租購(gòu)?fù)瑱?quán)漸近 市場(chǎng)影響幾何

從七月初上海推出今年首例“只租不售”住宅用地，到7月17日廣州試水租購(gòu)?fù)瑱?quán)，到九部委要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鄭州成首批試點(diǎn)城市，再到7月30日，河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)鄭州市住房租賃試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，鄭州有望成為我省首個(gè)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的城市。最近一段時(shí)間，租售并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)成了地產(chǎn)界的最熱話題。在眾多政策“加持”之下，租售并舉已是大勢(shì)所趨，那么，在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的破冰過(guò)程中，租購(gòu)?fù)瑱?quán)在現(xiàn)實(shí)操作中還存在哪些難題？對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將產(chǎn)生怎樣的影響？

相關(guān)政策頻出

盡管租購(gòu)?fù)瑱?quán)的話題波瀾乍起于近一個(gè)月內(nèi)，但事實(shí)上有心的業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，今年樓市大力發(fā)展租售并舉的方針在今年全國(guó)兩會(huì)上早已定調(diào)。

3月5日，政府工作報(bào)告中提出，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，健全購(gòu)租并舉的住房制度，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。

隨后，關(guān)于發(fā)展租賃市場(chǎng)的聲音陸續(xù)而來(lái)。

5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國(guó)務(wù)院2017年立法工作計(jì)劃，就其起草的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

同時(shí)，加快構(gòu)建市場(chǎng)配置與政府保障、自主購(gòu)買(mǎi)與市場(chǎng)租賃相結(jié)合的住房體系，推進(jìn)建立購(gòu)租并舉的住房制度，也是河南省完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的核心內(nèi)容。6月20日，由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在鄭州舉辦的全省加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)透露，今后河南省將大力培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，千方百計(jì)加大住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)。

時(shí)間來(lái)到7月，上海推出今年首例“只租不售”住宅用地、廣州試水租購(gòu)?fù)瑱?quán)、九部委要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鄭州有望成為我省首個(gè)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的城市……消息接二連三，頻頻引爆市場(chǎng)關(guān)注。

今年，在穩(wěn)定樓市的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上，租售并舉被寄予厚望。那么為什么要鼓勵(lì)租售并舉呢？

在泰山集團(tuán)河南坤眾置業(yè)有限公司總經(jīng)理韓洪濤看來(lái)，國(guó)家出臺(tái)這項(xiàng)政策實(shí)際上是站在一個(gè)高度去宏觀調(diào)控，是從供給側(cè)大的改革這方面解決百姓住房問(wèn)題，將對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展起到引領(lǐng)作用。

“租售并舉本身就是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)組成部分，是一項(xiàng)有益探索，是利民之舉?！痹グl(fā)集團(tuán)品牌與客服中心經(jīng)理劉兵認(rèn)為，“2016年，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的瘋漲并不利于行業(yè)及地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展。以鄭州為例，房?jī)r(jià)上漲，不利于產(chǎn)業(yè)落地和人口導(dǎo)入，而將鄭州作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市，既說(shuō)明鄭州的發(fā)展受到重視，又說(shuō)明了鄭州在探索、實(shí)踐租售并舉過(guò)程中，解決上述一系列問(wèn)題值得期待?！?/p>

對(duì)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，有業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)的住房制度是市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，在較高房?jī)r(jià)的壓力下，許多青年無(wú)法和本地人一樣享受到教育、醫(yī)療等城市福利。租房也可落戶，體現(xiàn)了社會(huì)公平原則，讓更多中低收入群體住有所居并享受城市社會(huì)保障，這也體現(xiàn)了共享發(fā)展的理念。

市場(chǎng)仍需培育

自廣州印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)——這一中國(guó)住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施以來(lái)，一方面人們懷揣美好愿望，對(duì)這一舉措展開(kāi)期待與設(shè)想，另一方面在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為租購(gòu)?fù)瑱?quán)的真正實(shí)施落地乃至成熟還需要一個(gè)緩慢的過(guò)程。

“實(shí)際上租購(gòu)?fù)瑱?quán)也算是政府調(diào)控樓市的一種中長(zhǎng)期政策，是一種頂層設(shè)計(jì)?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社指出，但這種政策的作用不是立竿見(jiàn)影的，而是一種潛移默化地引導(dǎo)國(guó)人轉(zhuǎn)變消費(fèi)理念、轉(zhuǎn)變消費(fèi)行為的政策。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存分析了租購(gòu)?fù)瑱?quán)還需正視當(dāng)前存在的一系列難題：第一個(gè)難題就是國(guó)人的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)更多人終身租房肯定有一個(gè)艱難的過(guò)程。此外，土地供應(yīng)的遠(yuǎn)郊化在重點(diǎn)城市勢(shì)不可當(dāng)，與租房人群的要求很難相符。且新建商品住宅高端化帶來(lái)二手房源出租價(jià)格高漲，一旦租購(gòu)?fù)瑱?quán)，租金水平提高是大概率事件。

“政策本身，值得我們期待，但落地還需要進(jìn)一步觀察?！眲⒈宰赓?gòu)?fù)瑱?quán)中最引人關(guān)注的學(xué)區(qū)房舉例說(shuō)明：“政策在落地時(shí)，‘符合條件的承租人’才能‘同權(quán)’，什么樣的承租人才能符合條件？這就需要操作細(xì)則了。”

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶也提出不能把租購(gòu)?fù)瑱?quán)和租售并舉混淆。他認(rèn)為租購(gòu)?fù)瑱?quán)的側(cè)重點(diǎn)是針對(duì)目前無(wú)房人群的一項(xiàng)城市公共服務(wù)政策，而租售并舉是一項(xiàng)立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房政策，前者是后者的重要內(nèi)涵和基礎(chǔ)之一。租購(gòu)?fù)瑱?quán)受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。

誠(chéng)然，培育租賃住宅市場(chǎng)不是運(yùn)動(dòng)，完善市場(chǎng)需要一個(gè)緩慢的過(guò)程。但九層之塔起于壘土，政策已動(dòng)規(guī)范可期，已積跬步，何以不至千里？

業(yè)界普遍點(diǎn)贊

在租購(gòu)?fù)瑱?quán)受到熱議，租賃市場(chǎng)引起人們廣泛關(guān)注的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都有著一個(gè)共同關(guān)心的問(wèn)題：租購(gòu)?fù)瑱?quán)將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)格局的大改變嗎？

對(duì)此，河南前沿地產(chǎn)董事長(zhǎng)雷廣輝進(jìn)行了細(xì)致的分析，他認(rèn)為這個(gè)措施是解決民生問(wèn)題的一件大好事，但不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)格局有太大改變?！斑@個(gè)方案的顯性目的有兩個(gè)，其一，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)；其二，解決那些‘符合條件’租房者的實(shí)際困難。如果真的想把租購(gòu)?fù)瑱?quán)與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系起來(lái)看的話，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。中國(guó)房地產(chǎn)有其自身的特殊性，在中國(guó)居住文化的眾多表現(xiàn)中，人們對(duì)‘產(chǎn)權(quán)’情有獨(dú)鐘是最為明顯的?！?/p>

“可以肯定的是，租購(gòu)?fù)瑱?quán)一是有利于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力、穩(wěn)定房?jī)r(jià)；二是可以為部分存量房找到出路，轉(zhuǎn)為自持；三是有利于進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)，解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題，有效保護(hù)租房人的合法權(quán)益?！眲⒈赋?，“租賃市場(chǎng)本身就是行業(yè)的有機(jī)組成部分，發(fā)展越好，越有利于行業(yè)。房?jī)r(jià)形成要素很多，也很復(fù)雜，僅僅憑租賃市場(chǎng)的發(fā)展，很難從根本上動(dòng)搖房?jī)r(jià)?！弊鳛猷嵵莘康禺a(chǎn)從業(yè)者，劉兵非常歡迎這個(gè)政策的出臺(tái)、落地，“如果有合適的機(jī)會(huì)，豫發(fā)集團(tuán)樂(lè)于自持部分房源。另外，今后幾年，豫發(fā)集團(tuán)將陸續(xù)推出大約400萬(wàn)平方米的公寓，如果能將其中一部分按照政府要求建成指定的人才公寓，服務(wù)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們非常樂(lè)意自持、運(yùn)營(yíng)，并做好各項(xiàng)配套服務(wù)?！?/p>

韓洪濤也表示愿意配合國(guó)家推出的租賃制度：“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能剛開(kāi)始對(duì)現(xiàn)金流有一定影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它的增值能力還是比較強(qiáng)大的。實(shí)際上下一步我們的一些辦公和商業(yè)房源可能就不再銷(xiāo)售，甚至一些公寓產(chǎn)品也會(huì)選擇自持，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是好事?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。