樓市泡沫要破？加拿大6月住房銷量創(chuàng)7年最大降幅

連“央媽”都在用加息潑冷水，全球最抗打擊的加拿大房地產(chǎn)泡沫可能真要被戳破了。

本周一加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）公布，今年6月全國住房銷售量環(huán)比下降6.7%，連續(xù)第三個月下滑，降幅為2010年6月以來最大。6月房屋銷量同比減少11.4%，較今年3月的巔峰水平下降14%。加拿大最大城市多倫多當月銷量環(huán)比下降15.1%至5977套，為2010年來最低水平。

CREA的MLS房價指數(shù)今年6月同比上漲15.8%，但6月全國房屋平均售價僅同比略漲0.4%，而且6月均價已經(jīng)比4月低將近10%。在MLS房價指數(shù)中，多倫多的房價領跌，當月下跌0.7%，一年前還高漲25.3%。

華爾街見聞曾提到，多倫多樓市穩(wěn)步上行的態(tài)勢已持續(xù)超過20年，近年來漲勢尤為驚人。從2008年金融危機后的低點算起，多倫多房價迄今漲幅高達220%。而CREA數(shù)據(jù)顯示，6月多倫多房屋均價較3月跌去14.2%，為1988年有記錄以來最大的三個月跌幅。

即便是今年5月房價再創(chuàng)新高的溫哥華，6月房屋均價也同比下跌2.7%，環(huán)比跌3.2%，銷量同比減少12.2%。

CREA的首席經(jīng)濟學家GregoryKlump指出，多倫多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地產(chǎn)政策變動，這顯然促使許多大多倫多地區(qū)房產(chǎn)買家“退縮”，重新評估市場。

另外加拿大央行上周啟動近七年來首次加息。這可能也起到樓市降溫的作用。Klump認為，加息可能讓買家更缺少緊迫感，一些買家會先暫時離場。

值得一提的是，在加息之后，政府可能還有讓樓市降溫的新動作。

在央行決定加息一周前，加拿大監(jiān)管機構金融機構監(jiān)督辦公室（OSFI）提議，今年秋季收緊住房抵押貸款法規(guī)，要求貸款方保證，即便利率較房貸利率高兩個百分點，住房買家也要滿足獲得無擔保按揭貸款的資格。

加拿大《環(huán)球郵報》指出，上述提議令人擔心，假如今秋利率進一步走高，房地產(chǎn)市場可能面臨更大的調整，特別是大多倫多地區(qū)。因為在安大略省政府推出樓市改革政策后，今年5月和6月，該地區(qū)樓市已經(jīng)明顯量價齊跌。

今年5月多倫多房屋平均售價環(huán)比下跌6.2%，交易量環(huán)比下滑12%。有經(jīng)濟學家認為，人們關于政府打壓價格快速上行的討論似乎“改變了市場心理”，投機者持有房產(chǎn)的收益可能已經(jīng)見頂。

今年加拿大樓市堪稱全球抗跌典范。5月初加拿大最大的次貸機構“爆險”，同月底穆迪以房價風險過高為由，調降了加拿大六大銀行的評級，加之此前溫哥華和多倫多相繼出臺的海外買家稅等，竟都沒有影響加拿大房價，房價增幅反而變本加厲。

上月加拿大央行公布的《2017年年中金融系統(tǒng)評估報告》稱，多倫多地區(qū)的房價年化增幅已經(jīng)高達60%，溫哥華在經(jīng)歷的短暫調整后也實現(xiàn)了近30%的年化增幅。

更驚人的是，上月加拿大媒體爆出，OSFI已允許加拿大金融機構接受以中國資產(chǎn)作為抵押物，為在溫哥華購置房產(chǎn)發(fā)放按揭貸款。在嚴重透支本地購買力后，加拿大竟想到向中國“借杠桿”。

華爾街見聞見智研究所文章指出，根據(jù)美聯(lián)儲、加拿大央行和一系列市場數(shù)據(jù)可以很清晰地看出，加拿大房價已經(jīng)到了“天理難容”的程度。加拿大央行上述也承認，房價回調是目前加拿大最有可能發(fā)生的風險。

通過加拿大與美國房價對比，金融博客Zerohedge認為，加拿大房價進一步下跌的空間還很大。下圖可見1975年至2016年加拿大與美國實際房價走勢對比，數(shù)據(jù)來自美國達拉斯聯(lián)儲。

美國媒體上月指出，金融危機期間加拿大房價的降幅比美國小得多，下跌比美國短暫得多，到了經(jīng)濟復蘇期，房價漲幅又比美國大得多，漲勢持久得多。

一邊是房價上漲勢不可擋，一邊是家庭債務與收入之比逼近創(chuàng)紀錄高位，在這種情況下，一旦形勢逆轉，加拿大的房產(chǎn)泡沫就會讓人恐怖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。