顫抖的燕郊樓市 產權問題致涉事二手房交易中斷

燕郊20多個樓盤正在面臨無法落宗、產權縮水的問題，這一由開發(fā)亂象引發(fā)的產權問題已經影響到了燕郊的房地產市場。北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，最先受到沖擊的是二手房市場，部分中介手中的二手房已經中斷交易，買賣雙方對于房價的心理預期也出現(xiàn)跌落。相對于二手房，新房在產權的問題上并不存在歷史遺留問題，這幾天“可以落宗”也成為燕郊樓盤的新招牌，但是部分“土地改性”后開發(fā)的項目仍值得警惕。有行業(yè)人士指出，該事件對燕郊樓市是一種利空，燕郊置業(yè)者也會回歸理性。據(jù)悉，該事件有了最新的進展，2月7日，三河市人民政府表態(tài)稱，本周內將出臺具體的解決辦法和工作方案，這直接決定著該事件對燕郊樓市帶來的影響到底會有多大。

涉事二手房交易中斷

“去年11月，我將燕郊的房子賣了，想在東四環(huán)附近換一套兩居室，目前已完成了前期的所有流程，只剩下最后一步到燕郊不動產登記大廳辦理過戶手續(xù)，之后就可以拿到尾款了?？烧沁@本來毫無問題的最后一步卻出現(xiàn)了問題。不動產登記大廳工作人員告訴我，房屋無法辦理不動產權證，導致交易不得不中斷。”家住燕郊上上城五期的王先生向北京商報記者表示，希望事情能夠早日解決。

不得不提的是，和王先生一樣遭遇房產“無法辦理不動產權證”問題的業(yè)主并不在少數(shù)，而在這些“問題房屋”中，已經完成簽約且正在辦理交易手續(xù)的房屋，都會面臨交易中斷的尷尬境地。

為王先生辦理二手房交易手續(xù)的中介人員稱，這次交易中斷實在是出乎意料。擁有房屋所有權證書的房子，卻無法辦理不動產權證，這樣的事情任誰都想不到。該中介介紹，與王先生所面臨情況類似的房屋交易，都不得不中斷交易，此外，已經確定無法辦理不動產權證的房屋，都無法進行房屋買賣交易。

合法合規(guī)購買的房屋卻無法辦理不動產權證，這樣的事實讓相關業(yè)主很難接受。據(jù)悉，去年12月1日起，三河市成立不動產登記中心，開展不動產登記具體業(yè)務，用以確認房產與土地的權屬問題。此后，燕郊福成五期、首鋼小區(qū)等多個小區(qū)的業(yè)主遇到了無法進行不動產登記的問題。原因在于開發(fā)商私自更改了土地性質，在工業(yè)用地、綠化用地上建設了住宅，在進行不動產登記時，才發(fā)現(xiàn)項目的土地性質已發(fā)生了變化，從而影響到了這些房屋的不動產登記。

目前，這一事件仍在持續(xù)發(fā)酵，相關部門仍未給出具體解決方案。該事件也導致沉寂數(shù)月的燕郊樓市再度成為眾人關注的焦點。業(yè)內人士認為，“燕郊部分樓盤無法落宗事件”會對燕郊樓市帶來一定的負面影響。一位在燕郊從事二手房交易多年的中介人員表示，目前很難說該事件對燕郊二手房市場的影響究竟如何，最重要的一點是該事件何時能解決，若拖得時間過長，市場成交量價極有可能出現(xiàn)下滑。目前來看，該事件主要影響在于買賣雙方心理預期的變化。一方面，購房者會更加理性、謹慎；另一方面，售房者為了避免不可知的風險，也會及早出售自己的房屋。

值得一提的是，從二手房供應端來看，節(jié)后燕郊新增二手房房源明顯增加。據(jù)燕郊一中介公司相關負責人透露，春節(jié)后燕郊新增房源量明顯增加，節(jié)后三天掛牌量近200套，占燕郊在售房屋的10%左右。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，掛牌房源的增加一方面是房地產市場本身的波動，另一方面也可能是受到上述事件的影響，這些“問題房屋”從“香餑餑”變成“燙手山芋”，可能導致燕郊其他業(yè)主售房心理的轉變。

新房市場波及較小

相較部分二手房交易中斷，可以肯定的是新房市場目前幾乎沒有受到該事件的影響。一方面，燕郊在售新房較少；另一方面，新房在產權問題上暫不存在上述歷史遺留問題。

在北京商報記者實地探訪過程中，多個新房項目銷售人員均表示：“在售的項目五證齊全，可以落宗并取得不動產權證。”“可以落宗”儼然已成為在售燕郊項目的“新招牌”。燕郊御東郡項目銷售人員稱，其實新房項目不存在不能落宗的問題，保證“可以落宗”也是給購房者吃一顆定心丸。

燕郊某項目負責人表示，目前來看，大部分不能取得不動產權證的小區(qū)均是年代較久的小區(qū)，主要原因是當時的政策相對不夠完善，不動產登記較為混亂。近兩年新建的小區(qū)，基本不存在類似問題。目前在售或待售的項目，土地獲取基本都是通過政府部門合法拿地，政府在項目規(guī)劃以及驗收等階段監(jiān)管都更為規(guī)范。

但是也有業(yè)內人士稱，由于燕郊這些年來樓市快速發(fā)展，相關部門的監(jiān)管不嚴也使得樓市亂象頻出，這也不得不讓購房人在未來購房時對可能爆發(fā)的問題提前進行警惕。有燕郊當?shù)胤康禺a行業(yè)人士透露，燕郊開發(fā)企業(yè)最常見的手段便是以“文旅、休閑”或者“工業(yè)園區(qū)”等名義拿地，再超標多建住宅，縮水配套。比如，近年進駐燕郊的港中旅，以文旅、休閑名義在燕郊田辛莊開發(fā)的旅游地產項目，如今也是只見地產未見旅游。“所以雖然銷售人員承諾了這些新房可以進行不動產登記，但是到最后會不會出現(xiàn)不能落宗的情況，現(xiàn)在誰也不好說。”該人士坦言。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，對于在燕郊購買新房的置業(yè)者來說，決策前謹慎核查項目五證是否齊全，尤其是土地使用證中的土地性質及使用年限是非常有必要的。對于當?shù)叵嚓P管理部門而言，對房地產項目的監(jiān)管應該更加全面、更加嚴格，避免出現(xiàn)類似的混亂情況。

燕郊樓市利空？

“購房者通過合法合規(guī)的方式購買的房產，卻無法辦理不動產權證，這是一件糟糕的事情。”嚴躍進坦言，該事件的發(fā)生對燕郊樓市形成了一種利空。

同樣，中原地產首席分析師張大偉也認為，相比于一線城市，這些三四線以下的城市房地產市場秩序比較混亂，“燕郊部分樓盤不能落宗事件”并非個案，而且錯不在購房者，對于燕郊樓市而言，該事件對購房者以及投資者都會產生負面影響。

據(jù)知情人士透露，燕郊等北京周邊的房地產市場一直存在著類似土地改性這樣的“潛規(guī)則”，在環(huán)京樓市監(jiān)管日趨嚴格的情況下，這些地區(qū)樓市亂象也會逐漸顯現(xiàn)。“燕郊部分樓盤不能落宗事件”同樣存在于環(huán)京的其他地區(qū)，只不過燕郊因為啟動不動產登記而率先爆發(fā)。“由于事件爆發(fā)的時間較短，對于燕郊樓市帶來的真正影響尚不明確，但可以肯定的是，對于購房人的心理預期是一種打擊。”上述人士進一步表示，該事件的發(fā)生也會導致購房者在購買環(huán)京區(qū)域房屋時不再“瘋狂”，而是回歸理性。

燕郊，緊鄰北京通州，由于特殊的地理位置在過去幾年成為了居住和投資兩種價值兼?zhèn)涞姆康禺a市場，但是目前暴露出的產權問題很有可能將這個特殊的房地產市場帶入更為特殊的境地。

有行業(yè)人士指出，無法落宗影響到的是燕郊部分房源未來變現(xiàn)的問題，如果沒有辦法交易，這些房產的高房價就是空中樓閣。

但也有行業(yè)人士基于燕郊特殊的地理位置和房產價值做出了樂觀的判斷。他們認為，畢竟燕郊樓市供應量有限，市場整體處于供不應求的狀況。因此，該事件對燕郊樓市不會造成太大影響。一位居住于燕郊星河皓月小區(qū)的高女士向北京商報記者表示，在燕郊多個小區(qū)房產無法落宗后，她所居住的小區(qū)反而體現(xiàn)出了可以落宗的價值。“春節(jié)前二手房的掛牌價格不到3萬元/平方米，現(xiàn)在就是因為能落宗反而漲到了3萬元/平方米，這是我們這些業(yè)主愿意看到的。”

不過業(yè)內人士也認為，二手房掛牌價格的上漲也有可能是短期現(xiàn)象，真正的交易價格和量是否能夠維持續(xù)原有水平還要看至少1-2個月的成交數(shù)據(jù)再做判斷。

事實上，“燕郊部分樓盤不能落宗事件”只是燕郊樓市亂象的冰山一角，在燕郊樓市駛入快車道的幾年間，“高首付、捆綁精裝修或車位出售”等違規(guī)銷售行為也多有發(fā)生，尤其是在2016年，捆綁搭售幾乎成為包括燕郊在內環(huán)京房地產項目的普遍銷售手段。因此業(yè)內人士判斷，隨著這些項目在未來幾年陸續(xù)交房，一系列亂象帶來的房地產市場問題恐怕會更加頻繁。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。