房企急購地緩開發(fā)？ 1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落

與投資端和銷售端回落相悖的是，土地市場依舊火熱，土地購置面積與成交價款增速擴(kuò)大，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速為2014年以來最高。

房地產(chǎn)市場多項指標(biāo)平穩(wěn)回落

8月14日，國家統(tǒng)計局公布了2017年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速等多項指標(biāo)，均出現(xiàn)明顯回落。

對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速盡管有所回落，但和去年同期相比，還是加快2.6個百分點。另外，1-7月份商品房銷售面積比上半年有所回落，但仍然保持兩位數(shù)的增長，非重點城市增長幅度超過20%，房地產(chǎn)市場“還有條件保持比較平穩(wěn)的運(yùn)行”。

不過，與投資端和銷售端回落相悖的是，土地市場依舊火熱，土地購置面積與成交價款增速擴(kuò)大。1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速出現(xiàn)罕見的兩位數(shù)增長，增速為2014年以來最高；土地成交價款5428 億元，增長41.1%。

房企資金面緊張

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6月份回落0.6個百分點。

分地域來看，在一二線城市供地節(jié)奏明顯加快的帶動下，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)在8%附近，而中西部地區(qū)的投資增速則波動較大，分別從上月的16%和6.8%下降到13.8%和5.1%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅依然處于大于5%的區(qū)間，從這個角度看，近期投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)。但部分投資開始受到了房企資金面收緊的影響，增幅開始收窄。

資金面的緊張首先由銷售層面?zhèn)鲗?dǎo)而來。1-7月累計商品房銷售面積同比增長14%，為一年以來的新低。商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6個百分點。

盡管銷售面積增速下滑，但在三四線城市帶動下，去庫存形勢依然良好。7月全國庫存數(shù)據(jù)63496萬平米，為最近31個月的最低值。

在一二線城市受到嚴(yán)格調(diào)控限制的背景下，三四線城市被認(rèn)為是去庫存主力。海通證券研究認(rèn)為，在當(dāng)前的政策緊縮和長效機(jī)制并舉的情況之下，一線城市去化周期短期仍有繼續(xù)上行的壓力；二線城市去化周期逐漸趨穩(wěn)；三四線城市去化周期穩(wěn)中趨降。

資金層面，由于監(jiān)管層對于房企融資出臺了多項新規(guī)，使房企融資渠道進(jìn)一步受限，房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，同比增長9.7%，增速亦有回落。

其中，國內(nèi)貸款占比有所下降，而企業(yè)自籌資金占比和其他資金占比則有所上升，其他資金占比超過51%，說明房企對于市場銷售回款的依賴進(jìn)一步加深。

土地購置增速繼續(xù)沖高

有意思的是，在房地產(chǎn)行業(yè)整體回穩(wěn)趨勢明顯，投資增速創(chuàng)下年內(nèi)新低的同時，房企土地購置面積卻一路走高。

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速為2014年以來新高；土地成交價款5428億元，增長41.1%，增速擴(kuò)大2.5個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)投資增速與房企土地購置面積增速從2015年底以來，一直保持較高正相關(guān)性，但兩者在近期出現(xiàn)背離。

分析背離原因，他指出，去年以來去庫存的優(yōu)異表現(xiàn)，讓房企對行情依舊保持較高預(yù)期，因此有能力的房企仍愿意大量吃入土地，為長期發(fā)展布局。但現(xiàn)階段房價受到調(diào)控政策的影響，上漲幅度很小，部分地區(qū)甚至微幅下降，這顯然傷害了房企短期內(nèi)加速開發(fā)的動力。體現(xiàn)在7月數(shù)據(jù)上，就是施工面積與新開工面積增速均有所下滑，并最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價4374元/平方米，同比增長26.9%，持續(xù)3個月保持超過25%的高速增長，同時，地價房價比絕對值重回55%的歷史高位。

實際上，土地成本的攀升，在調(diào)控導(dǎo)致的資金趨緊背景下，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)從數(shù)據(jù)到業(yè)態(tài)上的多重變化。

這主要表現(xiàn)在，龍頭房企在融資能力、拿地機(jī)會、開發(fā)銷售能力上的優(yōu)勢日益凸顯，行業(yè)集中度加速提升。

比如，近期房企獲得土地的主要方式發(fā)生變化。由于較高的土地收購價格，一批中小房企將手中三四線城市項目出讓給標(biāo)桿房企，通過項目出讓緩解限購帶來的資金回籠壓力，甚至獲得可觀的收益。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則指出，由于前一階段較好的銷售和融資形勢，到目前為止，2017年樓市仍處在供求博弈階段，資金短缺苗頭已現(xiàn)但還不是普遍現(xiàn)象。隨著調(diào)控深入，房企資金壓力會越來越大，房地產(chǎn)投資增速還將持續(xù)下滑，同時資金回籠壓力會迫使部分企業(yè)降價銷售，屆時樓市將進(jìn)入深度調(diào)整期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。