領(lǐng)秀中遠(yuǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目被指“眾籌”建房 上市存風(fēng)險(xiǎn)

“投5萬，分你30萬——買鋪配送上市原始股”。近日，一個(gè)名叫“西部國際陶瓷城（ITCC）”的四川夾江大型商業(yè)項(xiàng)目打出上述誘人的營(yíng)銷廣告。

該項(xiàng)目的開發(fā)主體是一家名不見經(jīng)傳的四川領(lǐng)秀集團(tuán)及旗下夾江領(lǐng)秀中遠(yuǎn)地產(chǎn)，自稱依托上市央企中遠(yuǎn)集團(tuán)，其境外特殊目的公司已獲得倫敦證券交易所上市交易代碼，以1平方米贈(zèng)送1000股兜售400間商鋪，上市后預(yù)期可獲15倍市盈率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目幾個(gè)月前才開工，其主體仍在構(gòu)筑地基，距“西部瓷都”夾江主城陶瓷展銷基地較遠(yuǎn)，其運(yùn)營(yíng)及上市預(yù)期潛藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。倫交所相關(guān)人士表示，領(lǐng)秀中遠(yuǎn)那個(gè)并非交易代碼，含金量不高。

買鋪送“倫敦上市原始股”

領(lǐng)秀集團(tuán)官網(wǎng)顯示，公司注冊(cè)資本1億元，總資產(chǎn)逾50億元，業(yè)務(wù)集中于四川本土及北京等地，待開發(fā)土地儲(chǔ)備面積約百萬平方米，年銷售額逾10億元。但在地產(chǎn)圈，領(lǐng)秀集團(tuán)卻并不為外界熟知。

以西部國際陶瓷城為例，該項(xiàng)目位于樂山市夾江縣經(jīng)開大道，總投資6億元，用地200畝，其中1期20畝，建筑面積3萬平方米，投資額0.8億元，由領(lǐng)秀與中遠(yuǎn)及香港高智資本聯(lián)合打造。

上述項(xiàng)目有什么特別之處，能讓投資者獲得600%的高收益？近日，記者以投資人身份來到位于成都保利中心11樓的上述項(xiàng)目售樓部一探究竟。

等前一位投資者離開之后，該售樓部一位置業(yè)顧問才安排記者就坐，但不讓亂走動(dòng)、拍照。其介紹說，西部國際陶瓷城為一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，是除河北、廣東外的西部最大的陶瓷產(chǎn)地及交易區(qū)。項(xiàng)目商鋪1平方米售價(jià)在1萬元左右，當(dāng)前在售商鋪總價(jià)從10萬~20萬元不等，一共1000套左右，只向大眾出售40%，目前已成交了100多套，5萬元的戶型已售罄，項(xiàng)目年租金收益率達(dá)12%，加上原始股5年可實(shí)現(xiàn)30萬元。

“有個(gè)廣東的客戶電話咨詢完大致情況后，沖著上市原始股就直接來現(xiàn)場(chǎng)一次性購買了12套。”前述置業(yè)顧問說。

其實(shí)，項(xiàng)目關(guān)鍵賣點(diǎn)正如上述廣東客戶所言，絕大多數(shù)買家沖著上市原始股而來。前述置業(yè)顧問介紹，“領(lǐng)秀中遠(yuǎn)已登陸倫敦交易所，備案信息可在網(wǎng)上查到，而前100名投資者才有資格以每平方米送1000股獲得原始股，多買商鋪多得原始股，簽訂購買合的同時(shí)簽股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。”

說完之后，該置業(yè)顧問展示了一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議模板，上面注明“公司實(shí)控人陳紅云向XXX轉(zhuǎn)讓10000股份”。以商鋪平均售價(jià)1萬元計(jì)算，按照1期0.8億元投資額和3萬平方米總建面，單位成本約2666.7元，單位售價(jià)毛利率達(dá)300%。

外界猜測(cè)，領(lǐng)秀中遠(yuǎn)提前套現(xiàn)并隱秘賺取高毛利之外，其后續(xù)以售后返租模式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目或隱藏多重投資風(fēng)險(xiǎn)。

配售代碼非上市交易代碼

領(lǐng)秀中遠(yuǎn)官方給出的資料顯示，其位于境外的特殊目的公司全稱為“領(lǐng)秀中遠(yuǎn)（英國）公眾公司”（以下簡(jiǎn)稱為英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)），注冊(cè)地位于英國，公司性質(zhì)為公眾公司。

在上述項(xiàng)目銷售推介中，領(lǐng)秀官方著重對(duì)外宣稱，英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)的國際證券識(shí)別代碼為“GB00BTL1KZ90”，倫交所全球配售代碼為“BTL1KZ9”，證券狀態(tài)為“已備案，可交易”。“依據(jù)英國證券法，公司資料已經(jīng)在倫敦證券交易所備案，普通股可全球非公開配售。”

配售方案宣傳資料顯示，英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)控股構(gòu)架為其通過控股領(lǐng)秀中遠(yuǎn)中國有限公司，由后者收購境內(nèi)資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)境內(nèi)資產(chǎn)也就是西部國際陶瓷城境外上市。

按照領(lǐng)秀提供的備案查詢步驟，記者登錄倫交所可查到英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)如領(lǐng)秀對(duì)外說表述的相關(guān)信息。在項(xiàng)目營(yíng)銷上，領(lǐng)秀中遠(yuǎn)自稱其已獲得倫交所上市交易代碼，而刊載于《樂山日?qǐng)?bào)》的一篇報(bào)道也稱其獲得上市交易代碼。

熟悉倫敦資本市場(chǎng)的一位英國律師表示，“現(xiàn)在好多（中國）公司說他們拿到了上市代碼，這沒有任何意義，就是忽悠國內(nèi)的人。”

倫交所北京辦事處一位不愿具名的工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“他那個(gè)并不是上市交易代碼，就像A股市場(chǎng)上一些非上市公司向有關(guān)部門提交了資料，只能說有上市意愿，含金量不高。”

針對(duì)上市原始股、證券代碼等問題，記者專程赴領(lǐng)秀集團(tuán)總部采訪，但截至發(fā)稿仍未得到答復(fù)。四川中遠(yuǎn)辦公室相關(guān)人士表示，領(lǐng)秀是其客戶，但對(duì)這個(gè)項(xiàng)目不太了解。

上市存不確定性風(fēng)險(xiǎn)

倫交所北京首席代表JonEdwards介紹，如果主板上市，要求企業(yè)市值不低于70萬英鎊（約112萬美元），3年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)信息及最近18個(gè)月內(nèi)（包括經(jīng)審計(jì)的中報(bào)）的財(cái)務(wù)信息，不低于25%的公眾持股比例，由英國上市監(jiān)管署審核等，主板上市較嚴(yán)格。

與主板相比，倫交所AIM板相對(duì)門檻低。JonEdwards表示，該板塊雖對(duì)企業(yè)無盈利、經(jīng)營(yíng)年限、最低公眾持股比例等要求，上市門檻低，但股票上市可能大幅折價(jià)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)成立于2014年12月1日，注冊(cè)資本100萬英鎊，總股本1億股，公司董事長(zhǎng)為陳紅云，但未披露所涉控股子公司構(gòu)架。

作為境內(nèi)主體的夾江領(lǐng)秀中遠(yuǎn)，由自然人陳紅云獨(dú)資注冊(cè)于去年10月，中遠(yuǎn)并未出資。按照合作協(xié)議，領(lǐng)秀負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷等，中遠(yuǎn)旗下四川中遠(yuǎn)國際貨運(yùn)負(fù)責(zé)國際貿(mào)易平臺(tái)搭建、運(yùn)營(yíng)及組織陶瓷企業(yè)外銷。

依照倫交所主板上市標(biāo)準(zhǔn)，英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)須完成3個(gè)會(huì)計(jì)年度的財(cái)報(bào)，有良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)。倫交所AIM板雖無企業(yè)盈利、經(jīng)營(yíng)年限等要求，但已收緊了對(duì)中資上市企業(yè)的監(jiān)管要求。

前述項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，“待公司2017年最晚2019年上市后即可進(jìn)行股票交易。”英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)配售宣傳資料稱，其總股本1億，（上市）股價(jià)為市值1億英鎊/1億股=1英鎊，預(yù)期市值為中國業(yè)務(wù)年利潤(rùn)15倍市盈率，年利潤(rùn)0.1億英鎊，15倍市盈率為1.5億英鎊。按此計(jì)算，英國領(lǐng)秀中遠(yuǎn)上市股票溢價(jià)100倍，單只原始股也會(huì)翻100倍，1平方米送1000股的價(jià)值將從10英鎊漲至1000英鎊。

前述倫交所北京辦事處不愿具名的工作人員表示，目前AIM板暫無中資房企上市，一般中資企業(yè)獲得15倍PE難度不小。

高回報(bào)被指“眾籌”建房

投資人獲取收益的關(guān)鍵仍在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。上述項(xiàng)目位于夾江縣新場(chǎng)鎮(zhèn)，記者下了成樂高速夾江出口，再坐7~8分鐘“摩的”就到了項(xiàng)目所在地。遠(yuǎn)處望去，“已獲倫交所上市交易代碼”等特大字樣尤為醒目，但項(xiàng)目周邊并沒有什么配套。

除了部分未拆遷的當(dāng)?shù)孛穹恐?，只有夾江開發(fā)區(qū)管委會(huì)在此。“摩的”師傅說，“這個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)背（偏）”。

從開發(fā)進(jìn)度來看，該項(xiàng)目今年3月底動(dòng)工以來，目前僅有1/3面積建了3~4層高，剩下2/3要么正修筑地基，要么仍在打樁。

四川夾江作為中國第三大陶瓷基地，與其“西部陶都”名實(shí)相副的陶瓷基地仍集中于縣城附近，距西部國際陶瓷城約數(shù)十里，這里已聚集了三江國際陶瓷城、億都國貿(mào)城、廣博城市廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目。

按照夾江陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到2020年末，新建的高端陶瓷產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積6.5平方公里，預(yù)計(jì)產(chǎn)值300億元。雖然市場(chǎng)前景美好，但供需失衡及招商瓶頸已初露端倪。

目前，夾江最大的陶瓷項(xiàng)目非“億都國貿(mào)城”莫屬，但記者探訪時(shí)，億都國貿(mào)城工地靜悄悄的，緊鄰的售樓部大白天也上了鎖，透過門窗發(fā)現(xiàn)內(nèi)部較為凌亂。記者多次撥打銷售電話，其已欠費(fèi)停機(jī)。

三江國際陶瓷城雖是日前夾江首屆陶瓷博覽會(huì)的舉辦地，口岸好還采取3年免租期招商，但仍有不少鋪面閑置。

提到西部國際陶瓷城時(shí)，夾江陶瓷基地某項(xiàng)目銷售處置業(yè)顧問說，那個(gè)項(xiàng)目本質(zhì)上就是“眾籌”圈錢建房，這里鋪面好則年回報(bào)率五六個(gè)點(diǎn)，一般就三四個(gè)點(diǎn)。

一位深耕成都專業(yè)市場(chǎng)的某資管運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，像成都新繁家具建材基地，依靠成都大市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)好的商鋪月租金1平方米在20~30元，不少租金在十幾元甚至幾元。一個(gè)四線項(xiàng)目的商鋪賣1萬元1平方米，12%的年回報(bào)率對(duì)應(yīng)月租金100元，有點(diǎn)離譜。

記者手記

上市原始股的魅惑：當(dāng)了房東還當(dāng)股東？

A股市場(chǎng)上，如果在一家企業(yè)上市前夜，你能拿到不少原始股，十幾倍甚至上百倍的溢價(jià)足以讓你大賺一筆。過去多年，A股IPO發(fā)行可謂“一票難求”，“上市原始股”概念也屢被爆炒。

目前被市場(chǎng)精心包裝的所謂“上市原始股”仍在暗潮洶涌，房地產(chǎn)也不例外，讓你“當(dāng)了房東，繼續(xù)當(dāng)股東”。

不久前，一個(gè)位于成都的“匯眾中心”的商業(yè)開發(fā)商——匯眾置業(yè)曾以自持商業(yè)置換擬入駐孵化企業(yè)股權(quán)，向購買該物業(yè)的投資人出具物業(yè)產(chǎn)權(quán)之外，贈(zèng)送孵化企業(yè)未來上市原始股，號(hào)稱資本百倍增長(zhǎng)。

去年，陽光保險(xiǎn)于綠地借殼前以半價(jià)倒賣“原始股”，但從本質(zhì)來看，投資者從其手中買到的并非真原始股，而是綠地上市前參與其定增的某私募基金旗下急于退出的份額。但該機(jī)構(gòu)等綠地上市后仍有3年鎖定期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)估，收益更不好鎖定。

今年上半年，西部某個(gè)百億孵化園項(xiàng)目打著“上市原始股”概念，其運(yùn)營(yíng)方以公司增發(fā)新股的名義讓投資人以1元/股認(rèn)購了上千萬股，還稱公司從某股權(quán)托管中心Q板轉(zhuǎn)E板，保守估計(jì)3~20倍收益。不久騙局?jǐn)÷叮顿Y人陷入漫長(zhǎng)維權(quán)路。

與市場(chǎng)叫賣A股上市原始股相比，領(lǐng)秀中遠(yuǎn)給人的感覺更具國際范兒，直接贈(zèng)送“倫交所上市原始股”，還說已獲倫敦“上市交易代碼”。受項(xiàng)目高收益誘惑，投資人趨之若鶩。

看當(dāng)前的房地產(chǎn)，A股市場(chǎng)上房企IPO幾無新案例可循，房企若借殼上市，除了要有凈殼可借之外，審批也是一個(gè)漫長(zhǎng)過程。如果一家房企近幾年有“前科”，更與上市無緣。

前不久，西部某家券商的一位高管在中國資產(chǎn)管理論壇上表示，高收益對(duì)應(yīng)的一定是高風(fēng)險(xiǎn)。“同一家企業(yè)的兩個(gè)投資高管，一個(gè)去澳門賭了一把賺了1億，另一個(gè)靠踏實(shí)做事也賺了1億，結(jié)果都一樣。老板年底考核時(shí)，誰牛？風(fēng)險(xiǎn)沒暴露，不代表沒風(fēng)險(xiǎn)。投資人應(yīng)學(xué)會(huì)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要識(shí)別產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)資產(chǎn)是什么。”

從樓市供需層面看，無論是住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)，各地先后均經(jīng)歷了一波“井噴式”增長(zhǎng)，但需求卻未能跟上，房企正經(jīng)歷“去庫存”陣痛。為此，營(yíng)銷花樣翻新，“上市原始股”也成了不少房企編造財(cái)富神話的幌子。“資產(chǎn)配置荒”的大背景下，投資者切忌盲目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。