香港樓市短期承壓 商業(yè)地產(chǎn)依然堅挺

彈丸之地的香港，寸土寸金。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年香港整體私人住宅同比漲幅達20.8%。在上半年，買家以1215萬元人民幣的平均價格搶購了一萬套住房，香港樓市瘋狂可見一斑。對此香港政府頻出“辣招”調(diào)控房價，大行與市場人士表示樓市短期回調(diào)幾率較大，而長期或仍將保持升勢。

此外，一方面香港零售業(yè)復(fù)蘇，另一方面香港本地的地產(chǎn)商土地儲備變少，出手賣樓也更謹慎，一些香港本地地產(chǎn)商正逐步從“貨如輪轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“善賈而沽”，商業(yè)地產(chǎn)或成為更穩(wěn)定的增長領(lǐng)域。

或面臨短期調(diào)整

據(jù)英國《金融時報》近日報道，香港開發(fā)商在今年上半年銷售了創(chuàng)紀錄的170億美元新房，平均新房價格達到了180萬美元。對于節(jié)節(jié)攀升的香港房價，2016年以來香港政府就推出了一系列的“辣招”，意在打擊投機、遏制外來需求和減低投資需求。然而香港樓市卻一路向上。實際上香港政府的“辣招”真正起作用的是二手市場，令二手市場盤源持續(xù)收窄。近年來香港二手房市場表現(xiàn)疲弱，其中二手買賣流通率在2016年跌至3.5%，創(chuàng)歷史新低。

香港特別行政區(qū)行政長官林鄭月娥此前在接受媒體采訪時也表示，為實現(xiàn)未來五年特區(qū)政府的施政目標(biāo)和期望，首先就是從土地房屋政策方面加大工作力度，解決香港樓價高、買房難的問題。她也表示，計劃通過增加住房和土地供給來解決香港房價高的難題。

日前香港財政司司長陳茂波也發(fā)出警告：香港樓市危險，很容易出現(xiàn)回調(diào)。高盛7月26日最新報告指出，政府“辣招”會維持，繼續(xù)拖累二手市場。花旗7月19日發(fā)表報告也表示，預(yù)計隨著八月份迎來行業(yè)淡季，香港住宅房價至2018年2月份將會周期性下跌10%，花旗同時預(yù)計樓市下跌也將使香港地產(chǎn)股于下半年股價表現(xiàn)遜于大市。

美聯(lián)地產(chǎn)主席黃建業(yè)認為，現(xiàn)在香港樓市有“小泡沫”的出現(xiàn)，上半年樓價已經(jīng)累積一定升幅，市場是時候要“回氣”，故預(yù)計第三季度樓市會有輕微的調(diào)整，但中長期看樓市仍處于牛市階段，不會上演1997年的大跌行情。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，未來香港樓市可能在連創(chuàng)歷史新高后出現(xiàn)正?；卣{(diào)，并不是樓市向下的訊號。相信樓市會進入反復(fù)期，樓價將反復(fù)向上或者反復(fù)震蕩。

策緯(北京)咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人，經(jīng)濟學(xué)家Andrew Polk在接受中國證券報記者采訪時表示，在接下來的半年到一年里，香港 房地產(chǎn)市場的價格增長可能會逐步放緩。他并不認為香港房地產(chǎn)市場會崩盤，只是會面臨短期調(diào)整。他認為香港嚴格控制的土地供應(yīng)將繼續(xù)推高拿地價格，這肯定會擠壓開發(fā)商的利潤。然而從整體市場的表現(xiàn)來看，如果大型房地產(chǎn)開發(fā)商從單一買賣市場轉(zhuǎn)向多元化，如增大出租的比重，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)增長放緩，而這又將繼續(xù)支持房價。

收租股被看好

據(jù)中原地產(chǎn)近日發(fā)布最新數(shù)據(jù)，2017年上半年香港寫字樓市況相當(dāng)活躍，銷售1249宗，金額289.3億港元，較2016年同期大幅上漲2倍以及86.7%。中原地產(chǎn)稱，香港資金面仍然充裕，加上不少中資財團來港，相信甲級寫字樓或全棟物業(yè)仍然搶手，下半年寫字樓將繼續(xù)由大額成交主導(dǎo)。

伴隨著中資財團到港拿地頻率越來越高，香港本地的地產(chǎn)商土地儲備變少，出手賣樓也更謹慎，一些香港本地地產(chǎn)商逐步從“貨如輪轉(zhuǎn)”，即建完樓就賣的輪動型，轉(zhuǎn)向“善賈而沽”，即等到好價錢才賣出。一方面，香港和內(nèi)地零售業(yè)正在復(fù)蘇，為提振商場租金收入帶來很大程度貢獻。另一方面，無論是香港還是內(nèi)地，樓價一直上漲，從供需關(guān)系來說，香港地塊更為有限，尤其是商業(yè)地產(chǎn)這方面的剛需一直在增加。商業(yè)地產(chǎn)收租和大宗高價成交將成為更為穩(wěn)定的收入來源。

據(jù)仲量聯(lián)行7月報告，逾62%香港零售商擬2018年開新店，而隨著核心購物區(qū)商鋪租金自2014年的市場高位回落41.2%，零售商預(yù)期零售市場將見底復(fù)蘇，仲量聯(lián)行建議投資者留意港股市場中的商場收租股板塊，如領(lǐng)展(00823.HK)、九倉(00004.HK)、太古地產(chǎn)(01297.HK)、恒隆(00101.HK)和冠君(02778.HK)等。另外近年發(fā)展商如新地(00016.HK)的商場收租物業(yè)收益比重也升高，也會受惠零售業(yè)復(fù)蘇。

野村同時調(diào)高了部分香港本地收租股目標(biāo)價，恒隆地產(chǎn)目標(biāo)價由18.6港元調(diào)至26港元；太古地產(chǎn)的目標(biāo)價從24港元調(diào)整到31.8港元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。