報(bào)告：一線樓市速凍僵而脆弱 潛在意向需求仍存在

6月29日，鏈家研究院發(fā)布《百日調(diào)控全景速覽》研究報(bào)告。此報(bào)告以317北京調(diào)控為節(jié)點(diǎn)，全國(guó)共52個(gè)城市、地區(qū)出臺(tái)了調(diào)控政策。據(jù)報(bào)告顯示：一線“速凍”、僵而脆弱，而從線上瀏覽量等先行指標(biāo)顯示一線的潛在意向需求仍然存在，客房比保持穩(wěn)定，可售可簽庫(kù)存依然不足。

全國(guó)層面，二線城市的表現(xiàn)“冷熱不均”，以天津、合肥、南京、青島為首的強(qiáng)二線在“四限”調(diào)控之下，成交量明顯收縮；曾經(jīng)不受關(guān)注的“弱二線”例如沈陽(yáng)則出現(xiàn)明顯上漲。此外，在貨幣化補(bǔ)貼和加杠桿的刺激之下，尤其是環(huán)滬、環(huán)深、環(huán)京的三四線城市則出現(xiàn)顯著的成交量上漲。

調(diào)控力度空前，市場(chǎng)短期“速凍”

截至目前，全國(guó)52個(gè)城市累計(jì)共出臺(tái)120調(diào)限購(gòu)政策、162調(diào)限貸政策。不僅一二線城市，不少三四線城市也在調(diào)控范圍。不僅針對(duì)新房，同時(shí)也對(duì)二手房市場(chǎng)采取嚴(yán)厲的管控。一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼，如北京就出臺(tái)了近20項(xiàng)調(diào)控政策。

其中，15個(gè)城市對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。部分城市首套首付高達(dá)60%，部分城市首套房利率上浮20%達(dá)到5.88%。

對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強(qiáng)、頻率更高，手段更新，持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。本輪調(diào)控更注重‘堵漏’。

與此同時(shí)，貸款成本的提高及難度的增加降低了居民對(duì)貸款的使用程度。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二手房購(gòu)房客戶(hù)中使用貸款成交的客戶(hù)所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客戶(hù)的貸款成數(shù)則由2016年年中的52%降至5月的35%。信貸環(huán)境收緊將更多依靠杠桿的購(gòu)房需求排擠出局。

多重因素，使得部分城市的市場(chǎng)由3月份的高溫迅速進(jìn)入冰凍，成交量只有高位時(shí)期的3成左右。從二手房市場(chǎng)看，調(diào)控后一線城市成交量持續(xù)性下滑。317后北京鏈家百日成交量比調(diào)控前100天下降70%，核心500盤(pán)年化換手率下降62%，5月核心500盤(pán)0成交占比達(dá)到1/4。前期堅(jiān)挺的價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)，調(diào)控百日來(lái)均價(jià)比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%。從新房市場(chǎng)看，3月后一線城市成交量出現(xiàn)明顯下降或在低位運(yùn)行，其中上海和廣州的新房市場(chǎng)變冷，新房成交量3月后下滑明顯，兩城5月成交量相較于3月分別下滑了27.5%和37.6%。楊現(xiàn)領(lǐng)將現(xiàn)階段市場(chǎng)形容為“刀刃上的平衡”，“難上也難下，僵而脆弱”。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的需求端對(duì)上游的影響也開(kāi)始顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)集中度明顯提高。據(jù)成交金額統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，TOP5市場(chǎng)占有率由去年的15%提高到23%，TOP10份額由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。

“市場(chǎng)集中度的提高是行業(yè)發(fā)展走向成熟的標(biāo)志”，楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

市場(chǎng)因地而異呈現(xiàn)“冰火兩重天”

本輪調(diào)控中，一線城市的力度最強(qiáng)，北上廣深均實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策，執(zhí)行力度強(qiáng)，且對(duì)于購(gòu)房資質(zhì)進(jìn)行了更加嚴(yán)格的認(rèn)定，新房和二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)變慢變冷的態(tài)勢(shì)，成交量持續(xù)性下滑。

二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則出現(xiàn)了“冰火兩重天”，前期較熱的二線城市市場(chǎng)逐漸冷卻，前期價(jià)格漲幅較弱的弱二線城市則出現(xiàn)階段性反彈，如長(zhǎng)沙、重慶、大連等并未出現(xiàn)成交量的大幅下滑。

究其原因，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，弱二線市場(chǎng)的反彈主要是由于調(diào)控溢出影響與去庫(kù)存的雙重因素，但隨著信貸政策的持續(xù)收緊，弱二線城市的反彈持續(xù)能力有限。

相反，目前大型城市圈周邊的三四線城市的市場(chǎng)較為火熱。比如環(huán)京城市圈廊坊、香河新房成交量增長(zhǎng)，環(huán)滬城市圈中，嘉興、舟山、南京、湖州、太倉(cāng)的城市的新房成交量明顯上揚(yáng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析，上述城市一方面是受益于大城市調(diào)控帶來(lái)的溢出效應(yīng)的同時(shí)，還源于棚改貨幣化。國(guó)開(kāi)行、農(nóng)行的棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款均大幅增長(zhǎng)，支持了近兩年來(lái)棚改貨幣化安置規(guī)模的大幅增長(zhǎng)。但這一現(xiàn)象與人口流動(dòng)方向相違背，未來(lái)可持續(xù)性不容樂(lè)觀。

建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制形成“購(gòu)租”并舉態(tài)勢(shì)

行政政策與金融政策的疊加，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)間和幅度超過(guò)預(yù)期。

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何？楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，需求仍將存在，尤其是人口流入多、年齡結(jié)構(gòu)年輕化的一二線城市，換房需求仍然存在，且近幾年會(huì)越來(lái)越多。相反，三四線城市的換房需求則較弱。

從中長(zhǎng)期角度看，調(diào)控應(yīng)與城市圈發(fā)展趨勢(shì)相契合。比如調(diào)控應(yīng)與京津冀城市圈發(fā)展相契合，應(yīng)當(dāng)與北京疏解非首都功能相契合，北京采取調(diào)控手段的同時(shí)，周邊地區(qū)相應(yīng)的采取放松政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和住房需求向周邊地區(qū)疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，建立中性的市場(chǎng)規(guī)則是長(zhǎng)效機(jī)制的導(dǎo)向，解決住的問(wèn)題是長(zhǎng)效機(jī)制的核心，增量改革化解存量問(wèn)題才是長(zhǎng)效機(jī)制的可行路徑。

優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，增加土地供應(yīng)主體，提高土地供應(yīng)彈性。在房屋供需總體平衡且新房供應(yīng)逐步緊縮的趨勢(shì)下，增加市場(chǎng)有效供給更多需要靠二手房，同時(shí)補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)發(fā)展短板，落實(shí)購(gòu)租并舉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。