上海加快供地節(jié)奏 受讓管理占比最大

下半年伊始，上海土地市場(chǎng)明顯加快了供地節(jié)奏。繼7月4日70號(hào)公告推出2幅租賃住房用地之后，上海土地市場(chǎng)又于近期發(fā)布72號(hào)土地公告，推出青浦新城、奉賢南橋、海灣及臨港奉賢園區(qū)的5幅含住宅性質(zhì)地塊，出讓面積合計(jì)約22.3萬(wàn)平方米，起價(jià)總價(jià)約為58.3億元。

值得一提的是，雖然同樣采用招掛復(fù)合方式出讓，但在135分的總分中，自2017年5月1日起未在上海受讓宅地的公司可以拿到45分。

宅地供應(yīng)節(jié)奏加快

72號(hào)公告一共推出5幅宅地，其中，青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)04A-01地塊和盈浦街道觀云路南側(cè)23-01地塊為商住地塊，起始樓板價(jià)分別為24000元/平方米和22000元/平方米。

最近兩年，青浦區(qū)住宅用地供應(yīng)放量，逐漸成為上海土地市場(chǎng)的成交大戶，地價(jià)水平也節(jié)節(jié)攀升。去年8月，青浦區(qū)盈浦街道淀惠路北側(cè)36-01商住用地在15家房企的激烈角逐中，最終花落中南，成交總價(jià)19.6億元，按照36279平方米的出讓面積和2.5的容積率粗略估算，成交樓板價(jià)約為21610元/平方米。一年之后，青浦盈浦街道再推商住用地，起始樓板價(jià)已經(jīng)升至22000元/平方米和24000元/平方米，直接超過(guò)了去年商住用地成交價(jià)。

除了2幅青浦地塊以外，剩余3幅宅地均位于奉賢區(qū)。其中，奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)13-02區(qū)域地塊和臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0801地塊都是純居住用地，起始樓板價(jià)分別為11000元/平方米和8215元/平方米；奉賢區(qū)南橋新城04單元15B-06區(qū)域地塊則是商住辦綜合用地，起始樓板價(jià)約為14000元/平方米。

受讓管理占比最大

這次的5幅地塊同樣采用招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)復(fù)合方式出讓，根據(jù)出讓文件規(guī)定：“通過(guò)資格審核的有效申請(qǐng)人數(shù)為三人及以上的，本地塊采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓，有效申請(qǐng)人即為‘投標(biāo)人’，有效投標(biāo)文件若達(dá)3-10份的，則排名順序前2位投標(biāo)人為入圍競(jìng)標(biāo)人；若達(dá)11份及以上的，則排名順序前3位投標(biāo)人為入圍競(jìng)標(biāo)人。通過(guò)資格審核的有效申請(qǐng)人數(shù)不足三人的，本地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為‘競(jìng)買(mǎi)人’。”

值得一提的是，與以往兩次招掛復(fù)合方式出讓的住宅用地不同，此次的5幅宅地的競(jìng)標(biāo)評(píng)標(biāo)辦法采用“135分制”，其中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力32分、技術(shù)資質(zhì)17分、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)41分、受讓管理45分。——顯而易見(jiàn)，受讓管理占據(jù)了最大的分值。

受讓管理，根據(jù)投標(biāo)人本人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)自2017年5月1日起在上海地區(qū)受讓（包括聯(lián)合受讓）商品住宅地塊（包括含住綜合用地）的情況按規(guī)定登記評(píng)分：沒(méi)有受讓過(guò)（包括聯(lián)合受讓）可得45分；受讓過(guò)1塊得30分；受讓過(guò)2塊得15分；受讓過(guò)3塊及以上則為0分。

與此同時(shí)，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》記者還注意到，評(píng)標(biāo)小組先按照得分由高到低的原則確認(rèn)投標(biāo)人的排名順序。得分相同者，則按以下優(yōu)先原則確定排名順序：先以受讓管理得分由高到低排序；若受讓管理得分有相同者，再以經(jīng)濟(jì)實(shí)力得分由高到低排序；若經(jīng)濟(jì)實(shí)力得分有相同者，再以項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)得分由高到低排序；若項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)得分有相同者，再以技術(shù)資質(zhì)得分由高到低排序；若技術(shù)資質(zhì)得分有相同者，則以抽簽方式?jīng)Q定其排序。——換言之，在評(píng)標(biāo)時(shí)，受讓管理>經(jīng)濟(jì)實(shí)力>項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)>技術(shù)資質(zhì)

更多拿地機(jī)會(huì)

回顧2017年以來(lái)，宅地供應(yīng)收縮明顯，前四個(gè)月公示的10幅純宅地全部是動(dòng)遷配套房用地。

4月上海出臺(tái)土拍新政，對(duì)于競(jìng)拍開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資格評(píng)分，主要評(píng)判開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力（30分）、技術(shù)資質(zhì)（20分）、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（50分）。綜合來(lái)看這些指標(biāo)，實(shí)力強(qiáng)勁、經(jīng)驗(yàn)豐富的大型品牌房企在入圍競(jìng)標(biāo)的過(guò)程中具有極大的優(yōu)勢(shì)，中小型房企則從一開(kāi)始就被攔在了門(mén)外。而上海首批招掛復(fù)合出讓的3幅地塊也確實(shí)被中建、保利、中海這三家央企拿下。

6月，上海推出66號(hào)土地公告，推出的住宅用地同樣以招掛復(fù)合方式出讓，不過(guò)在評(píng)分中增加了受讓管理這一分項(xiàng)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力32分、技術(shù)資質(zhì)17分、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)41分、受讓管理30分。

如今，在7月最新推出的宅地中，受讓管理分值再次加大，自2017年5月1日以來(lái)未受讓過(guò)（包括聯(lián)合受讓）的公司得分由30分，進(jìn)一步增加至45分，而技術(shù)資質(zhì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的分值正在進(jìn)一步減小。——不得不說(shuō)，這是在給更多房企在上海拿地的機(jī)會(huì)。

“這是讓大家都有機(jī)會(huì)，”一位長(zhǎng)期研究土地市場(chǎng)的人士告訴《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》，“今年上半年沒(méi)怎么推過(guò)地，后續(xù)加快土地供應(yīng)的可能性很高，很多沒(méi)有拿到過(guò)地塊的品牌企業(yè)就有機(jī)會(huì)參與了。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。