一二線城市迎來(lái)“地王季”警惕土地交易變豪門游戲

就在三四線城市面臨天量庫(kù)存壓力、全國(guó)土地出讓金下降25.2%的同時(shí)，一線城市和核心二線城市卻迎來(lái)了熱火朝天的“地王季”。據(jù)悉，現(xiàn)在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要是央企、地方大國(guó)企和大的上市公司。一線城市土地市場(chǎng)正進(jìn)入寡頭時(shí)代，交易變成“豪門的游戲”。

當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，多數(shù)中小企業(yè)就會(huì)被淘汰出局，市場(chǎng)就會(huì)變成強(qiáng)者的天下。以樓市為例，多年前屬于混戰(zhàn)時(shí)代，大小房企參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如今進(jìn)入寡頭時(shí)代，大房企不僅會(huì)在土地市場(chǎng)演“主角”，同樣也會(huì)在房產(chǎn)市場(chǎng)演“主角”。對(duì)樓市而言，這是好事也是壞事。眾所周知，中國(guó)樓市已經(jīng)分化，目前一線城市和核心二線城市的樓市復(fù)蘇較快，三四線城市樓市仍然低迷，于是，大房企紛紛回歸一二線核心城市，大房企扎堆對(duì)一線樓市帶來(lái)的好處顯而易見，比如，有利于提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次，為地方財(cái)政貢獻(xiàn)更多收入，還有利于提升房屋品質(zhì)等。

以北京為例，今年土地市場(chǎng)成交額已達(dá)約1920億元，超過(guò)2014年全年1916億元的歷史成交紀(jì)錄。今年還有一個(gè)多月時(shí)間，還有多幅待出讓地塊，全年成交總額必然更高。之所以有此成績(jī)，與“地王”頻現(xiàn)有很大關(guān)系。換言之，大房企搶“地王”為財(cái)政收入做出了巨大貢獻(xiàn)。但也要看到，土地交易變“豪門游戲”會(huì)帶來(lái)不少問(wèn)題，首先，最明顯的是推高了房?jī)r(jià)。大房企搶“地王”，不僅會(huì)立即拉升“地王”周邊房?jī)r(jià)，再加之“地王”所開發(fā)的項(xiàng)目都是豪宅，也會(huì)拉高未來(lái)房?jī)r(jià)。所以，有關(guān)方面必須警惕一二線核心城市房?jī)r(jià)的不合理上漲。

其次，要警惕“豪門游戲”推高土地價(jià)格。由于一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越稀缺，出現(xiàn)“地王”也屬正常。但“地王”過(guò)多，土地市場(chǎng)升溫過(guò)快，整體地價(jià)就會(huì)被推高，最終影響房?jī)r(jià)。而且，地價(jià)被推高后，賣地收入快速增長(zhǎng)不利于土地財(cái)政改革，不利于培育新稅源。再者，警惕“豪門游戲”變成其他“游戲”。大房企無(wú)論是拿“地王”還是拿其它地塊，拿到土地后未必會(huì)按規(guī)定時(shí)間開發(fā)，有的是坐等土地升值，有的是用來(lái)圈錢。從來(lái)看，曾經(jīng)的不少“地王”要么降價(jià)促銷，要么退地轉(zhuǎn)讓，要么繼續(xù)長(zhǎng)草。顯然，這是一種巨大的資源浪費(fèi)。

筆者提醒，盡管大房企有錢可以任性，搶地也有搶地的理由，但要理性看待“地王”，否則，就有可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)。既有可能前期被“地王”拖入泥潭——此前一些央企巨頭、民企大鱷就深陷其中，也有可能在銷售階段遭遇某些行政限制，比如說(shuō)一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，就會(huì)限制豪宅入市。同時(shí)，筆者也要提醒地方政府，不能為了追求更多的土地出讓金就有意制造“地王”。雖然制造“地王”有利于增加財(cái)政收入，但也會(huì)給政府帶來(lái)住房保障壓力、房?jī)r(jià)穩(wěn)定壓力。尤其要意識(shí)到，樓市“豪門游戲”是寡頭壟斷下的一種現(xiàn)象，一個(gè)被壟斷的樓市怎么可能健康？

值得注意的是，央企、地方大國(guó)企多為“豪門游戲”的主角，公眾未必會(huì)接受，因?yàn)椴焕谑袌?chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)。盡管國(guó)土部多次要求嚴(yán)防“地王”，但很多地方政府卻充耳不聞。其實(shí)，嚴(yán)防“地王”的辦法有很多，比如，把某些核心區(qū)地塊用于公共設(shè)施建設(shè)，把大塊土地切割分別出讓等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。