廣州增城樓市亂象:“雙合同”盛行 捂盤(pán)變相合法化

連續(xù)17個(gè)月穩(wěn)坐廣州區(qū)域“銷(xiāo)冠”的增城，終于走下“神壇”。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，6月1~23日，增城網(wǎng)簽為505套，環(huán)比5月同期的1571套大降68%，落后于花都、黃埔、南沙三區(qū)，位列第四。

廣州出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)政策，不限購(gòu)的增城、佛山受購(gòu)房需求外溢效應(yīng)影響，成為環(huán)廣州最熱門(mén)的區(qū)域，一時(shí)間價(jià)量激增。

隨后，增城出臺(tái)限購(gòu)政策，外地戶口限購(gòu)一套。距離增城出臺(tái)限購(gòu)政策不足3個(gè)月，增城成交量大幅度下挫，價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。政策調(diào)控之下的增城為何出現(xiàn)價(jià)漲量跌的現(xiàn)象？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)增城樓市實(shí)地調(diào)研，試圖進(jìn)一步揭開(kāi)調(diào)控之下增城樓市的面紗。

購(gòu)置房產(chǎn)門(mén)檻提升

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，增城大量樓盤(pán)采用雙合同的方式簽約，甚至有盤(pán)出現(xiàn)“三合同”，捆綁車(chē)位銷(xiāo)售。

實(shí)地薔薇國(guó)際于5月7日開(kāi)盤(pán)，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至6月23日，已成交53套，成交均價(jià)為12418元/平方米。

而實(shí)地薔薇國(guó)際的銷(xiāo)售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前樓盤(pán)均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右。實(shí)地薔薇國(guó)際如何做到1.2萬(wàn)元/平方米的成交均價(jià)呢？

以一套86平方米的單位為例，折后總價(jià)約為186萬(wàn)元，折合單價(jià)約為2.1萬(wàn)元/平方米。簽約是采用兩個(gè)合同簽約，合同價(jià)約為103萬(wàn)元，裝修合同需支付約83萬(wàn)元。網(wǎng)簽總價(jià)以103萬(wàn)元的合同價(jià)計(jì)算，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則顯示成交均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右。

隨著雙合同的出現(xiàn)，購(gòu)房者的首付以及購(gòu)房成本大幅度提升。以四成首付計(jì)算，購(gòu)房者首付需支付合同價(jià)103萬(wàn)元四成的42萬(wàn)元以及裝修合同83萬(wàn)元三成首付的26萬(wàn)元，共68萬(wàn)元。

實(shí)地薔薇國(guó)際的裝修合同貸款需要在5年內(nèi)還清，利息為7.6厘，高于合同價(jià)4.9%的貸款利息。意味著83萬(wàn)元的裝修合同，需要在5年內(nèi)每月支付1.2萬(wàn)元的裝修合同月供；如果合同價(jià)格的103萬(wàn)元首付為四成，分30年還清，月供約為3200元。綜合計(jì)算，前5年月供約為1.5萬(wàn)元左右。

增城一地產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在政策限價(jià)之下，增城大部分的一手樓采用雙合同的形式簽約。

位于增城的時(shí)代天啟和時(shí)代廊橋項(xiàng)目則采用雙合同以及捆綁車(chē)位銷(xiāo)售的方式，除了雙合同增加了購(gòu)房成本，購(gòu)買(mǎi)者還必須購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位，價(jià)格在11萬(wàn)~13萬(wàn)元之間。車(chē)位需要付25%首付，其余款項(xiàng)需要在2年內(nèi)還清。

與實(shí)地薔薇國(guó)際不同，時(shí)代天啟的裝修合同款需要在1年內(nèi)還清，以85平方米單位為例，合同價(jià)為101萬(wàn)元，裝修合同款為44萬(wàn)元，44萬(wàn)元裝修合同款需每3個(gè)月償還11萬(wàn)元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，需要支付高達(dá)16%的年利息，意味著貸款22萬(wàn)元裝修合同款，5年需要支付10萬(wàn)元利息。

一位不愿透露姓名的增城看房者接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在市場(chǎng)都是這樣的雙合同，雖然很無(wú)奈，但還是要選擇接受這一簽約方式。

購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)增加

關(guān)于雙合同亂象，中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜告訴記者，雙合同是目前市場(chǎng)狀態(tài)下的無(wú)奈選擇，政策調(diào)控限預(yù)售證和限價(jià)，開(kāi)發(fā)商需要賣(mài)房子，這是目前市場(chǎng)的過(guò)渡行為。

一位不愿透露姓名的知名房地產(chǎn)專(zhuān)家接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，雙合同無(wú)疑是市場(chǎng)的壞消息，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)法反應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)情況，不利于政策調(diào)控對(duì)癥下藥。

同時(shí)，購(gòu)房門(mén)檻大幅度提升后，對(duì)首次置業(yè)以及資金實(shí)力欠缺的剛需購(gòu)房者構(gòu)成了壓力。

該專(zhuān)家指出，備案價(jià)和實(shí)際價(jià)格差別很大，不達(dá)到備案價(jià)不發(fā)預(yù)售證，這讓捂盤(pán)變相合法化。表面上是市場(chǎng)成交萎縮，實(shí)際上是市場(chǎng)供應(yīng)減少，影響了市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)，更多的需求則被抑制，為未來(lái)房?jī)r(jià)大幅度的上漲埋下了隱患。

廣東宏力律師事務(wù)所呂傳文接受記者采訪時(shí)分析指出，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽署的《購(gòu)房合同》、《裝修合同》都是合法有效的，但是簽訂雙合同，對(duì)于購(gòu)房者而言，存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

如果未來(lái)購(gòu)房者需要退房，只能依據(jù)購(gòu)房合同退房，裝修合同能否全額退款將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)；另外，未來(lái)房屋出售，裝修合同款項(xiàng)將被視為增值部分，則需承擔(dān)更多的稅費(fèi)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。