上海房?jī)r(jià)變局：價(jià)差收窄 總價(jià)600萬(wàn)元項(xiàng)目先松動(dòng)

一線城市房?jī)r(jià)博弈漸顯，而上海則出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)：外環(huán)外房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯，內(nèi)環(huán)單價(jià)10萬(wàn)左右的房源已經(jīng)滯脹。此外，春節(jié)過(guò)后上海一、二手房市場(chǎng)均開始熱烈起來(lái)，房企推盤與買家看房熱度逐漸升溫。

春節(jié)期間就一直在看房子的王月佳（化名），發(fā)現(xiàn)她一直在關(guān)注的浦東陸家嘴板塊出現(xiàn)兩個(gè)價(jià)格比較實(shí)惠的項(xiàng)目，均價(jià)在8萬(wàn)元/平方米左右，雖然沒(méi)有學(xué)位，但區(qū)位不錯(cuò)，只是兩個(gè)項(xiàng)目屬于翻新再出售，因此相比附近動(dòng)輒10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目，還是頗具吸引力。

與市中心房?jī)r(jià)出現(xiàn)暗降不同，上海外環(huán)外項(xiàng)目仍然開出高價(jià)。位于松江區(qū)泗涇板塊的金地自在城即將于2月份開盤四期產(chǎn)品，銷售均價(jià)約4.2萬(wàn)元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目在2016年年中三期產(chǎn)品售價(jià)為3萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該片區(qū)二手房單價(jià)約在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米。

上海中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨年初傳統(tǒng)淡季到來(lái)，大部分城市1月市場(chǎng)成交降溫明顯。供需兩方環(huán)比降幅均在4成左右，一線城市反應(yīng)尤為明顯。上海一二手房同樣有如此趨勢(shì)，在有議價(jià)空間的前提下，二手房成交量變得更大。

總價(jià)600萬(wàn)元價(jià)格波動(dòng)大

在上海，成交量下跌，交易價(jià)格的影響只體現(xiàn)于市中心與外環(huán)外的差別。上海外環(huán)外整體供應(yīng)較大，一手房均價(jià)有明顯上漲，除了前述位于泗涇的金地自在城之外，位于浦東的大華斐勒公園即將開售，宣稱均價(jià)8.6萬(wàn)元/平方米，多名客戶預(yù)期實(shí)際單價(jià)還有松動(dòng)空間。

但不論一手還是二手房，總價(jià)600萬(wàn)元左右的房子價(jià)格波動(dòng)明顯。2月10日，陳小明（化名）在虹口某中介門店咨詢一番之后，發(fā)現(xiàn)去年底他看中的一套總價(jià)580萬(wàn)的房子掛牌價(jià)已經(jīng)下降到550萬(wàn)元，中介人員告訴他，其實(shí)房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，這個(gè)房型的房子年前實(shí)際成交價(jià)達(dá)到530萬(wàn)元，因此現(xiàn)在的價(jià)格還屬于漲價(jià)。

就在前一天，陳小明在浦東一學(xué)區(qū)房板塊看中的一套房子，年前成交總價(jià)660萬(wàn)元，現(xiàn)在要價(jià)630萬(wàn)元。因此他決定多觀察幾套此前有意向的房源再?zèng)Q定買哪一套。

陳小明是典型置換型買家，目前有一套位于寶山區(qū)的房子準(zhǔn)備賣掉置換學(xué)區(qū)房。但目前寶山的房子沒(méi)賣掉，看中的房源，也有點(diǎn)擔(dān)心漲價(jià)買不上。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，一手或二手市場(chǎng)內(nèi)600萬(wàn)總價(jià)左右房源尚有議價(jià)空間，一手房集中于外環(huán)外；二手房則在中環(huán)區(qū)域分布較多，業(yè)主掛牌價(jià)有5%左右松動(dòng)，客戶議價(jià)空間也會(huì)根據(jù)房源樓層、朝向等具體情況以及業(yè)主賣房緩急程度來(lái)定。

整體價(jià)格差距收窄？

可以說(shuō)，上海有著龐大的置換群體，是各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定的助力所在。比如，每年想從臨港換到金橋，從松江、九亭換到閔行，從嘉定換到真如、寶山的家庭不計(jì)其數(shù)。在完成進(jìn)入上海遠(yuǎn)郊地區(qū)的第一套房購(gòu)置后，很多家庭都在努力置換到距離市中心更近的板塊或者學(xué)區(qū)房板塊。這個(gè)群體對(duì)于房?jī)r(jià)的敏感程度可想而知。

正如王月佳在浦東陸家嘴板塊周邊看到的兩套一手房，單價(jià)在8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1000萬(wàn)元左右，她覺(jué)得房子下降空間不大，因?yàn)樵摪鍓K內(nèi)一手房此前均價(jià)基本位于10萬(wàn)元/平方米以上。周邊濰坊村的二手房?jī)r(jià)目前維持在7-8萬(wàn)元/平方米。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，上海房?jī)r(jià)正在進(jìn)行調(diào)整，結(jié)果很可能是高價(jià)房與目前在售5萬(wàn)-6萬(wàn)元單價(jià)的房子價(jià)格差距減少，因?yàn)?萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米的房子多數(shù)分布于外環(huán)外，隨著外環(huán)外房?jī)r(jià)普漲，兩者總價(jià)差距在拉低。而一手房與同區(qū)域內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格差距也在收窄。“這個(gè)變化的最根本原因在于，2016年出讓的土地當(dāng)中，有很大一部分外環(huán)外的土地變成了高價(jià)地”。他具體指出，如2016年年中，泗涇板塊出現(xiàn)多幅樓板價(jià)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米以上地塊，彼時(shí)周邊二手房?jī)r(jià)也接近4萬(wàn)元/平方米。

來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海外環(huán)外房?jī)r(jià)漲幅達(dá)30%，2016年漲幅也在40%左右。

這名業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)指出，房?jī)r(jià)格局變化與上海城市整體擴(kuò)容、規(guī)劃也有關(guān)。在今年初發(fā)布的上海2040年最新規(guī)劃中可見(jiàn)，上海多中心格局將形成，包括寶山、閔行、虹橋、川沙等四個(gè)主城片區(qū)與松江、嘉定、青浦、南橋、南匯等5個(gè)新城。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。