北京20萬套新房加快入市 房?jī)r(jià)還能撐多久？

一位北大的教授昨天說中國(guó)目前人均房屋面積是30平米左右，房屋自有率將近90%?？吹竭@里幫主哭出了聲，幫主已經(jīng)淪落到了赤貧的10%。

不過，另一條消息則讓幫主虎軀一震，看到了希望，北京住建委在催促“拿地未開工和開工未入市”的項(xiàng)目盡早開工入市。

而北京房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)測(cè)算，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右！幫主仿佛看到一大波房子在路上。

那么20萬套新增房子意味著什么？這會(huì)帶來房?jī)r(jià)的下降嗎？我們應(yīng)該什么時(shí)候買房？幫主今天來說說新房加快入市的話題。

20萬套新房入市意味著什么？

這事兒要從北京住建委的一條消息說起：

6月27日，北京市住建委拋出一則重磅消息，全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市。根據(jù)住建委的披露，截至3月底，北京全市共有拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)，總共389項(xiàng)。

幫主記得，在此之前，北京市住建委就曾表示，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

閉了閉眼，幫主似乎看到一大波房源在身邊打轉(zhuǎn)。

先來解釋下“拿地未開工”和“開工未入市”，事實(shí)上，除了一般所指的辦理了銷售手續(xù)但沒有售出的房子，在房產(chǎn)庫(kù)存中，“拿地未開工”和“開工未入市項(xiàng)目”兩個(gè)階段離形成市場(chǎng)供應(yīng)也很接近。

這389項(xiàng)是個(gè)什么概念呢？

389項(xiàng)目涉及危改、村建、二類居住等，預(yù)計(jì)有20萬套房源

按照北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在微信公號(hào)上給出的測(cè)算數(shù)據(jù)，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

按照幫主的想法：20萬套，每套平均住3個(gè)人，也能解決60萬人口的房產(chǎn)住宿問題；再加上北京控制人口膨脹，那么就是北京的房子夠住了么？

幫主這個(gè)算法還是太天真？

一位從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的人士告訴幫主，加上二手房，北京一年的商品房供應(yīng)量大概在30萬套，其中新房大概是10萬套。20萬套房屋加快入市，絕對(duì)不是個(gè)小數(shù)目，但是否精確、能解決多少人的住房需求都得進(jìn)一步了解。

從住建委公布的房源資料看，這389項(xiàng)目涉及的房源類型相當(dāng)廣泛。

具體來看，既有普通的二類居用地、公寓樓項(xiàng)目，又有安置房、危改項(xiàng)目、新村建設(shè)項(xiàng)目，也有一些需要配建公共租賃住房、限價(jià)商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟(jì)適用住房的項(xiàng)目。

就拿資料表里“拿地未開工”的第一個(gè)房源來說吧——崇外六號(hào)地。

初看“崇外六號(hào)地”這個(gè)名稱，幫主感覺似乎有些耳熟，查詢公開資料后，幫主發(fā)現(xiàn)這就是自己每次上班都和同事討論過無數(shù)次的地方，被四周高樓包圍的一片平房區(qū)。“這地方房子有些舊，是不是拆不起啊？”、“這里住著其實(shí)也蠻擠的”......

不過，就在幾個(gè)月前，附近的一些區(qū)域開始進(jìn)行拆除，并將被改成整片的便民停車場(chǎng)。

該區(qū)域所屬街道辦副主任接受媒體采訪時(shí)曾提到背后的歷史，這里大部分的平房是上世紀(jì)40、50年代建起來的，最老的房子有100多年的歷史。但從1976年地震之后，除了居民自家翻修外，就沒有新增任何正規(guī)的房屋。

20萬套新房何時(shí)能夠入市？

雖然外界認(rèn)為住建委的通知有催促新房入市的意思，但這些新房究竟何時(shí)入市恐怕并不好說。

在公布加快房屋入市的同時(shí)，北京住建委在6月27日的通知中對(duì)商品住宅預(yù)售許可做了詳細(xì)的說明。其中，凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。而在此之前，一張施工證只能辦一次預(yù)售許可。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從北京住建委在通知里的表述來看，很多說法都是“可”，并不是必須，有很多不確定的因素。

“整體上肯定會(huì)有推動(dòng)作用，但是具體的時(shí)間沒法預(yù)計(jì)”張大偉說。

上述研究人士也告訴幫主，按北京以往的情況，因?yàn)榈貎r(jià)高、一般規(guī)模也不小，供地后變成房源存在一定周期，而且每個(gè)項(xiàng)目的情況差別會(huì)較大。

“房源具體變現(xiàn)的就不知道了，這里面有開發(fā)商的因素需要考慮，也存在一個(gè)合理的開發(fā)周期。”該人士說。

不過，在管理部門的“催促”下，幫主也發(fā)現(xiàn)其中的微妙變化。

按照北京住建委在6月28日公布的另一組數(shù)據(jù)，截至3月底，北京全市“拿地未開工”的161項(xiàng)共1312萬平方米，“開工未入市”的228個(gè)項(xiàng)目有965萬平方米。而截止5月30日，“拿地未開工”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開工295萬平方米，“開工未入市”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬平方米。

老鐵可以的！短短兩個(gè)多月時(shí)間，“拿地未開工”、“開工未入市”中分別有23%和22%的項(xiàng)目出現(xiàn)了變化。開發(fā)商們，你們接下來準(zhǔn)備動(dòng)手了么？

新房加快入市北京的房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，新的通知是在落實(shí)今年4月住建部與國(guó)土部文件，加快新房供應(yīng)。“一旦列出名單，開發(fā)商就會(huì)有壓力，肯定會(huì)加快施工進(jìn)度與拿預(yù)售證節(jié)奏了。”

“開發(fā)商拿地后，一年不開發(fā)罰款20%，兩年不開發(fā)無償收回，這都是反復(fù)強(qiáng)調(diào)的老政策了，但具體到監(jiān)管環(huán)節(jié)，就是難以落實(shí)到位。”楊紅旭提示到，下半年北京新盤將大量亮相。

根據(jù)幫主私下觀察，在此前的認(rèn)房又認(rèn)貸、降低房貸利率優(yōu)惠中，房市的需求端收到了遏制。而此后供給端也發(fā)生一些變化，比如增加土地供應(yīng)、加大自住型商品房、公共租賃住房的投入，而近期的通知也是供給端加碼的持續(xù)。

張大偉認(rèn)為，從3·17發(fā)布調(diào)控政策來，北京樓市3個(gè)月發(fā)布了超過20次各類調(diào)控政策，內(nèi)容涉及了土地供應(yīng)、房地產(chǎn)交易方方面面，明顯抑制了樓市的溫度，從3月份的高燒到目前樓市二手房量?jī)r(jià)的全面下行，都體現(xiàn)了政策的效果。

據(jù)幫主了解，過去的預(yù)售證政策是申請(qǐng)預(yù)售許可，施工進(jìn)度要求地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，要達(dá)到主體架構(gòu)封頂；8層(含)以上的，要達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上。

“本政策全面放款，有望加快部分在途房源的供應(yīng)量。這樣能夠在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。”張大偉表示。

用房屋擁有量測(cè)算，北大光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)、金融學(xué)教授金李日前表示，中國(guó)的房子總體來說是夠的，人均房屋面積是30平方米左右，房屋的自有率過去是80%左右，現(xiàn)在最新的研究是將近90%。

金李認(rèn)為，這個(gè)數(shù)字高于西方絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體。這其實(shí)也可以說明，中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年其實(shí)已經(jīng)結(jié)束。

你怎么看呢？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。