上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩中趨穩(wěn) 需警惕資金風(fēng)險

統(tǒng)計局公布2017年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房待售面積繼續(xù)減少。

開發(fā)投資增速放緩

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積692326萬平方米，同比增長3.4%，增速比1-5月份提高0.3個百分點。其中，住宅施工面積472722萬平方米，增長2.9%。房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個百分點。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。房屋竣工面積41524萬平方米，增長5.0%，增速回落0.9個百分點。其中，住宅竣工面積29760萬平方米，增長2.5%。

1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長邢志宏解讀稱，從去年以來，中國開始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，有兩個重點，一是抓一線和二線熱點城市的控房價、防風(fēng)險的工作，第二是抓三四線城市的房地產(chǎn)去庫存工作。這一輪調(diào)控跟以往的調(diào)控在方式上是不同的，采取了分類指導(dǎo)、因城施策的方針，在這種情況之下，房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度并不大。

他指出，一線和熱點二線城市在調(diào)控方式上也不僅僅是在限買、限貸、限售，為了解決供求矛盾，還加大了土地和房屋的供應(yīng)，這就使得房地產(chǎn)投資的變動幅度沒有以往那么大。“總的來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會是一種緩中趨穩(wěn)的走勢，對經(jīng)濟的影響需要隨著房地產(chǎn)形勢的進一步發(fā)展來進行測算。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落，符合兩個特征。第一是去年同期基數(shù)開始上升，導(dǎo)致當前增幅繼續(xù)上升空間不大。第二是供地和拿地動作依然較為明顯，尤其是部分三四線城市也加入了供地的熱潮中，使得投資數(shù)據(jù)不會明顯收窄。此類區(qū)域預(yù)計三季度會繼續(xù)延續(xù)，即投資數(shù)據(jù)維持在5%以上的水平。

從土地的交易數(shù)據(jù)看，同比增幅繼續(xù)上升，這也說明了此類企業(yè)當前對于拿地的積極性在增加。由拿地的資金面看，其實已經(jīng)收緊。但從供地節(jié)奏看，依然是在增加的。到了第三季度要警惕出現(xiàn)一個新的矛盾，即供地規(guī)模的增加和房企拿地預(yù)算的減少。

“隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地熱正轉(zhuǎn)移到三四線城市。從城市級別看，三四線城市的住宅類土地明顯升溫：而一二線土地市場則明顯平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，三四線城市土地市場熱度刷新了歷史紀錄，特別是溢價率達到了40.%，相比往年有非常明顯的上升。

待售面積繼續(xù)減少

1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%，辦公樓銷售面積增長38.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%，辦公樓銷售額增長38.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.7%。

6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米，辦公樓待售面積減少60萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少128萬平方米。

“商品房銷售保持在15%的同比增幅，沒有明顯下滑，這和三四線城市的托底效應(yīng)有關(guān)。”嚴躍進認為，現(xiàn)在很多三四線城市市場交易較為活躍，有部分人也不愿意繼續(xù)觀望，無論是剛需還是改善，都有較為明顯的交易上升態(tài)勢，這也使得商品房銷售金額等數(shù)據(jù)的同比增幅曲線有所反彈。

房企警惕資金風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長11.2%，增速比1-5月份提高1.3個百分點。其中，國內(nèi)貸款13352億元，增長22.1%；利用外資104億元，增長58.9%；自籌資金23273億元，下降2.3%；其他資金39035億元，增長17.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23226億元，增長22.7%；個人按揭貸款12000億元，增長6.7%。

嚴躍進稱，從開發(fā)企業(yè)到位資金的狀況來看，當前基本屬于穩(wěn)定，這或和房企銷售回款速度上升有關(guān)系。此類數(shù)據(jù)對于房企后續(xù)的補庫存等有積極的作用，一定程度上也利好房企后續(xù)的拿地。當然對于此類數(shù)據(jù)依然需要警惕，尤其是要防范資金成本上升所帶來的利空效應(yīng)。

資金成本逐漸增加，對于2017年來說，各種融資渠道壓力逐漸增加，對于很多房企來說，資金鏈的風(fēng)險逐漸積累。張大偉預(yù)計，從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險可能加大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。