打破定價(jià)規(guī)則 上海首推兩幅“租賃住房”用地

7月4日晚，上海規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布2幅新地塊公告，首次以招拍掛的方式出讓分別位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的兩幅“租賃住房”用地。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，未來租賃型供給會(huì)增加，房地產(chǎn)定價(jià)由供需演變逐漸變?yōu)楝F(xiàn)金流定價(jià)，資產(chǎn)價(jià)值最終由經(jīng)營能力定義和左右。“現(xiàn)金流會(huì)成為整個(gè)房地產(chǎn)后時(shí)代的關(guān)鍵詞”。

上海宅地出讓的“標(biāo)配”一般是15%的自持比例，租售并舉思路已得到很好貫徹。今年以來政府提高了對(duì)租賃市場(chǎng)重視程度，出現(xiàn)全部持有的土地顯示出地方政府積極推進(jìn)相關(guān)工作的決心。

此前全國范圍內(nèi)也出現(xiàn)過“全自持”出讓地塊：2016年11月，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體拿下的北京海淀區(qū)地塊，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業(yè)辦公面積；12月，萬科和住總集團(tuán)在北京拿下的海淀永豐兩幅宅地和綜合用地，需要100%自持70年；今年6月，萬科又以總價(jià)25.3億元+70年100%自持，競(jìng)得桂城平洲一宗占地超過5.5萬平方米的商住地。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，由于資金沉淀會(huì)限制發(fā)展，“只租不售”把慣于做高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張性的房企排除在外了。此外，后續(xù)運(yùn)營管理也很考驗(yàn)房企能力。

打破定價(jià)規(guī)則

盧文曦認(rèn)為，政府選擇這兩個(gè)區(qū)域出讓全租賃房地塊，主要在于這兩個(gè)區(qū)域正在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造創(chuàng)新型區(qū)域，適合用租賃房對(duì)高科技人才產(chǎn)生集聚力。

嘉定本身偏向工業(yè)，產(chǎn)能上不及金融或者創(chuàng)新型業(yè)態(tài)的區(qū)域，直觀反映到生活中，就是房價(jià)一直較平穩(wěn)。2010年嘉定新房均價(jià)是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。今年上半年青浦均價(jià)漲到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差達(dá)到5166元/平方米。

背后原因在于青浦的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型完成較早，比如華為研發(fā)基地、北斗導(dǎo)航西虹橋基地、航空發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)業(yè)基地等均落戶青浦。

多名業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)推出一些“租賃住宅”地塊。如果新增可售住宅不多，會(huì)造成區(qū)域內(nèi)供求緊張格局，不僅新房價(jià)格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也同樣面臨上漲壓力。

上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，增加租賃型土地的供給，將有利于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。中估聯(lián)數(shù)據(jù)對(duì)土地監(jiān)測(cè)的情況表明，從去年增加自持運(yùn)營比例要求的條款后，部分開發(fā)商會(huì)將20%（自持+保障）以上的成本轉(zhuǎn)移到可售部分的房地產(chǎn)，客觀上推高了樓面價(jià)。因此，規(guī)定一定比例的自持經(jīng)營，并不能從根本上實(shí)現(xiàn)增加租賃型住房供給的導(dǎo)向，反而會(huì)使得面粉貴過面包的故事愈演愈烈。中估聯(lián)數(shù)據(jù)的LBI（土地泡沫）指數(shù)反映的就是開發(fā)商拿地后的風(fēng)險(xiǎn)情況，今年1到5月份的各地LBI指數(shù)分析表明，北上廣深LBI指數(shù)高，庫存緊張，價(jià)格微漲，但是成交量下降很厲害。增加租賃型土地的供給，是有利于破除現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下LBI居高不下的魔咒的。

沖擊公寓運(yùn)營商思路

房東東創(chuàng)始人全靂指出，上海租賃用地的出臺(tái)，也是對(duì)現(xiàn)有公寓運(yùn)營商思路的一種沖擊，傳統(tǒng)的包租模式必須改變，因?yàn)槲磥淼淖赓U增量絕對(duì)是在土地的供應(yīng)上。

顏莉進(jìn)一步分析認(rèn)為，根據(jù)地塊保證金推算大致的土地成交價(jià)（溢價(jià)率不超過40%的前提下），再計(jì)算樓板價(jià)的話，以浦東新區(qū)張江地塊為例，預(yù)計(jì)樓板均價(jià)不會(huì)超過一萬，遠(yuǎn)低于該地區(qū)周邊房屋價(jià)格。那么不包括裝修和運(yùn)營成本的話，以國外發(fā)達(dá)城市為標(biāo)桿，對(duì)應(yīng)的租售比約為15年。對(duì)于拿地房企來說，引進(jìn)具有租賃管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，并盡可能提高出租率，是盈利的關(guān)鍵。

上海市政府一直大力倡導(dǎo)“租售并舉”的房地產(chǎn)發(fā)展方向，從財(cái)稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現(xiàn)狀，推動(dòng)住房市場(chǎng)向租售并舉轉(zhuǎn)變，有效激活房屋租賃市場(chǎng)，讓租房成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近半年來，萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地價(jià)款數(shù)百億，自持比例從36%到100%不等。

上述房企陸續(xù)涉及長租公寓，而從前幾年開始，很多輕資產(chǎn)長租公寓運(yùn)營商也開始了他們的擴(kuò)張之路。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。