類住宅亂象根源在于用地 解決關鍵在土地市場化改革

五一小長假之前，上海市發(fā)布了《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，要求辦公用地不得建設公寓式辦公，商業(yè)用地未經約定不得建設酒店式公寓等“類住宅”；土地出讓合同要明確商辦持有比例和年限，持有期內不得轉讓；經營性物業(yè)要明確長期持有的比例；社區(qū)或住宅配套商業(yè)要長期持有。　　這并不是一個孤例。此前在3月份，北京和廣州就曾發(fā)布打擊“類住宅”的一攬子政策，從銷售對象（僅限企業(yè)）、設計報建（限制最小分割單位）、暫停貸款、停止項目審批等幾個死角，全面堵死“類住宅”的生存空間?！　?ldquo;類住宅”緣何泛濫，地方政府為何要果斷出手呢？　　首先，商業(yè)辦公（有其城市外圍）租或售，都存在資金回籠周期長、利潤不高的問題，商辦用地建“類住宅”，對開發(fā)商而言是利潤最大化和盡快收回投資的選擇。　　其次，互聯(lián)網沖擊實體商業(yè)，大城市產業(yè)升級（現代服務業(yè)貢獻率超過70%），商辦空間需求明顯下降，商辦項目很難招商，土地也很難賣個好價錢?！　≡俅危≌椖恳浣o公共服務設施，教育、醫(yī)療類設施還要獨立供地。對于空間逼仄的北上廣等大城市來說，住宅項目對政府和開發(fā)企業(yè)的壓力較大。而“類住宅”項目不僅不需要配建公共設施，還享受住宅溢價?！　∽詈螅陙硪痪€城市人口涌入，住宅需求旺盛。房價“上臺階”，限購政策強化后，不限購和價格較低的“類住宅”就應運而生。2016年，北京和上海類住宅銷售均價分別為每平方米29770元和25700元，僅相當于同期商品住房均價的72%和56%。由此，“類住宅”火爆就不難理解?！　”M管“類住宅”客觀上有生存空間，也補充了住宅需求，但其最大的問題是違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產功能混雜，人為降低用地效率，并導致“城市病”更加突出。目前，“類住宅”主要集中的城市外圍，本來基本規(guī)劃為商業(yè)辦公的區(qū)域，卻集中了大量居住人口，加重了配套壓力。區(qū)域內小商小販、私立學校醫(yī)院散點式無序分布，從外圍到中心區(qū)的各條道路和軌交、換乘站點擁擠不堪。另外，“類住宅”泛濫導致京滬等大城市人口和空間“緊約束”政策失效。 上一頁12下一頁

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