燕郊“落宗”事件冰山一角:土地指標(biāo)透支潛規(guī)則

一位土地研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，燕郊的土地亂象不是個案。其背后主要是土地指標(biāo)被非法濫用或提前透支。“三河市商品房開發(fā)量這么大，住宅性質(zhì)的土地指標(biāo)顯然不可能有這么多。”

一個名為“等落者-等待落宗的一大群”的微信群已經(jīng)迅速聚集500人。群友基本是河北省三河市燕郊鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)無法“落宗”的業(yè)主。

宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調(diào)查的基本單元。房產(chǎn)落宗是通過建立起房屋和所在宗地的關(guān)聯(lián)關(guān)系，生成唯一的不動產(chǎn)單元代碼。落宗的基本原則之一，就是地上建筑物的性質(zhì)和土地使用性質(zhì)必須相同。舉個例子，如果土地是50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，地上建筑物卻是70年產(chǎn)權(quán)的商品住宅，則判定為不一致。

此次“落宗”問題大約涉及燕郊十幾個商品房小區(qū)，事件在兩個月內(nèi)迅速發(fā)酵。針對河北燕郊多個小區(qū)存在的不動產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)縮水、不能過戶、不能落宗等問題，國土資源部部長姜大明最新表態(tài)是，“現(xiàn)在正在解決。已經(jīng)有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續(xù)，可以登記了，估計在不長的時間，這個問題就會解決完畢。”

2月7日，燕郊落宗事件有了突破性進(jìn)展。福成五期一名業(yè)主已經(jīng)成功辦理不動產(chǎn)登記，并取得證書。

等待“落宗”

國土部表示對此高度重視，考慮到歷史客觀實際情況，國土部在請地方調(diào)查的同時，也已派人去了解情況。了解清楚后會提出一個解決辦法。

但燕郊等待“落宗”的業(yè)主們?nèi)匀环浅＝箲]。

燕郊此次大范圍的“落宗”問題，始于三河市開始施行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。根據(jù)《三河市國土資源局關(guān)于實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)事項的公告》規(guī)定，自2016年12月1日起，三河將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產(chǎn)登記的職責(zé)整合到三河市國土資源局，并成立三河市不動產(chǎn)登記中心，負(fù)責(zé)承擔(dān)三河市不動產(chǎn)登記具體業(yè)務(wù)。按照“不變不換”原則，以前依法取得的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書繼續(xù)有效，權(quán)利不變動，證書不更換。在權(quán)利人依法辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記等不動產(chǎn)登記時，更換新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。

正是在更換《不動產(chǎn)權(quán)證書》過程中，大量住戶發(fā)現(xiàn)，70年房本上所錄入的建設(shè)用地原來并非住宅用地，有的是工業(yè)用地，有的是綠化用地，有的更是違章用地。

根據(jù)業(yè)主們提供的名單，目前包括首爾甜城、燕郊美林灣A區(qū)、電子城小區(qū)、冶金小區(qū)、燕靈西區(qū)、天子莊園三期、福成五期、福成二期、中建二局、地礦家屬院小區(qū)、高爾夫公寓、東方御景、燕潮家園、燕馨小區(qū)、首鋼小區(qū)、紫竹園等十幾個小區(qū)、近萬套商品住宅，都在不能落宗的范圍內(nèi)。根據(jù)規(guī)定，房屋不能落宗，則不允許進(jìn)行買賣交易，不能向銀行申請抵押貸款，也不能辦理房產(chǎn)繼承。

違法亂象錯綜復(fù)雜

“落宗”問題可能只是掀開了燕郊土地違法亂象的一角。這其中還摻雜涉及其他違法亂象問題。

燕靈西區(qū)（東方御景）一位業(yè)主告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，除了土地性質(zhì)不統(tǒng)一，燕郊部分小區(qū)還涉及房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)年限信息模糊等問題。“一部分人房產(chǎn)證標(biāo)明了產(chǎn)權(quán)年限，但一部分人的房產(chǎn)證上面是沒有年限的。關(guān)于這個問題，我們也曾向河北省三河市副市長反映。副市長的反饋是可能當(dāng)時房管局辦理（手續(xù)）時不規(guī)范，政府會追責(zé)。”

上述業(yè)主還有擔(dān)憂，燕郊目前的商品房小區(qū)還有一部分涉及非法建設(shè)用地，即集體土地被非法建設(shè)并出售，也即“小產(chǎn)權(quán)房”。“對于這部分，我們需不需要繳納土地出讓金？但如果要繳納出讓金，應(yīng)該由誰來承擔(dān)？”

時過境遷后，追責(zé)恐怕也是難題。根據(jù)東方御景業(yè)主提供給21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者的購房材料，業(yè)主與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同上標(biāo)明為70年產(chǎn)權(quán)，商品房預(yù)售許可證上房屋用途性質(zhì)為住宅。但當(dāng)查詢這家名為“三河燕郊開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的開發(fā)商時，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)這家成立于2000年10月28日的公司，在2006年11月28日已經(jīng)由于未按時參加年檢而被吊銷營業(yè)執(zhí)照。

關(guān)于無法落宗問題，除了燕郊之外，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)石家莊的藁城區(qū)以及正定縣，還有河北滄州市、邯鄲市、新樂市部分小區(qū)都存在類似問題。在河北的網(wǎng)絡(luò)問政平臺上，石家莊的普通住戶也在反映房屋不能落宗的情況。在一則新樂市國土資源局的回復(fù)中，明確寫著“經(jīng)不動產(chǎn)登記中心調(diào)查核實，未找到該小區(qū)相關(guān)土地手續(xù)，不能落宗。”

土地指標(biāo)濫用

一位土地研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，燕郊的土地亂象不是個案。其背后主要是土地指標(biāo)被非法濫用或提前透支。“三河市商品房開發(fā)量這么大，住宅性質(zhì)的土地指標(biāo)顯然不可能有這么多。”

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，燕郊土地亂象背后就是土地指標(biāo)的問題。“每年全國都會根據(jù)5年發(fā)展規(guī)劃確定開發(fā)強度指標(biāo)，根據(jù)開發(fā)指標(biāo)和18億畝土地紅線指標(biāo)確定開發(fā)量。比如三河市的指標(biāo)，每年大約在150-200公頃。一般住宅用地比例只有10%-15%。這是社會發(fā)展協(xié)調(diào)的需要。另外包括教育、醫(yī)院等公共管理的土地比例一般是15%-20%，超過住宅用地比例。但燕郊根本用不了那么多的工業(yè)或者商業(yè)用地，反而是住宅用地需求旺盛。所以，地方政府就在其中先上車后補票，提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性，以后再改過來。”

21世紀(jì)經(jīng)濟報道發(fā)現(xiàn)，提前透支或濫用土地指標(biāo)在全國各地都較為普遍。

據(jù)鄭州大學(xué)法學(xué)院副院長、中國民主促進(jìn)會河南省委常委沈開舉調(diào)研，自2011年開始鄭州市已沒有耕地占補平衡指標(biāo)儲備，當(dāng)年需耕地占補平衡指標(biāo)約11萬畝，全市全年缺口在8萬畝左右。在建設(shè)用地指標(biāo)方面，甚至已經(jīng)開始寅吃卯糧。據(jù)沈開舉調(diào)研，2010年和2011年鄭州市的建設(shè)用地指標(biāo)均是7500畝，2010年鄭州市實際用地是1.8萬畝。也就是說，即使2011年不再使用1畝土地，還欠下1萬多畝建設(shè)用地指標(biāo)。據(jù)河南當(dāng)?shù)孛襟w報道，新鄉(xiāng)一些縣的土地利用指標(biāo)在2013年時就已透支到2020年。

2009年時，有媒體報道稱，中山的土地指標(biāo)早已被“透支”到了2020年后。土地嚴(yán)重“透支”，成為制約中山工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及重點建設(shè)項目落地的核心因素，甚至出現(xiàn)“有項目無土地”的窘境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。