楊國英：樓市正在“降溫”但拐點并未到來

春節(jié)期間各地樓市普遍“降溫”，一二線城市表現(xiàn)尤其低迷。包括上海、南京、蘇州、杭州在內(nèi)的多個一二線城市，春節(jié)期間樓市成交量均出現(xiàn)大幅下滑，多地成交量甚至僅為個位數(shù)。以上海為例，春節(jié)期間上海地區(qū)只有8個項目有交易記錄，且所有項目都僅成交1套。而去年同期則有24個項目有交易。

除了春節(jié)假期的原因，今年春節(jié)樓市遇冷最重要的原因不外乎兩個，其一，2016年重點城市的樓市漲幅之大史無前例，目前房價高企；其二，2016年下半年樓市調(diào)控的嚴厲程度史無前例，且目前仍在延續(xù)，購房門檻持續(xù)提高。在這種局面之下，投資性的購房者趨向謹慎，部分剛需購房者則望房興嘆或坐等樓市回調(diào)時機。

當下樓市處境的特殊性，尤其是嚴厲的調(diào)控措施，決定了行情的慘淡。仍以上海樓市為例，中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，1月27日~2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，這個數(shù)據(jù)比猴年春節(jié)期間減少71.1%，為2011年以來成交量最低水平。與之對應的是，2016年10月和11月，上海相繼出臺了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施，而自2017年1月6日起，針對商業(yè)辦公等“類住宅”受到熱捧、頻頻出現(xiàn)在各區(qū)域成交榜單的三甲之列的新現(xiàn)象，上海市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停了此類項目的網(wǎng)上簽約。

地方的樓市調(diào)控措施之所以高壓不減，與中央“防風險、促改革”的定調(diào)有關(guān)。2016年，樓市“地王”頻出，按揭貸款占信貸發(fā)放總量的比例過高，以及樓價高企令實體經(jīng)濟成本過快上升，都凸顯了樓市金融化有可能帶來的風險。而防范樓市風險自去年下半年以來多次被中央強調(diào)，去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議更是專門明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，為2017年樓市定下了基調(diào)。

不過，需要指出的是，就調(diào)控的效果而言，目前一二線城市樓市降溫的局面不太可能持續(xù)較長時間，更不會成為樓市的中期拐點。須知，雖然樓市調(diào)控的意愿是好的，但調(diào)控并沒有改變一二線城市樓市緊張的供需關(guān)系。就2017年的樓市而言，調(diào)控措施能否延續(xù)全年暫且不論，可以確定的是，目前北京、上海等城市都做出了未來建設用地只減不增的規(guī)劃，在一二線城市土地供給普遍收縮以及剛性需求持續(xù)累計、難以有效釋放的情況之下，全年房價溫和上漲仍是大概率事件。

從供需的角度看，調(diào)控措施之所以能夠令樓市持續(xù)降溫，不僅是因為調(diào)控的措施足夠嚴厲，還因為購房者的購房需求在2016年上半年相對寬松的政策下得到了較大程度的滿足。長遠來看，房地產(chǎn)要真正進入健康、穩(wěn)定的發(fā)展軌道，仍需以優(yōu)化城市空間布局（提高人口容量）等長效的市場機制徹底取代政策調(diào)控。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。