房企美元債發(fā)行最后時(shí)間窗 債務(wù)壓力不容忽視

“高杠桿時(shí)代”的終結(jié)，將使得隱藏許久的資金鏈和債務(wù)問(wèn)題真正浮出水面。

隨著國(guó)內(nèi)融資渠道不斷收窄，一度降至低位的房企美元債融資，近期又有回潮之勢(shì)。

2月15日早間，融信中國(guó)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行一筆2019年到期的2.25億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.95%。這是春節(jié)過(guò)后，內(nèi)地房企的第二筆海外融資記錄。

自去年四季度以來(lái)，房企的人民幣融資規(guī)?？s小，海外融資規(guī)模則不斷擴(kuò)大。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月，包括金茂、仁恒、首創(chuàng)、禹州、奧園等在內(nèi)的房企紛紛發(fā)行美元債，總金額超過(guò)40億美元。同期的境內(nèi)房地產(chǎn)債務(wù)金額還不到3億美元。

由于內(nèi)地資金充裕，去年以來(lái)，不少房企提前贖回美元債務(wù)，代之以成本更低的人民幣債務(wù)。如今情況似乎發(fā)生了戲劇性的反轉(zhuǎn)。按照部分機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，內(nèi)地對(duì)融資的監(jiān)管不斷強(qiáng)化，是房企求諸海外市場(chǎng)的主因，但由于美國(guó)加息預(yù)期強(qiáng)烈，這種“回潮”趨勢(shì)能持續(xù)多久尚存疑問(wèn)。在這背后，更為實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題在于，“高杠桿時(shí)代”的終結(jié)，將使得隱藏許久的資金鏈和債務(wù)問(wèn)題真正浮出水面。

美元融資規(guī)模“逆轉(zhuǎn)”

融信中國(guó)發(fā)布的公告顯示，公司發(fā)行一筆2019年12月8日到期的2.25億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.95%。該筆融資將于去年12月發(fā)行的1.75億美元票據(jù)合成一個(gè)單列。兩筆融資的利率相同。

據(jù)悉，融信中國(guó)的原有票據(jù)已于新加坡交易所上市，最近發(fā)行的該筆融資也將登陸新加坡交易所。

這是春節(jié)后第二筆房企海外融資記錄。此前的2月10日，新城發(fā)展宣布發(fā)行總額為3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為5.0%。該筆票據(jù)的到期時(shí)間為2020年2月16日，但新城發(fā)展有提前贖回的權(quán)限。

上述票據(jù)同樣將在新加坡交易所上市。新城發(fā)展表示，這筆融資用于償還現(xiàn)有債務(wù)及一般公司用途。但公司也可能會(huì)調(diào)整發(fā)展計(jì)劃，并重新分配這筆款項(xiàng)的用途。

這是自去年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資回潮的一個(gè)縮影。

從2016年9月開(kāi)始，萬(wàn)科、碧桂園、首創(chuàng)、旭輝、金茂等房企紛紛發(fā)行美元債。最大的一筆來(lái)自碧桂園，該公司于去年9月發(fā)行一筆6.5億美元、2023年到期的優(yōu)先票據(jù)，利率僅為4.75%。12月，碧桂園又發(fā)行一筆3.5億美元的2026年到期優(yōu)先票據(jù)，利率為5.625%。碧桂園也由此成為此輪規(guī)模最大的美元債務(wù)發(fā)行方。

到今年1月，房企發(fā)行美元債的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)中銀國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)商在今年1月共計(jì)發(fā)行了41.5億美元的境外債券，同期發(fā)布的境內(nèi)房地產(chǎn)債券僅有約2.2億美元。去年12月，房企發(fā)行的境外債券為16.5億美元，境內(nèi)債務(wù)2.9億美元。

需要指出的是，除純粹的融資需求外，其中也有債務(wù)置換的成分。如花樣年、合景泰富均在歲末年初贖回一筆美元債務(wù)，又于同期發(fā)行一筆利率更低的美元優(yōu)先票據(jù)。

由于國(guó)內(nèi)融資成本低廉、審批流程短，國(guó)內(nèi)融資成為過(guò)去一年多房企的首選。其中，去年第二季度以來(lái)，不少房企提前贖回美元債務(wù)，代之以人民幣債務(wù)。從第四季度開(kāi)始，隨著國(guó)內(nèi)融資渠道的收緊，房企的內(nèi)地融資規(guī)模迅速下降，美元融資開(kāi)始回升。

不僅如此，海內(nèi)外融資成本的差距也在縮小。人民幣融資成本從去年9月前的4%左右，上升到12月的4.2%-5.5%之間，今年1月則多回升到5%以上，部分私募債的成本甚至超過(guò)6%。期間，美元債務(wù)的成本并未發(fā)生明顯變化，但最低仍可達(dá)到5%以下，甚至優(yōu)于內(nèi)地融資。

趕赴美國(guó)加息“窗口”

“內(nèi)地融資環(huán)境的收緊，是房企考慮海外融資的主要原因。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》，對(duì)私募資金投資16個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。該文件引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

早在去年11月，銀監(jiān)會(huì)就曾要求16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市（與上述熱點(diǎn)城市等同）的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查房地產(chǎn)融資和流向。更早之前，上交所、深交所、央行和發(fā)改委也分別發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。

經(jīng)此一役，房企的私募、信托等融資通道近乎被封死，加之監(jiān)管層對(duì)公司債等審批趨于嚴(yán)格，使得企業(yè)在內(nèi)地的融資大受影響。有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“高杠桿時(shí)代”或?qū)⒔K結(jié)。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，房企在2016年獲取的大量土地，將至今年陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段，因此只能尋求其他渠道，其中就包括海外融資。

但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，美元債的回潮能否持續(xù)下去，仍然存在不少疑問(wèn)。

嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，美國(guó)在去年12月加息之后，又提出今年將加息三次的計(jì)劃，這將導(dǎo)致海外融資成本進(jìn)一步提升。近期（尤其是今年1月以來(lái)）房企美元融資規(guī)模加大，也有“趕末班車(chē)”的意味。預(yù)計(jì)當(dāng)美國(guó)加息的“靴子”落地之時(shí)，海外融資的規(guī)模也將縮減。

因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，海外融資也可能僅僅是權(quán)宜之計(jì)?？紤]到央行先后上調(diào)MLF和SLF利率，國(guó)內(nèi)加息預(yù)期同樣強(qiáng)烈，房企的資金鏈和債務(wù)問(wèn)題將很快浮出水面。

某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，今年總部給予一些地方公司的拿地授權(quán)有所縮減，并要求地方公司多尋找性價(jià)比高的并購(gòu)機(jī)會(huì)，而非一味在土地市場(chǎng)“血拼”。他認(rèn)為，隨著融資渠道的縮減和銷(xiāo)售規(guī)模的預(yù)期下滑，“房企可能很快要勒緊褲腰帶過(guò)日子”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在房企到位資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款增速由去年6月的34.1%下降到年末的29.0%，個(gè)人按揭貸款增速由57.0%下降到46.5%。這兩項(xiàng)資金占房企總資金來(lái)源的46%，是最主要的部分。

在企業(yè)層面，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。1月26日和2月10日，鐵嶺新城連續(xù)發(fā)布兩份公告，對(duì)“14鐵嶺債”可能被暫停上市進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。公告稱，由于預(yù)計(jì)公司2016年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損，并可能導(dǎo)致連續(xù)兩年出現(xiàn)虧損，按照規(guī)定，公司于2014年發(fā)行的“14鐵嶺債”可能在年報(bào)披露之日起被停牌，深交所將在停牌后15個(gè)交易日內(nèi)做出是否暫停債券上市交易的決定。

世邦魏理仕發(fā)布的一份報(bào)告也指出，去年很多開(kāi)發(fā)商將債務(wù)期限延至2018年以后，但總體的債務(wù)壓力并未減輕。上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，部分區(qū)域房企存在杠桿率過(guò)高的情況，且由于土地價(jià)格快速上漲，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，企業(yè)的償債付息能力有所減弱，未來(lái)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。