河南鄭州：高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)城市繁榮

摘要

鄭州是河南省會(huì)，中國中部地區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)中心之一，為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，國家重要的綜合交通樞紐，人口吸附能力較強(qiáng)。2016年位列中指院全國房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力城市第12位。近年來，隨著城市產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和高鐵經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來了蓬勃的發(fā)展，前景較為樂觀。

時(shí)隔幾年回到鄭州，春節(jié)期間，我走訪了鄭州老城區(qū)和鄭東新區(qū)的部分新房樓盤，僅從不多的幾次看盤經(jīng)歷和與家鄉(xiāng)親朋的交流來談?wù)勛约旱乃娝?，結(jié)論難免有偏頗之處，還望見諒。

一手房市場(chǎng)：選擇少，房?jī)r(jià)高，高房?jī)r(jià)下主力戶型面積以80多平的兩房為主

老城區(qū)新房供應(yīng)十分有限，放眼望去，周邊光鮮亮麗的高層住宅和外觀破舊的多層老社區(qū)交相呼應(yīng)，但基本都是二手房，新房供應(yīng)較少，市場(chǎng)步入存量房時(shí)代。業(yè)態(tài)方面，依然以住宅為主，公寓比例增加不少，綜合體項(xiàng)目較前幾年有一定上漲。周邊五星級(jí)酒店、影院，大型商超、寫字樓個(gè)數(shù)有所增加，但數(shù)量不多，且分布相對(duì)較為集中。

目前鄭州已開通地鐵1號(hào)線和2號(hào)線，看盤時(shí)我發(fā)現(xiàn)實(shí)際在售的地鐵口一手樓盤（距離地鐵口步行500米以內(nèi)）非常稀缺，按照售樓人員的話說是“買一套，少一套，再等不知又何時(shí)”。

價(jià)格方面，二七區(qū)二環(huán)位置均價(jià)在1.5萬左右，一環(huán)中心區(qū)要2萬/平米以上。在高房?jī)r(jià)的擠壓下，一手樓盤的主力戶型也從幾年前100平以上3房變?yōu)槟壳暗?0多平2房，且9成以上為毛坯交房。房?jī)r(jià)的高企也一定程度上降低了人們對(duì)居住品質(zhì)的要求。

鄭東新區(qū)新盤供應(yīng)同樣十分有限，市場(chǎng)供應(yīng)也以二手房為主，均價(jià)多在3萬多元/平，部分樓盤甚至到4萬元/平以上，比肩深圳龍崗區(qū)的均價(jià)。按照鄭東新區(qū)常見最小戶型85平米計(jì)算，購房金額也接近350萬，可以說這個(gè)購房門檻在二線城市乃至1.5線城市中也是偏高的。

此外，我現(xiàn)場(chǎng)看到的幾個(gè)新房樓盤設(shè)計(jì)中，陽臺(tái)均為全封閉式，無贈(zèng)送面積，全屋贈(zèng)送面積很少，基本可以忽略不計(jì)，這與目前國內(nèi)流行的陽臺(tái)半封閉，陽臺(tái)面積贈(zèng)送一半不同。除了少數(shù)綜合體項(xiàng)目，很多純住宅樓盤都沒有樣板間，體驗(yàn)感較差。一般開發(fā)商準(zhǔn)備好沙盤和戶型圖，蓄客一段時(shí)間就會(huì)分批開盤，而且聽說賣的都還不錯(cuò)。我想從這些細(xì)節(jié)側(cè)面也反映出近幾年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火熱，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景保持樂觀。

鄭州近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨熱背后的原因是多方面的，除了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的支撐，我認(rèn)為最重要的因素還有兩點(diǎn)：

1、巨大的人口凈流入，人口紅利帶動(dòng)城市發(fā)展

據(jù)媒體報(bào)道，過去5年鄭州凈流入人口185萬人，僅比深圳少1萬人，在全國各大城市中排第七。本地人口中，外地戶籍人口占比較多。據(jù)本地同學(xué)講，春節(jié)期間鄭州常年塞車的幾個(gè)路段基本都不塞車了，路上暢順很多，這也與我在深圳過年的感受如出一轍。

一方面，鄭州是中原地區(qū)年輕人就業(yè)的首選城市，來自統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示近年來鄭州市每年接收應(yīng)屆高校畢業(yè)生均保持在10萬人左右。這部分人正成為鄭州人口不斷年輕化的中堅(jiān)力量。

另一方面，省會(huì)城市的教育資源優(yōu)勢(shì)也吸引周邊城市家長(zhǎng)來鄭置業(yè)和投資，優(yōu)質(zhì)學(xué)位的相對(duì)稀缺也促進(jìn)了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近些年來，鄭州的學(xué)位資源一直很緊張，政府雖然在教育資源方面不斷加大投入，增加學(xué)校和學(xué)位數(shù)量，但增長(zhǎng)速度仍然不能滿足當(dāng)前需求。目前中小學(xué)位的缺口到底有多大，我并沒有找到最新的數(shù)據(jù)。不過據(jù)媒體報(bào)道，鄭州主城區(qū)的中小學(xué)（特別是名校）超大班還是有很多，每班人數(shù)有不少在80人左右；此外新生報(bào)名家長(zhǎng)連夜排隊(duì)，重點(diǎn)名校競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的新聞也屢見不鮮。學(xué)位的供應(yīng)不足和名校學(xué)位的一位難求，也引發(fā)了相應(yīng)的購房需求。

2、“米”字形高鐵網(wǎng)進(jìn)一步確立鄭州樞紐地位，高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)城市繁榮

鄭州歷史悠久，文化厚重，一直是全國的綜合樞紐中心。鄭州地處中國地理中心，是全國重要的鐵路、航空、高速公路、電力、郵政電信主樞紐城市，中國中部地區(qū)重要的工業(yè)城市。得益于其獨(dú)特的地理位置——全國兩大鐵路大動(dòng)脈隴海鐵路與京廣鐵路的交匯處，鄭州也是歷史上著名商埠，至今仍是中部地區(qū)最大的物資集散地，每年都會(huì)舉辦全國性、區(qū)域性大型商貿(mào)活動(dòng)。鄭州商品交易所是三大全國性商品交易所之一，“鄭州價(jià)格”一直是世界糧食生產(chǎn)和流通的指導(dǎo)價(jià)格。

作為全國唯一擁有“米字形”高鐵城市，高鐵開通將進(jìn)一步帶動(dòng)鄭州城市繁榮

“米”字形快速鐵路網(wǎng)，是國務(wù)院批復(fù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》和《鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確的重大工程，具體就是在京廣和徐蘭“十”字形快速客運(yùn)通道基礎(chǔ)上，建設(shè)鄭州至萬州、鄭州至濟(jì)南、鄭州至合肥、鄭州至太原的高速鐵路?！懊住弊中慰焖勹F路網(wǎng)建成后，將形成以鄭州為中心的“米”字形高鐵輻射網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)北京、西安、武漢等30多個(gè)城市的“3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和全國主要大中城市的8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。目前鄭州高鐵能直達(dá)的省會(huì)城市有：石家莊、太原、武漢、貴陽、杭州、廣州、長(zhǎng)沙和西安。

“米”字形快速鐵路網(wǎng)建成后，將與國家快速鐵路網(wǎng)有機(jī)銜接，形成京津冀地區(qū)經(jīng)鄭州至港澳，長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)鄭州至西北邊界口岸，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)鄭州至西南地區(qū)乃至孟加拉灣、東南亞各國，東南沿海地區(qū)經(jīng)鄭州至西北內(nèi)陸地區(qū)的快速運(yùn)輸通道，打通中國內(nèi)陸整體的高鐵脈絡(luò)。

鄭州開始從“四通”向“八達(dá)”發(fā)展，帶動(dòng)河南從“九省通衢”邁向“九州通衢”?！八蔫F聯(lián)運(yùn)”不僅把國家糧食生產(chǎn)核心區(qū)、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、河南自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，五大國家戰(zhàn)略布局連接起來，還大力推動(dòng)了“一帶一路”建設(shè)，奠定鄭州成為亞歐通道上重要的節(jié)點(diǎn)城市。

此外，高鐵經(jīng)濟(jì)也將帶動(dòng)河南乃至周邊省市旅游業(yè)的發(fā)展。河南，自古以來便是東西部來往的交通要塞，深厚的歷史積淀為中原地區(qū)遺留下大量的人文及歷史景觀，積累了豐富的旅游資源。2015年河南全省接待海內(nèi)外游客量達(dá)到5.18億人次、旅游總收入為5035億元。除了帶動(dòng)沿線旅游產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也為周邊省份城市的交通及旅游業(yè)帶來了不小的利好。

可以說，鄭州是全國最受益于高鐵經(jīng)濟(jì)的城市。每年巨大的人口凈流入和人口年齡不斷年輕化也為這個(gè)城市不斷注入新鮮動(dòng)力，城市發(fā)展后勁十足。2015年，鄭州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國35個(gè)大中城市中位次也明顯前移。“借我好風(fēng)力，送我上九霄?！苯鼛啄?，鄭州城市空間大幅拓展，城建項(xiàng)目精品迭出，城市功能日臻完善，城市面貌日新月異，一個(gè)充滿活力、洋溢魅力、極具競(jìng)爭(zhēng)力的中心城市正在中原大地上迅速崛起。祝福鄭州！希望家鄉(xiāng)鄭州未來在全面發(fā)展中百尺竿頭更進(jìn)一步。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。