樓市開年步入盤整期：調(diào)控步伐未停歇 土地市場降溫

作為樓市的傳統(tǒng)淡季，今年春節(jié)假期所處的1月份，中國主要城市房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)“休眠”狀態(tài)。同時，全國土地市場繼續(xù)降溫，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月份單宗成交10億以上地塊合計61宗，大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。

樓市步入盤整期春節(jié)成交顯“冷清”

中國指數(shù)研究院報告顯示，2017年樓市步入盤整期，1月份中指院監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降36.66%，同比下降27.34%。

“春節(jié)期間，中國主要城市房地產(chǎn)市場以‘休眠’為主，一、二線城市市場冷淡，而三、四線城市則以返鄉(xiāng)置業(yè)為主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉坦言。

這一“傳統(tǒng)淡季”的形成，一方面是辦理網(wǎng)簽、貸款的單位放假，購房周期順延；另一方面也受到購房者節(jié)前觀望情緒的影響。

以北京樓市為例，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉此前分析，“臨近春節(jié)本就是北京新房市場的淡季，加之2016年10月來的政策收緊，北京1月份新房市場在需求端受限、供給端嚴(yán)控的情況下，出現(xiàn)了較大幅度降溫”。

張大偉分析，春節(jié)假期大部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，預(yù)期要到正月十五（2月11日）前后，才能回到1月上半月的網(wǎng)簽水平，“相比2016年春節(jié)的政策刺激，今年春節(jié)前后市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期”。

土地市場同步降溫“地王”概率或越來越低

同步降溫的還有一線城市和熱點二線城市的土地市場。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國土地市場相比2016年第四季度繼續(xù)降溫，成交額單宗10億以上地塊合計61宗。且大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。超過10億的地塊中，溢價率超過100%的只有17宗，而2016年平均單月超過30宗。

“土地出讓的約束與限制條件增多，是導(dǎo)致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主因。”張大偉道，為避免地王頻現(xiàn)，大部分城市都設(shè)置了土地交易環(huán)節(jié)的限價、限持有等條件，未來出現(xiàn)“地王”的概率會越來越低。

以2017年北京的首次土拍為例，三宗地塊均屬限價地，采用了“限房價、競地價”模式；同時設(shè)置“企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例”條款，防止出現(xiàn)100%自持的情況。分析人士甚至認(rèn)為，這三宗土地的出讓方式，或預(yù)示北京土地出讓規(guī)則的微調(diào)。

調(diào)控步伐未停歇深圳、重慶等城市開年上“新招”

年初至今，熱點城市樓市調(diào)控步伐并未停歇，上海、重慶、深圳、濟南等城市接連發(fā)布樓市收緊政策。

1月7日，上海住建委發(fā)文稱，會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，此間暫停此類項目的網(wǎng)簽；1月19日，深圳再次加強商品住房價格管理，要求首次申請預(yù)售的項目，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價；2月4日，重慶發(fā)文規(guī)范房企的商品房預(yù)售及抵押融資，要求抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記等內(nèi)容。

據(jù)統(tǒng)計，從2016年9月30日至今，樓市調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)在28個城市，累計出臺相關(guān)房地產(chǎn)新政超過70次。

“今年樓市降溫是趨勢，但由于供需結(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸收緊幅度有限，因此，整體市場趨勢還是以量跌、價微跌為主。”在張大偉看來，地方執(zhí)行的調(diào)控政策仍有收緊可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。