廣鋼新城首盤4萬/m2 你買嗎？

“東有珠江新城、北有白云新城、西有廣鋼新城，三足鼎立的中心區(qū)居住板塊已經成型。”中海地產營銷管理有限公司副總經理陳雙全毫不掩飾對中?；骋继柕男判?，“廣鋼新城兩年內將投入1000億元，投入迅速達到珠江新城同等量級。”也難怪他如此自信，中海、保利、方興、華發(fā)、金融街……首批進駐廣鋼新城的都是行業(yè)內響當當?shù)捻敿墝嵙﹂_發(fā)商，而且均有深厚的高端豪宅開發(fā)經驗。據記者了解，2014年僅開發(fā)商一次性投入的地價就達到近300億元，如此密集的資金投入將極大地加快廣鋼新城的發(fā)展速度。“2015年全面動工，2017年全面入住，開發(fā)速度遠超珠江新城、白云新城。”   

　　“曼哈頓上東區(qū)”浮出水面

　　6月11日，中海地產廣鋼新城地塊項目新規(guī)劃浮出水面，被命名為中?；骋继?，分別將住宅樓2、3、4棟層高從59層、59層、47層上升為60層、60層、49層，再次刷新廣州住宅最高樓層紀錄。“如果說珠江新城是廣州的曼哈頓CBD，那廣鋼新城就是廣州的‘曼哈頓上東區(qū)’，是廣州唯一的國際中央居住區(qū)。”陳雙全并不愿意過多涉及中?；骋继柕捻椖考毠?jié)，他更愿意從區(qū)域規(guī)劃、政府理念來看待這塊廣州老城區(qū)前所未見的成熟地塊的前景。

　　中原地產項目部總經理黃韜對廣鋼新城非?？春?，位于廣州老城區(qū)中心地帶，6.57平方公里內，居住建筑面積占550萬平方米，未來人口20萬，具備廣州中心四區(qū)最大的集中居住區(qū)規(guī)模。緊鄰白鵝潭國際商業(yè)中心，在老城區(qū)成熟生活配套的基礎上還將補充國際化的配套升級，擁有廣州千年文脈的人文底蘊和18萬平方公里花城生態(tài)園以及30萬平方米廣鋼中央公園。“今年是個好機會，中海又具備開發(fā)超高層豪宅的實力，而區(qū)域內其他發(fā)展商也都具備開發(fā)豪宅的經驗，我對廣鋼新城一點都不悲觀。”

　　4萬元/m2？可能還會高

　　在中?；骋继柕淖罱K規(guī)劃進入公司批復階段以來，對于廣鋼新城住宅的定價討論就不絕于耳。對于樓價，陳雙全選擇了回避。資料顯示，廣鋼新城AF040402、AF040403地塊以17.11億元拿下，樓面價為19093元/m2，需配建36300平方米拆遷安置房，AF040404地塊以39.4976億元拿下，樓面價為19734元/m2，需配建13000平方米保障房。目前，業(yè)內最初步估價方式是，按地價占比50%估計，未來廣鋼新城一帶房價有望漲破4萬元/m2。

　　“估計最遲今年年底，中海花灣壹號會開盤，價格應破4萬元/m2，在4萬~5萬元/m2的區(qū)間。”黃韜預計，廣州整體樓價處于穩(wěn)定并輕微上漲的趨勢，珠江新城住宅樓價起步5萬元/m2以上，剛公布的均價已達10萬元/m2、白云新城起步4萬元/m2以上，廣鋼新城規(guī)劃優(yōu)、配套全，起步價超過4萬元/m2應不是問題。“但也不是沒有擔憂，至少中?；骋继柕臉藴蕰蔀橐粋€航標，周邊其他發(fā)展商都虎視眈眈，所以中海項目的壓力很大，有可能特價單位不到4萬元/m2，但騎虎難下。”

　　芳村目前樓盤多集中在龍溪中路一帶，其中中國鐵建荔灣國際城帶裝修均價25000元/m2，靠近花地灣只有翠竹苑在售，價格在32000~38000元/m2，同樣主打白鵝潭綜合區(qū)項目的新世界·凱粵灣，新貨預計均價25000元/m2。盡管黃韜認為這些盤與廣鋼新城的盤不具備可比性，總價控制在600萬元應該沒有問題。

　　售價太高 市場承接力令人擔憂

　　合富輝煌首席分析師黎文江對此售價過高感到擔憂。以中海“1號”的項目來看，大多是大戶型，開盤價格可能從3萬元/m2起，甚至一些特價單位都不到3萬元/m2。“不要談單價，而應該尋求總價平衡，考慮市場承接力。至少中海應該改變以往‘1號’給人的大戶型設計，多做一些100平方米左右甚至100平方米以下的戶型，將總價控制在300多萬~400萬元的幅度。”

　　他承認，廣鋼新城區(qū)域坐享江景，交通便利，是廣州中心城區(qū)稀缺的優(yōu)質大宗地。但要說是廣州的“曼哈頓上東區(qū)”尚為時過早。“政府規(guī)劃投入不是一時半刻的事，珠江新城花了10多年，白云新城也花了5年多，現(xiàn)在交通、配套如何？”黎文江覺得，廣鋼新城項目與珠江新城、白云新城不可同日而語。而且，當年9月份廣鋼第二批6宗地出讓時，樓面地價介于1.4萬~1.8萬元/m2，這對中?；骋继柺亲畲蟮碾[憂。“不說別的，就連廣鋼這個地域名稱都得徹底從項目上抹掉，否則誰愿意出4萬元/m2的價格買芳村樓盤？”黎文江表示，中?；骋继栕詈迷?ldquo;金九銀十”期間就開始蓄客，不能等到年底開盤。

　　滿堂紅鶴洞路分店一名銷售人員告訴記者，廣鋼新城規(guī)劃范圍內目前未有新樓銷售。“該項目估計要4萬元/m2，但旁邊最便宜的1.4萬元/m2的地塊，估計賣到3萬元/m2就能搶走不少客。”記者在這家店門外遇到看樓的黃先生，聊起樓價。“我在廣鋼這一帶住了40多年，可以說，只有住在這里很多年的街坊才對這里有認同感。其他地方的廣州居民，對廣鋼新城的認同感會嚴重缺乏。而這里的老街坊，要他們花4萬元/m2買樓，等于天方夜譚。買不起！”

　　黎文江和黃韜對今年廣州樓市都充滿信心，預計整體漲價約10%以上。“在股市賺了錢的，已有越來越多人投入樓市。”黎文江表示，廣鋼新城發(fā)展商應抓住這一波行情。“特別是這一波股市的震動，再次教育了市民。說到保值增值，還是樓市最保險。”黃韜笑著說

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。