丝诘?0%，歷來也都是農(nóng)民工輸出大市。雖然近年人口凈輸出數(shù)量大幅減少，2015年凈輸出人口仍達(dá)355.29萬人。

重慶暫時(shí)沒有成為吸引全國(guó)人口的重點(diǎn)城市，它的房?jī)r(jià)不可能以東部沿海地區(qū)的城市房?jī)r(jià)作為對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)。但無論如何，重慶房?jī)r(jià)享受全國(guó)平均漲幅還是有可能的，作為一個(gè)人口和區(qū)域大市，只要當(dāng)?shù)刂猩鲜杖肴后w加上外地炒房團(tuán)，把房地產(chǎn)炒上一波的運(yùn)作空間還是相當(dāng)大的。

重慶房?jī)r(jià)漲幅低于全國(guó)平均水平，主要是當(dāng)?shù)卣{(diào)控得力的結(jié)果。重慶市這兩年的主要政策就是去庫(kù)存，在保持房地產(chǎn)和金融穩(wěn)定的同時(shí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。重慶有意識(shí)在控制推地面積、開發(fā)面積，根據(jù)2016年年初重慶供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策，每年推出土地面積、房地產(chǎn)投資都比上年有明顯下降。

數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)。一方面銷售面積上升。根據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年前三季度，重慶商品房新開工面積低于銷售面積。整個(gè)重慶市商品房銷售面積為4122.19萬平方米，9月商品房銷量達(dá)到599.92萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)63.5%，處于近5年來同期較高水平。

另一方面推地?cái)?shù)量與開發(fā)數(shù)量則在下降。2016年前三季度房屋新開工面積3557.90萬平方米，下降16.0%。其中，住宅新開工面積2207.27萬平方米，下降14.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資2679.06億元，同比下降1.3%。前11月，重慶主城累計(jì)新增供應(yīng)1942萬平方米，同比下降298萬平方米，降幅達(dá)13%。

從預(yù)期看，重慶的房?jī)r(jià)會(huì)上漲。但需要注意到的是，重慶也在有意識(shí)地控制房?jī)r(jià)，以有助于讓大量的工業(yè)產(chǎn)業(yè)搬到重慶。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，2016年重慶實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，這意味著新的物流、產(chǎn)業(yè)鏈條在西部地區(qū)的形成。從汽車、電子到裝備，重慶在重走珠三角等地區(qū)二三十年前的路，并且是在控制房?jī)r(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，房?jī)r(jià)一定得平穩(wěn)，不能大漲，當(dāng)然也不能跌，比GDP增速略低，以順利承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

黃奇帆辭任重慶市長(zhǎng)，絕不意味著當(dāng)?shù)貢?huì)放任房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅上漲，因?yàn)檫@樣做顯然將會(huì)透支未來的發(fā)展空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。