上半年廣東房?jī)r(jià)普漲 8個(gè)城市漲幅超20%

導(dǎo)讀

展望下半年，隨著金融監(jiān)管力度加大和住房信貸政策收緊，商品房總體成交量同比增速預(yù)計(jì)穩(wěn)中趨降，價(jià)格維持相對(duì)平穩(wěn)。在強(qiáng)化預(yù)期管理的調(diào)控思路下，“遇漲即調(diào)”將成為下半年政策調(diào)控趨向，部分量?jī)r(jià)齊升的城市或?qū)⒚媾R調(diào)控升級(jí)的壓力。

上半年廣東各市房?jī)r(jià)表現(xiàn)（來(lái)源：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)）

根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣東省房協(xié)”）7月26日發(fā)布的最新報(bào)告，上半年廣東全省銷(xiāo)售面積創(chuàng)下歷史同期新高。在市場(chǎng)總體供不應(yīng)求，庫(kù)存量創(chuàng)2014年以來(lái)最低的背景下，全省商品銷(xiāo)售住宅均價(jià)同比上漲2.8%，21個(gè)地級(jí)市中，同比上漲的城市達(dá)19個(gè)，其中漲幅超過(guò)20%的城市有8個(gè)。

合富研究院認(rèn)為，不同城市基于自身庫(kù)存、政策及購(gòu)買(mǎi)力特性，在價(jià)格走勢(shì)上會(huì)有所差異。但在庫(kù)存及地價(jià)支撐下，未來(lái)區(qū)域樓價(jià)仍將維持相對(duì)穩(wěn)定，向下調(diào)整幅度較為有限。部分庫(kù)存繼續(xù)下跌的區(qū)域，仍有價(jià)格上升壓力。

而廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，在強(qiáng)化預(yù)期管理的調(diào)控思路下，“遇漲即調(diào)”將成為下半年政策調(diào)控趨向，部分量?jī)r(jià)齊升的城市或?qū)⒚媾R調(diào)控升級(jí)的壓力。

全省銷(xiāo)量創(chuàng)新高 房?jī)r(jià)普漲

據(jù)介紹，今年上半年，廣東商品房實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為7466.17萬(wàn)平方米和8455.17億元，同比分別增長(zhǎng)11.1%和16.8%；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積6438.54萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額7005.49億元，同比分別增長(zhǎng)6.3%和9.3%，銷(xiāo)量均創(chuàng)歷史新高。在控房?jī)r(jià)的政策下，商品房銷(xiāo)售均價(jià)11325元/平方米，其中商品住宅均價(jià)10881元/平方米，同比分別上漲5.1%和2.8%，漲幅比1-5月回落2.1個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)，總體符合調(diào)控目標(biāo)預(yù)期。

截至6月期末，全省商品房待售面積（指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的、尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積）5395.28萬(wàn)平方米，比2016年末減少107.18萬(wàn)平方米。其中，商品住宅待售面積2778.03萬(wàn)平方米，同比減少557.39萬(wàn)平方米，降幅為16.7%，庫(kù)存量是2014年以來(lái)的最低水平。商品住宅庫(kù)存量在持續(xù)減少，市場(chǎng)去庫(kù)存成效顯著。

在熱點(diǎn)城市商品房供不應(yīng)求、三四線(xiàn)城市市場(chǎng)較為活躍等背景下，今年上半年廣東房?jī)r(jià)同比呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，21個(gè)地級(jí)市中，同比上漲的城市達(dá)19個(gè)。其中，梅州、江門(mén)、揭陽(yáng)、汕頭、清遠(yuǎn)、東莞、惠州、中山8個(gè)城市的漲幅超過(guò)20%，最高的為中山，漲幅超50%。其余的城市絕大部分集中在10%-20%的漲幅之間。

地價(jià)漲了一倍 房?jī)r(jià)面臨上漲壓力

廣東珠三角地區(qū)的熱點(diǎn)城市均于3月份出臺(tái)或升級(jí)調(diào)控政策，以“限購(gòu)”“限貸”“限售”等措施遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。數(shù)據(jù)顯示，深圳、珠海、東莞、中山、廣州、惠州等城市上半年商品住宅銷(xiāo)售面積同比紛紛下降，深圳等四市跌幅均超過(guò)25%。

成交的下降主要是在于行政手段的影響，而市場(chǎng)的熱度并未降低。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，廣東商品房新增供應(yīng)面積持續(xù)小于銷(xiāo)售面積，供銷(xiāo)比（新增批準(zhǔn)預(yù)售面積/銷(xiāo)售面積）持續(xù)走低，表現(xiàn)為供不應(yīng)求的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。上半年，廣東的住宅銷(xiāo)售面積為新增供應(yīng)面積的2.3倍。

土地市場(chǎng)也是一片紅火，上半年全省房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積667.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%；土地成交價(jià)款566.27億元，同比上升99.4%；土地成交均價(jià)8489元/平方米，同比上升92.8%。與去年同期相比，盡管有限制最高價(jià)和競(jìng)配建競(jìng)自持等措施，但是土地成交均價(jià)同比仍上升了近一倍。土地成本的大幅上漲，一定程度上增加了穩(wěn)房?jī)r(jià)的調(diào)控壓力，也加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，展望下半年，隨著金融監(jiān)管力度加大和住房信貸政策收緊，商品房總體成交量同比增速預(yù)計(jì)穩(wěn)中趨降，價(jià)格維持相對(duì)平穩(wěn)。在強(qiáng)化預(yù)期管理的調(diào)控思路下，“遇漲即調(diào)”將成為下半年政策調(diào)控趨向，部分量?jī)r(jià)齊升的城市或?qū)⒚媾R調(diào)控升級(jí)的壓力。

而在大部分研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，房?jī)r(jià)依然面臨著上漲壓力。合富研究院表示，基于各城土地價(jià)格高企（重點(diǎn)城市“地價(jià)/房?jī)r(jià)”比值普遍達(dá)到60%或以上），未來(lái)高成本的“供應(yīng)”是大勢(shì)所趨。在庫(kù)存及地價(jià)支撐下，未來(lái)區(qū)域樓價(jià)仍將維持相對(duì)穩(wěn)定，向下調(diào)整幅度較為有限。部分庫(kù)存繼續(xù)下跌的區(qū)域，仍有價(jià)格上升壓力。廣東中原地產(chǎn)認(rèn)為，以廣州為例，置業(yè)需求仍處于持續(xù)或加快釋放階段，樓市的支撐力較強(qiáng)、且供需缺口繼續(xù)拉大，中長(zhǎng)期仍將穩(wěn)步上行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。