國(guó)企牽頭發(fā)展住房租賃 更利于市場(chǎng)早期培育

8月3日，成都市政府正式發(fā)布了《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的人才安居工程的實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》），其中明確了建設(shè)人才公寓將由政府組建全資開發(fā)公司，在未來5年供應(yīng)約30萬套人才公寓等內(nèi)容。

在《細(xì)則》中也提出了新增用地建設(shè)項(xiàng)目部分，將主要由政府組建全資開發(fā)公司組織建設(shè)。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，由國(guó)企牽頭發(fā)展住房租賃存在多重優(yōu)勢(shì)，更有利于市場(chǎng)的早期培育。

政策紅利臨近

過去兩年《成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，成都常住人口在2016年同比增加了126.05萬人。

優(yōu)客逸家CEO劉翔向記者表示，成都的市場(chǎng)需求是龐大的，去年在成都畢業(yè)的大中專學(xué)生有41萬人，其中至少有三分之一會(huì)選擇本地就業(yè)，加上外地涌入的人口，這是一個(gè)剛性的租賃市場(chǎng)。

日前,審定通過的《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案（送審稿）》中提到，“對(duì)包括房屋租賃企業(yè)在內(nèi)的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。”另外,前述政策還提到對(duì)“所涉及的各項(xiàng)地方稅收采取便于征收的方式進(jìn)行綜合管理。”

“當(dāng)稅收優(yōu)惠至5%的政策落實(shí)后，對(duì)企業(yè)來說肯定是利好，一方面會(huì)直接產(chǎn)生企業(yè)利潤(rùn)率的增加；一方面由于目前稅收名目繁雜，按照現(xiàn)行稅收標(biāo)準(zhǔn)并不利于租賃企業(yè)的發(fā)展，若變成綜合稅，對(duì)未來計(jì)劃上市的企業(yè)是有利的。”劉翔說。

據(jù)他介紹，對(duì)優(yōu)客逸家這樣的租賃企業(yè)而言，在成都目前是按照“差額納稅”的方式繳納6%的稅收，如企業(yè)在租客那里獲得1000元租金，其中有600元屬于房東，那么企業(yè)是按照實(shí)際收入的400元繳納稅收。如果按照1000元繳納稅收，為了不重復(fù)納稅，那么就需要從個(gè)人房東那里獲得相應(yīng)的抵扣稅票，但現(xiàn)實(shí)中收集抵扣稅票存在一定難度。即使企業(yè)愿意承擔(dān)房東1.5%的納稅成本，由于政策所限對(duì)管理上萬戶房源的優(yōu)客逸家來說工作量過于龐大，因此，成都在上述政策中提到的“綜合管理”，將能解決企業(yè)的上述困難。

租賃機(jī)構(gòu)資金成本偏高

上述業(yè)內(nèi)人士表示，由國(guó)企牽頭是合適的。首先國(guó)企比民企資金實(shí)力更強(qiáng)，可以承受較長(zhǎng)的資金沉淀期；第二，國(guó)企可以按照政府的需求進(jìn)行代建，比如近期成都中心城區(qū)釋放的土地中配備的產(chǎn)業(yè)持有要求以及建成人才公寓無償轉(zhuǎn)讓給政府使用的，國(guó)企的拿地意愿更高；第三，國(guó)企本身自帶“流量”，對(duì)人才的吸引力更強(qiáng)，更容易向人才公寓導(dǎo)入資源。

成都市住房委員會(huì)辦公室政策法規(guī)處副處長(zhǎng)鄧宇環(huán)在接受記者采訪時(shí)表示，由政府組建、新建相應(yīng)牽頭的國(guó)有公司，目前還沒有具體明確是哪幾家，待明確后會(huì)向公眾公布。

目前，相關(guān)部門發(fā)文鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向租賃住房項(xiàng)目加大信貸支持，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

而據(jù)劉翔透露，由于租賃機(jī)構(gòu)是輕資產(chǎn)行業(yè)，在沒有資產(chǎn)抵押物的情況下，只能與一些愿意創(chuàng)新的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，如租賃收益權(quán)質(zhì)押貸款。目前加上利息成本、手續(xù)費(fèi)等綜合下來，行業(yè)內(nèi)融資成本普遍在12%~14%，優(yōu)客逸家控制在10%左右。

“我們其實(shí)在給金融機(jī)構(gòu)打工。”劉翔直言，盡管優(yōu)客逸家在成都已實(shí)現(xiàn)盈利，公司每個(gè)月要還的利息占成都地區(qū)總營(yíng)收的6%，因此獲得的凈利潤(rùn)率只剩2%~3%，而這也僅是單城市實(shí)現(xiàn)盈利并且是租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)情況較好時(shí)的表現(xiàn)，且未加上攤銷總部開銷、IT費(fèi)用等。

《實(shí)施方案（送審稿）》中還提出，成都市力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。