廣鋼新城首盤4萬(wàn)/m2 你買嗎？

“東有珠江新城、北有白云新城、西有廣鋼新城，三足鼎立的中心區(qū)居住板塊已經(jīng)成型。”中海地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司副總經(jīng)理陳雙全毫不掩飾對(duì)中?；骋继?hào)的信心，“廣鋼新城兩年內(nèi)將投入1000億元，投入迅速達(dá)到珠江新城同等量級(jí)。”也難怪他如此自信，中海、保利、方興、華發(fā)、金融街……首批進(jìn)駐廣鋼新城的都是行業(yè)內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)捻敿?jí)實(shí)力開(kāi)發(fā)商，而且均有深厚的高端豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。據(jù)記者了解，2014年僅開(kāi)發(fā)商一次性投入的地價(jià)就達(dá)到近300億元，如此密集的資金投入將極大地加快廣鋼新城的發(fā)展速度。“2015年全面動(dòng)工，2017年全面入住，開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)超珠江新城、白云新城。”   

　　“曼哈頓上東區(qū)”浮出水面

　　6月11日，中海地產(chǎn)廣鋼新城地塊項(xiàng)目新規(guī)劃浮出水面，被命名為中?；骋继?hào)，分別將住宅樓2、3、4棟層高從59層、59層、47層上升為60層、60層、49層，再次刷新廣州住宅最高樓層紀(jì)錄。“如果說(shuō)珠江新城是廣州的曼哈頓CBD，那廣鋼新城就是廣州的‘曼哈頓上東區(qū)’，是廣州唯一的國(guó)際中央居住區(qū)。”陳雙全并不愿意過(guò)多涉及中海花灣壹號(hào)的項(xiàng)目細(xì)節(jié)，他更愿意從區(qū)域規(guī)劃、政府理念來(lái)看待這塊廣州老城區(qū)前所未見(jiàn)的成熟地塊的前景。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)廣鋼新城非?？春?，位于廣州老城區(qū)中心地帶，6.57平方公里內(nèi)，居住建筑面積占550萬(wàn)平方米，未來(lái)人口20萬(wàn)，具備廣州中心四區(qū)最大的集中居住區(qū)規(guī)模。緊鄰白鵝潭國(guó)際商業(yè)中心，在老城區(qū)成熟生活配套的基礎(chǔ)上還將補(bǔ)充國(guó)際化的配套升級(jí)，擁有廣州千年文脈的人文底蘊(yùn)和18萬(wàn)平方公里花城生態(tài)園以及30萬(wàn)平方米廣鋼中央公園。“今年是個(gè)好機(jī)會(huì)，中海又具備開(kāi)發(fā)超高層豪宅的實(shí)力，而區(qū)域內(nèi)其他發(fā)展商也都具備開(kāi)發(fā)豪宅的經(jīng)驗(yàn)，我對(duì)廣鋼新城一點(diǎn)都不悲觀。”

　　4萬(wàn)元/m2？可能還會(huì)高

　　在中?；骋继?hào)的最終規(guī)劃進(jìn)入公司批復(fù)階段以來(lái)，對(duì)于廣鋼新城住宅的定價(jià)討論就不絕于耳。對(duì)于樓價(jià)，陳雙全選擇了回避。資料顯示，廣鋼新城AF040402、AF040403地塊以17.11億元拿下，樓面價(jià)為19093元/m2，需配建36300平方米拆遷安置房，AF040404地塊以39.4976億元拿下，樓面價(jià)為19734元/m2，需配建13000平方米保障房。目前，業(yè)內(nèi)最初步估價(jià)方式是，按地價(jià)占比50%估計(jì)，未來(lái)廣鋼新城一帶房?jī)r(jià)有望漲破4萬(wàn)元/m2。

　　“估計(jì)最遲今年年底，中海花灣壹號(hào)會(huì)開(kāi)盤，價(jià)格應(yīng)破4萬(wàn)元/m2，在4萬(wàn)~5萬(wàn)元/m2的區(qū)間。”黃韜預(yù)計(jì)，廣州整體樓價(jià)處于穩(wěn)定并輕微上漲的趨勢(shì)，珠江新城住宅樓價(jià)起步5萬(wàn)元/m2以上，剛公布的均價(jià)已達(dá)10萬(wàn)元/m2、白云新城起步4萬(wàn)元/m2以上，廣鋼新城規(guī)劃優(yōu)、配套全，起步價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/m2應(yīng)不是問(wèn)題。“但也不是沒(méi)有擔(dān)憂，至少中?；骋继?hào)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)成為一個(gè)航標(biāo)，周邊其他發(fā)展商都虎視眈眈，所以中海項(xiàng)目的壓力很大，有可能特價(jià)單位不到4萬(wàn)元/m2，但騎虎難下。”

　　芳村目前樓盤多集中在龍溪中路一帶，其中中國(guó)鐵建荔灣國(guó)際城帶裝修均價(jià)25000元/m2，靠近花地灣只有翠竹苑在售，價(jià)格在32000~38000元/m2，同樣主打白鵝潭綜合區(qū)項(xiàng)目的新世界·凱粵灣，新貨預(yù)計(jì)均價(jià)25000元/m2。盡管黃韜認(rèn)為這些盤與廣鋼新城的盤不具備可比性，總價(jià)控制在600萬(wàn)元應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。

　　售價(jià)太高 市場(chǎng)承接力令人擔(dān)憂

　　合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)此售價(jià)過(guò)高感到擔(dān)憂。以中海“1號(hào)”的項(xiàng)目來(lái)看，大多是大戶型，開(kāi)盤價(jià)格可能從3萬(wàn)元/m2起，甚至一些特價(jià)單位都不到3萬(wàn)元/m2。“不要談單價(jià)，而應(yīng)該尋求總價(jià)平衡，考慮市場(chǎng)承接力。至少中海應(yīng)該改變以往‘1號(hào)’給人的大戶型設(shè)計(jì)，多做一些100平方米左右甚至100平方米以下的戶型，將總價(jià)控制在300多萬(wàn)~400萬(wàn)元的幅度。”

　　他承認(rèn)，廣鋼新城區(qū)域坐享江景，交通便利，是廣州中心城區(qū)稀缺的優(yōu)質(zhì)大宗地。但要說(shuō)是廣州的“曼哈頓上東區(qū)”尚為時(shí)過(guò)早。“政府規(guī)劃投入不是一時(shí)半刻的事，珠江新城花了10多年，白云新城也花了5年多，現(xiàn)在交通、配套如何？”黎文江覺(jué)得，廣鋼新城項(xiàng)目與珠江新城、白云新城不可同日而語(yǔ)。而且，當(dāng)年9月份廣鋼第二批6宗地出讓時(shí)，樓面地價(jià)介于1.4萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2，這對(duì)中?；骋继?hào)是最大的隱憂。“不說(shuō)別的，就連廣鋼這個(gè)地域名稱都得徹底從項(xiàng)目上抹掉，否則誰(shuí)愿意出4萬(wàn)元/m2的價(jià)格買芳村樓盤？”黎文江表示，中?；骋继?hào)最好在“金九銀十”期間就開(kāi)始蓄客，不能等到年底開(kāi)盤。

　　滿堂紅鶴洞路分店一名銷售人員告訴記者，廣鋼新城規(guī)劃范圍內(nèi)目前未有新樓銷售。“該項(xiàng)目估計(jì)要4萬(wàn)元/m2，但旁邊最便宜的1.4萬(wàn)元/m2的地塊，估計(jì)賣到3萬(wàn)元/m2就能搶走不少客。”記者在這家店門外遇到看樓的黃先生，聊起樓價(jià)。“我在廣鋼這一帶住了40多年，可以說(shuō)，只有住在這里很多年的街坊才對(duì)這里有認(rèn)同感。其他地方的廣州居民，對(duì)廣鋼新城的認(rèn)同感會(huì)嚴(yán)重缺乏。而這里的老街坊，要他們花4萬(wàn)元/m2買樓，等于天方夜譚。買不起！”

　　黎文江和黃韜對(duì)今年廣州樓市都充滿信心，預(yù)計(jì)整體漲價(jià)約10%以上。“在股市賺了錢的，已有越來(lái)越多人投入樓市。”黎文江表示，廣鋼新城發(fā)展商應(yīng)抓住這一波行情。“特別是這一波股市的震動(dòng)，再次教育了市民。說(shuō)到保值增值，還是樓市最保險(xiǎn)。”黃韜笑著說(shuō)

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