住房貸款證券化窗口開啟 8萬(wàn)億流動(dòng)性或涌入資本市場(chǎng)

日前，國(guó)務(wù)院法制辦正式公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，公開征求社會(huì)各界意見。其中提出，“經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以按國(guó)家有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，一時(shí)之間引發(fā)業(yè)界熱議。

市場(chǎng)分析人士指出，去年的“930新政”，已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化。而此次這項(xiàng)看似不起眼的條款，實(shí)際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開了政策窗口。這對(duì)于打開我國(guó)信貸資產(chǎn)規(guī)模中占比高達(dá)12.5%的個(gè)人住房貸款的證券化大門，撬動(dòng)其他住房抵押類貸款的證券化無(wú)疑具有極為重要的意義。

公積金資產(chǎn)證券化開閘

在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上確定“化解房地產(chǎn)”的方針之后，住房公積金條例的修訂工作開始啟動(dòng)。而在最新發(fā)布的《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》中，最為重要的內(nèi)容之一就是通過發(fā)行公積金貸款資產(chǎn)證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購(gòu)房者獲得低息貸款。

根據(jù)《修訂送審稿》第三十條規(guī)定，“住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以按國(guó)家有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，或通過貼息等方式進(jìn)行融資，融資成本從住房公積金增值收益中列支”。另外，也可以將住房公積金用于購(gòu)買國(guó)債、大額存單；以及用于購(gòu)買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級(jí)固定收益類產(chǎn)品。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此舉將打通住房公積金與資本市場(chǎng)之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場(chǎng)源源不斷發(fā)行債券等獲得資金，公積金管理中心可以把募集來(lái)的資金再貸款給符合公積金貸款的個(gè)人購(gòu)買住房，也可以用來(lái)購(gòu)買地方政府債券、政策性金融債等實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

長(zhǎng)期以來(lái)，一邊是銀行房貸利率高、放款難，另一邊卻是數(shù)萬(wàn)億元的公積金沉淀資金。數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自中信建投證券的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，全國(guó)住房公積金繳存余額3.97萬(wàn)億元，貸款余額2.88萬(wàn)億元。雖然沉淀資金龐大，但是投資渠道狹窄且投資收益較低，導(dǎo)致部分省市已經(jīng)面臨無(wú)法為繳存者發(fā)放住房公積金貸款的可能性。在此背景下，拓寬投資渠道、提高貸款流動(dòng)性是必要之舉。

據(jù)了解，住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，就是將公積金中心持有的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流的個(gè)人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池，以資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，通過風(fēng)險(xiǎn)隔離、現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，在資本市場(chǎng)發(fā)行資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)性融資。這也意味著，經(jīng)過資產(chǎn)證券化，或能夠激活住房公積金信貸資產(chǎn)的存量。

“市場(chǎng)不買賬”成為隱憂

雖然我國(guó)曾在2005年推出個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。當(dāng)年3月，建設(shè)銀行發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年后又發(fā)行“07建元1期”。隨后美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，為了避免受到國(guó)外金融危機(jī)的不良影響，我國(guó)在2007年暫停了上述試點(diǎn)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然早在2005年就有銀行開始嘗試個(gè)人住房抵押貸款證券化，但在2007年第二單住房抵押貸款證券化發(fā)行之后，再無(wú)銀行涉足。直到時(shí)隔七年后，2014年7月，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)行的“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)”在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)招標(biāo)成功，住房抵押貸款證券化才再次啟幕。

與此同時(shí)，就在2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)文指出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財(cái)政部、央行亦聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

隨后，武漢、鹽城、湖州、常州等紛紛出臺(tái)證券化試點(diǎn)業(yè)務(wù)，其中，今年6月30日，武漢住房公積金中心通過發(fā)行“匯富武漢住房公積金貸款1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，也是全國(guó)首單住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。而8月初常州以個(gè)人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券成功發(fā)行，總?cè)谫Y額度為6.19億元，也成為目前國(guó)內(nèi)公積金行業(yè)資產(chǎn)證券化的單筆最大融資額。

在中信建投證券分析師看來(lái)，房貸資產(chǎn)證券化最大意義就在于，通過資本市場(chǎng)募集資金，增加資產(chǎn)池的規(guī)模，增強(qiáng)資金流動(dòng)性。“出于解決貸款資金供應(yīng)緊張的角度,各地住房公積金管理中心未來(lái)將順應(yīng)國(guó)家政策,陸續(xù)展開類資產(chǎn)證券化或資產(chǎn)證券化的房貸運(yùn)作，對(duì)住房公積金注入流動(dòng)性。”

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2014年底，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.5萬(wàn)億，公積金貸款余額為2.55萬(wàn)億。有估算指出，如我國(guó)資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可共提供7-8萬(wàn)億的流動(dòng)性。

但從現(xiàn)實(shí)的角度來(lái)看，除了做好充分的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備之外，解決長(zhǎng)期限貸款產(chǎn)品定價(jià)問題也是重啟住房貸款證券化需要跨越的一道門檻。以“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)”為例，A檔產(chǎn)品加權(quán)平均期限約為4年，利率價(jià)格區(qū)間為5.3%-5.8%；B檔加權(quán)平均期限約為10年，利率價(jià)格區(qū)間為6.3%-6.8%。

然而，利率市場(chǎng)化進(jìn)程正在加快的當(dāng)下，考慮到當(dāng)前同期限利率債、信用債的市場(chǎng)價(jià)格，流動(dòng)性溢價(jià)和信用溢價(jià)等因素。房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，特別是公積金房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率必然會(huì)被壓低，“市場(chǎng)不買賬”，也成為業(yè)界目前共同的擔(dān)憂。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。