廣州賣一買一的買家首付或多2成 不限購區(qū)域樓價補漲

去年一年跑得太快的樓市終于在今年招來嚴(yán)厲的調(diào)控政策。其實從去年10月份開始，全國已經(jīng)重新開啟“限購、限貸”大潮，只不過廣州原本就是從2010年以來全國為數(shù)不多幾個一直沒放開過限購的城市。因此，延至今年3月，廣州將原有限購、限貸政策再次升級。將非本地戶籍的社保年限從三年延至五年，并且在3月30日發(fā)布的新政中，將離婚、贈與、以成年未就業(yè)子女名義購房漏洞都一并堵塞。從今年上半年成交的數(shù)據(jù)也可以看出，新政影響立現(xiàn)，樓市已經(jīng)迅速降溫。

同時，隨著廣州周邊佛山等不限購城市的紛紛出臺，廣州的增城、從化等限購一套住宅的區(qū)域、佛山的三水等區(qū)域以及珠三角唯一一個不限購的區(qū)域肇慶等，由于外來購買力的涌入，樓價應(yīng)聲而漲。

賣一買一的買家首付或多兩成

3月17日，廣州出臺樓市調(diào)控新政，本市戶籍的單身人士從原來的可以購買兩套住房，變成限購一套。非本市戶籍的家庭連續(xù)社保年限則從3年變5年。同時，從原來松綁了一段時間的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，又重新恢復(fù)到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時代。無房無貸記錄的購房者首付最低三成。無房有房貸記錄首付最低四成。有房貸記錄，首套房還清則首付最低五成，首套未還清則要首付最低七成。這樣一來，原來名下有房，但只要房貸已經(jīng)還清的買家首付最低可以三成，新政后最低則只能五成。對于賣一買一的換房買家來說，首付一下子提高了兩成。按照目前一手樓套均價約300萬元計算，3月份新政之前和新政之后買房首付提高了60萬元?？硕鸬氖袌龇治稣J(rèn)為，進入2017年，在全國各地調(diào)控加碼不斷的情況下，地價和房價不斷“冒尖”的廣州面臨巨大的調(diào)控壓力，因此新政勢在必行。

除此之外，3月30日，廣州又出臺了追加的新政。主要內(nèi)容包括：限賣，個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，并調(diào)高離婚一年內(nèi)、成年未就業(yè)的子女購房的首付和房貸利率等。分析認(rèn)為，“3.17”新政后，原以為可以松一口氣的廣州樓市在3月29日又成交了多宗高溢價地塊，使得進一步升級的政策應(yīng)聲而出。

不限購區(qū)域樓價補漲

佛山等限購區(qū)域政策升級給限購區(qū)的投資客“降了溫”。但另外一方面，是歡呼政策升級簡直是“區(qū)域利好”的非限購區(qū)域樓盤。數(shù)據(jù)顯示，去年三月份三水一手樓成交均價為5896元/平方米，而今年的三月，各大樓盤銷售價格動輒上萬元了，這讓一些銷售人員都咋舌：“都幾乎翻一倍了，從業(yè)多年，在三水都沒見過這種情況。”

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，三水多個在售樓盤的售價大幅提高，除了跟廣州、佛山購房政策加碼外，品牌房企搶駐佛山等外圍的不限購區(qū)域也在不斷推高地價。如今年上半年，萬科、招商、新城控股、美的、中海等大型房企都搶先進駐佛山不限購的三水、獅山、倫教、龍江等區(qū)域。土地地價也被推高。

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下半年新貨增多預(yù)計成交平穩(wěn)

今年上半年，除了受到新政影響外，新盤、新貨供應(yīng)量的減少，也是成交量未能再度沖高一個原因。根據(jù)中地行、世聯(lián)行等發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，下半年預(yù)計廣州將有138個項目新開或者加推新品。其中中心六區(qū)56個項目入市或推新，包括荔灣14個、海珠5個、天河12個、越秀4個、白云7個，黃埔14個；外圍區(qū)域有82個項目入市或推新，包括花都20個、增城17個、番禺14個、南沙26個、從化5個。購房者感覺樓市缺乏新選擇的局面將有所緩解。

購房選擇較少局面有望緩解

報告顯示，中心城區(qū)方面，荔灣區(qū)下半年全新項目會有華發(fā)中央公園及廣州振業(yè)城，其余為舊盤加推；海珠區(qū)下半年新盤會為海珠小雅及金融街融御，其余為舊盤加推；天河區(qū)全新盤將有海景慧源山莊及佳兆業(yè)1號；越秀區(qū)新盤將有嘉蘭軒、粵泰榮延府、淘金畔山豪庭、東山臺上居、方圓流花月島。在白云區(qū)，全新盤預(yù)計會有珠光云山御景、盛禾水悅城、佳兆業(yè)天墅及綠地太和項目?；ǘ紖^(qū)下半年推貨項目不少，新盤或有路勁天雋峰、哥弟龍門苑等。黃埔全新盤預(yù)計有萬科城市之光、招鑫富荔廣場、招商雍景灣等。

外圍方面，增城在上半年網(wǎng)簽量過萬套，為全市網(wǎng)簽第一名的區(qū)域。在下半年，預(yù)計仍將有過萬套新貨供應(yīng)，當(dāng)中新盤有碧桂園東湖1號、時代天啟、實地廣州薔薇國際、綠地瓏玥府、萬科朱村項目等。南沙下半年貨量同樣過萬套，全新盤預(yù)計有華海山嶼海、南沙灣御苑、中交藍(lán)色港灣、敏捷尚品國際、南沙水岸廣場、萬科黃閣項目、碧桂園·云麓半山等。在從化，全新項目則有碧桂園望谷合院等。

預(yù)計下半年成交平穩(wěn)

合富研究院對目前廣州市各樓盤施工進度監(jiān)測判斷，下半年廣州市新增供應(yīng)將較上半年有所增加（1-6月新增供應(yīng)大約350萬平方米，同比2016年減少兩成）。預(yù)計樓價總體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，不排除個別項目基于發(fā)展商自身對資金的需求以及地價成本的優(yōu)勢，價格有所松動。

合富研究院認(rèn)為，預(yù)計下半年每季成交相比二季度有所增加，但由于一季度成交332萬平方米相比2016年同期增加三成，因此預(yù)計整個下半年成交與上半年持平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，除了調(diào)控政策外，今年3月份以后，針對首套房買家的貸款利率也不斷上調(diào)。樓市最終的成交和活躍度也會受到信貸政策的松緊影響。因此不排除信貸再度緊縮的話，也會影響到一手、二手，整個樓市的成交。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。