經(jīng)濟(jì)觀察：調(diào)控加碼 中國(guó)樓市怎么走？

“房子是用來住的，不是用來炒的。”2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)后，中國(guó)樓市調(diào)控風(fēng)向持續(xù)偏緊。2017年，中國(guó)樓市怎么走？

有分析認(rèn)為，房企資金來源減少和需求端意愿減弱構(gòu)成開發(fā)投資下行的兩個(gè)負(fù)面因素，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回落，全年增速約2%左右。但值得注意的是，房地產(chǎn)投資緩慢回落，可能并不意味著全年房?jī)r(jià)具備顯著下跌的條件。

政策調(diào)控“穩(wěn)”樓市

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高2016年12月26日在“全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”上部署2017年工作任務(wù)時(shí)，將“千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”放在各項(xiàng)工作的首位。隨后，各地在公布2017年政府工作報(bào)告時(shí)紛紛表明樓市調(diào)控立場(chǎng)。

河北省強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策；重慶市也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；上海市指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

二線熱點(diǎn)城市中，南京市表示要“要加大房地產(chǎn)調(diào)控力度”；合肥市明確要全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“十條新政”；珠海市強(qiáng)調(diào)“防止市場(chǎng)投機(jī)透支城市未來發(fā)展的美好前景”。

在各地2016年出臺(tái)調(diào)控政策的持續(xù)作用下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)特別是新房價(jià)格在2016年12月已出現(xiàn)一定降溫。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格中，一線城市環(huán)比上月持平；二線城市次之，僅環(huán)比增長(zhǎng)0.14%；三線城市環(huán)比漲幅最大，為0.39%。但在熱點(diǎn)城市與新房市場(chǎng)幾乎平分秋色的二手房市場(chǎng)，環(huán)比漲幅收窄則不如新房顯著，一線、二線、三線城市二手住宅價(jià)格算術(shù)平均環(huán)比分別上漲0.2%、0.25%和0.36%。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，一線新房環(huán)比零漲幅可能與新房?jī)r(jià)格備案、預(yù)售審批趨嚴(yán)以及專項(xiàng)督查組進(jìn)駐樓盤現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)等行政化“去火”措施有關(guān)。二手房市場(chǎng)較新房市場(chǎng)更接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)形態(tài)，或是實(shí)際市場(chǎng)情緒和供求關(guān)系更為直接的反映。

政策高壓，價(jià)格探底？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資在2016年12月依然保持回升勢(shì)頭。其中，地產(chǎn)投資增長(zhǎng)6.9%，較前11個(gè)月回升0.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2016年全年次高水平；制造業(yè)投資增長(zhǎng)4.2%，較前11個(gè)月回升0.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2016年全年最高水平，民間投資增速也相應(yīng)回升至3.2%。

招商證券宏觀分析師張一平認(rèn)為，投資需求邊際改善有助于夯實(shí)2017年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)。12月房地產(chǎn)投資資金到位增速保持穩(wěn)定，土地購(gòu)置面積增速繼續(xù)回升，新開工面積增速依然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資在2017年全年不具備顯著下跌的條件。

同時(shí)，盡管近期核心城市在調(diào)控壓力下量?jī)r(jià)降溫明顯，但夏丹認(rèn)為，待緩釋調(diào)整之后其房?jī)r(jià)還有上行的動(dòng)力，這與其處于全國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”地位、城市內(nèi)部供應(yīng)缺口難以填補(bǔ)、土地稀缺成本昂貴等多重因素有關(guān)。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平亦表示，預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)依然會(huì)保持增長(zhǎng)，但漲幅放緩。

夏丹認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比不增或少增的目標(biāo)，不排除還有進(jìn)一步調(diào)控措施出臺(tái)。調(diào)控不一定全是“緊”，也有“松”，首當(dāng)其沖的是加大土地供應(yīng)平抑地價(jià)。熱點(diǎn)城市可能落實(shí)擴(kuò)大工地的計(jì)劃，提高居住用地占比，同時(shí)打擊開發(fā)企業(yè)囤地行為并加大問責(zé)，在土地出讓方式上也可能嘗試進(jìn)行改革。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。