房地產(chǎn)超級牛市是如何煉成的

盡管最近熱點(diǎn)城市的房價(jià)穩(wěn)中有降，但身邊經(jīng)常有朋友問：為什么房價(jià)這兩年漲了這么多？我的回答總是同一句話：房價(jià)暴漲不奇怪，不暴漲才奇怪。

為什么要這樣說？

你見過在連續(xù)降息期間鼓勵(lì)居民加杠桿的地方嗎？你見過在低利率環(huán)境下出臺一攬子樓市刺激政策的地方嗎？你見過通過漲價(jià)去庫存的地方嗎？

恭喜你，你不僅見過，而且還出生在這里。

房地產(chǎn)超級牛市是如何煉成的

低息環(huán)境下鼓勵(lì)加杠桿

這輪房價(jià)大漲，部分源于被壓制兩三年的需求的爆發(fā)，但更像是一輪低利率、貨幣放水及房地產(chǎn)刺激政策合力催生的“人造牛市”。

我們先看看其他國家。2008年金融危機(jī)后，在長期低利率甚至負(fù)利率的市場環(huán)境下，很多國家的民眾都提前了置業(yè)計(jì)劃。購房者紛紛加杠桿背更多房貸，從而導(dǎo)致房價(jià)大漲，就連樓市保持30年基本穩(wěn)定的“模范國家”德國也被卷入其中，房價(jià)在近幾年迅速飆升。

從本質(zhì)上講，房價(jià)是一種貨幣現(xiàn)象。而貸款利率是決定居民是否購房的最關(guān)鍵因素，市場對此十分敏感。

經(jīng)過2014及2015年多次降息后，中國的房貸利率已處于歷史低位，公積金貸款利率僅為3.25%。而利率政策一般都存在滯后效應(yīng)，如果想通過房地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)，只需等待連續(xù)降息完全發(fā)酵。

遺憾的是，在中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的前提下，相關(guān)部門等不及了，其在居民部門負(fù)債率不高、仍存較大增長空間的判斷下，公開鼓勵(lì)居民加杠桿去樓市庫存。

如前所述，低利率本身就會(huì)促使居民加杠桿購房，導(dǎo)致房價(jià)上漲，如果再加以鼓勵(lì)的話，無異于給樓市“火上澆油”。

去年7月份，新增4636億元貸款幾乎全是房貸，這看起來像個(gè)笑話?？梢?，在加杠桿去庫存的政策鼓勵(lì)下，個(gè)人購房貸款的規(guī)模膨脹得有多厲害。

最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過一輪狂飆突進(jìn)，中國家庭杠桿率已由2015年底的39%升至近50%，短期加杠桿的空間已經(jīng)見頂。

在天量信貸的刺激下，去年一線和二線熱點(diǎn)城市的樓市如熊熊大火般燃燒起來，當(dāng)局不得已又找來滅火器拼命滅火。

房地產(chǎn)超級牛市是如何煉成的

不合時(shí)宜的樓市刺激政策

實(shí)際上，中國樓市的主要問題從來都不是房價(jià)上漲，而是短期內(nèi)漲速過急，幅度過大。

在貸款利率更低的國家，如加拿大、澳大利亞，房價(jià)幾年漲一倍，但中國不少熱點(diǎn)城市，房價(jià)半年多就翻了一番。這固然與中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍未完成有關(guān)，但與頻繁的樓市刺激政策關(guān)聯(lián)度更高。

眾所周知，在央行連續(xù)降息期間，二線城市限購政策全部取消。2015年的“330新政”釋放了信貸和財(cái)稅政策利好，深圳（樓盤）房價(jià)開始跳漲，并有向周邊蔓延的趨勢；同年8月，實(shí)施十年的限外令被廢除，這是2008年應(yīng)對金融危機(jī)沖擊時(shí)也沒有的動(dòng)作；一個(gè)月后，央行又發(fā)布刺激樓市的“930新政”。

此后，上海（樓盤）樓市及部分二線城市開始高燒不退，這已經(jīng)發(fā)出明確信號，即深圳樓市虛火已經(jīng)燒到這些城市，并將點(diǎn)燃更多一二線城市，不宜再追加刺激力度。

遺憾的是，在“去庫存”和“居民部門加杠桿”的背景下，當(dāng)局甚至打破了往年兩會(huì)之后出臺樓市政策的慣例，在去年2月連續(xù)發(fā)布了非限購城市房貸首付降至兩成、二套房首付降至三成，以及公積金利好等政策。

房地產(chǎn)超級牛市是如何煉成的

如此密集的刺激，熱點(diǎn)城市的房價(jià)不飛上天才怪?，F(xiàn)實(shí)也的確如此，在各種利好政策的疊加效應(yīng)下，全國多個(gè)城市的房價(jià)如野馬脫韁，投資投機(jī)狂潮再度上演。

于是，我們看到了這樣一幕：去年2月當(dāng)局還在竭力“喊你買房”，“930新政”后又忙著喊你回家吃飯，不要總待在熱點(diǎn)城市的售樓處添亂。僅僅半年多時(shí)間，政策就180度大轉(zhuǎn)彎，“變臉”速度如此之快，實(shí)在令人難以適從。

在房價(jià)幾近失控的壓力下，很多二線城市不得已回歸限購、限貸及限價(jià)，而且出臺了二手房“限售”、土地70年自持等更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

但我想說的是，早知現(xiàn)在，何必當(dāng)初。如果沒有前兩年的大放水，今年也沒必要出臺2年、甚至長達(dá)5年的“限售”政策。

本輪調(diào)控的效果可謂立竿見影，多個(gè)熱點(diǎn)城市的成交量已大幅萎縮。實(shí)際上，每輪調(diào)控的效果都堪稱“立竿見影”，但結(jié)局都難逃虎頭蛇尾。

過去十余年，中國經(jīng)濟(jì)一直高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)喊了很多年，但直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)?？梢灶A(yù)見的是，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整絕非近兩年就能完成。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢的前提下，誰會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)減速所引發(fā)的投資和消費(fèi)雙重缺口埋單？等哪天各地樓市真的變冷了，刺激與調(diào)控的循環(huán)劇恐將再度上演。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。