北京土地市場開閘：今年出讓61宗 房企合伙拿下23宗

2017年北京土地市場的下半場，以三宗土地單日吸金112.7億元高調開啟。

鏖戰(zhàn)68輪之后，“金茂+世茂+國瑞”聯合體以78.7億元攬下了豐臺區(qū)西鐵營村地塊，自持比例54%。

半個月后，北京二環(huán)內的東城區(qū)永外大街地塊的爆冷場面，并不在大家的意料之中。時隔5年重新掛牌的永定大街地塊，在8月1日由“華潤+招商+碧桂園”聯合體以在官網報出的最高競買價格38.4億元成交，溢價率僅為0.5%。

這次，“華潤+招商+碧桂園”聯合體的競爭對手，是實力強勁的“保利+首開”聯合體，但這兩家在現場競拍前便選擇了退出。眾多限制因素，讓他們在最后一刻止步。

高歌猛進的時期已過，取而代之的是“寬出嚴入”的土地生態(tài)?！跋迌r、自持、配建自住房”等關鍵詞背后，北京未來住房市場結構迎來不同預期。

房企拿地策略呈現多元化局面，對于起始價高、經營難度大的“難啃”地塊，多達7家的超級聯合體已經出現。據時代周報記者統(tǒng)計，“抱團取暖”增厚了競拍環(huán)節(jié)的拿地概率。年初到現在，北京成交的61宗土地里，共有23宗土地被房企聯合體拿走，后者總成交金額達891.62億元，占總成交比重達62.75%。

但如何處理操盤權與并表權的分配難題，如何對地價、項目操作與收益達成共識，是一個難度遠遠超過拿地的博弈過程。牽手之后，新一輪力量對決已經展開。

開閘與關卡

華潤用“永定華章”四個字為項目定調，招商則打出“永定新禧”的宣傳語。8月1日，這兩張喜氣洋洋的紅色海報刷遍了朋友圈。第一次進入北京內環(huán)后的碧桂園，則顯得有些安靜。

對住宅部分建設和銷售嚴苛的限制，將考驗“華潤+招商+碧桂園”這三家房企的開發(fā)效率和營銷策略。

在這幅總建面約7.36萬平方米的土地上，必須執(zhí)行住宅90/70政策（70%以上為90平以下小戶型），且最高單價不得高于93521元/平方米，商業(yè)部分的50%需自持經營20年，同時還要配建不小于7000平方米的博物館無償移交政府。

更重要的是，這幅地塊的競得方還需要交納土地開發(fā)建設補償費33.9億元，最終的土地成本將高達72.3億元，樓面地價或將超過最終的銷售價格。難以實現盈利成了這幅土地不被熱捧的真實原因。

事實上，北京土地市場“寬出嚴入”的局面，已存在不少時日。

土地供應在今年“開閘”。4月7日，北京同時發(fā)布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。計劃內容顯示，未來北京每年將新增土地供應1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調整，以保障30萬套住房建設需求。

但北京土地市場不是無條件“開閘”。隨著土地“寬出”而來的是花樣翻新的出讓方式，圍繞著“限房價、控地價”的土地供應工作機制，北京土地市場衍生出了競配建、競自持等一系列出讓條件，招招直指“2017年房價環(huán)比不增長”的目標。

事實上，自2016年12月起，北京在土地出讓環(huán)節(jié)試點“限房價、競地價”，拉開了北京土地市場游戲規(guī)則改變的序幕——地價設拐點上限、自持設置預定比例、住宅售價鎖死、自持70年、高標準商品住宅建設方案評比等等，為房企拓展北京市場設置了層層關卡。而在“930”和“317”調控之后，北京8萬元預售證單價紅線也框定了不少房企的開盤步伐。

在北京“寬出嚴入”的土地市場環(huán)境下，調控效果已經顯現。5月份，北京豐臺區(qū)麗澤商務區(qū)兩宗相鄰商業(yè)地塊停止掛牌，最終麗澤金融商務區(qū)D-07、D-08地塊以43.4億元近底價成交，被“華潤+首開+金茂+金石”聯合體競得，溢價率僅0.46%。而D-01地塊因無人報價流拍——北京土地市場上次出現流拍還是在2015年11月。

按照要求，該兩宗地塊均需按照土地使用年限100%自持，不能散售。由于缺乏短期變現能力，苛刻的出讓條件是這兩宗土地遇冷的主要原因之一。

值得注意的是，土地“嚴入”規(guī)則并沒有打消房企的拿地熱情，反而催生了房企拿地策略的多元化。對于起始價高、經營難度大的“難啃”地塊，房企往往選擇以聯合體的形式拿地。

搭伙與陪跑

在歷次競拍的房企名單里，可以看到各式花樣聯合體混搭。

比如屢屢出現的首開+中海+保利+龍湖，金茂+世茂+國瑞，首開+萬科+龍湖+東方華美，國開+萬科+首開+龍湖，保利+中海+天恒+中糧，首創(chuàng)+遠洋+五礦，房山新城+城建+招商等。

比較典型的是今年6月14日，在豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七家房企組成的聯合體。

如果說，之前二家房企聯合拿地是因為地價高漲，開發(fā)商為了降低競爭成本、增加盈利而抱團，那么，在新的游戲規(guī)則下，四五家房企，甚至六七家房企抱團在一起，考慮更多的則是先拿地補倉立足江湖，再想如何止損或減損。

房企聯合體的力量不能小覷。時代周報記者根據北京市國土資源局公開信息進行梳理與統(tǒng)計，截至8月7日，北京市年內成交的61宗地塊中，有23宗地塊被房企聯合體拿走，后者總成交金額達891.62億元，占1420.9億元總土地成交額的62.75%。

從成交金額來看，早在2017年5月底，北京土地市場成交總價達到851億元，已經接近2016年全年852.5億元的水平。6月22日，隨著“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯合體拿下順義區(qū)高麗營地塊，“國開+萬科+首開+龍湖”聯合體拿下房山區(qū)青龍湖地塊，北京2017年土地出讓總金額也突破了千億元大關。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產行業(yè)正趨勢性地增收不增利。未來，北京房地產市場將進入精算時代，房企更多比拼成本優(yōu)勢：“房企拿地已經不可能有規(guī)模利潤，（出手）完全是從戰(zhàn)略角度看：同時有活干，分攤管理成本，增加銷售業(yè)績?！?/p>

協(xié)商與博弈

兩年前，吳瑞（化名）就開始頻繁奔走于北京國土局和一線同行之間，他的任務是找到在京拿地同盟者。

“我們要求占股50%以上，目的是并表?！眳侨鸸┞氂?a href="http://www.wqcgm.cn/city/guangdong/" target="_blank">廣東某大型房企的投資拓展部，他們最近談攏了幾家企業(yè)，剛剛（4日）提交了朝陽孫河地塊的競買申請。半個月后，這宗近10萬平方米占地面積的地塊將進入競價環(huán)節(jié)，起始價40億元。

“誰操盤，誰并表”這個談判核心，在吳瑞他們結盟之初就要敲定。事實上，如何處理操盤權與并表權的分配難題，如何對地價、項目操作與收益達成共識，是一個難度遠遠超過拿地的博弈過程。

一般而言，房企聯合拿地前會事先簽署協(xié)議，對地塊內權益占比、項目部人員構成，以及舉牌授權金額進行約定，并對地塊的操盤權、并表權、項目股權收益進行劃分。競拍時，委派其中一家代表進行舉牌，聯合體成員也會派人陪同。

在拍地現場，認為地價尚在接受范圍內的房企可能會繼續(xù)舉牌，若最終拿下地塊，聯合體成員會重新測算成本并協(xié)商——如果就地塊綜合成本和未來收益達成共識，則可能繼續(xù)合作；而若成員認為地價太貴，超出授權范圍，則有可能會退出合作，由剩余的成員自行接盤，或尋找新的合作方加入。

“正常來說，聯合體拿地中，房企最看重的一般是操盤權。操盤權意味著主導權，股權之外的操盤管理費，甚至是項目未來可能出現的超額收益分成，”北京當地一家房企代表孫志（化名）對時代周報記者稱，“并表權也非常重要，部分房企選擇為自己財報添彩，當然，也有一些房企作為財務投資人來分利潤?！?/p>

過去，大部分聯合體僅由兩家公司構成。權益分配自然比較簡單：一家操盤項目，另一家則獲得并表權。“誰更強勢，誰的區(qū)域開發(fā)和銷售更厲害，誰就能拿到操盤權。”孫志說道。

但雙方都意在操盤，互不相讓的情況，并不是沒有出現過。在南京，保利和朗詩在開發(fā)朗詩保利麓院時，就為操盤權打成一團。最后，“蛋糕”被一切為二，麓院南面地塊由朗詩操刀打造，北面地塊由保利操盤銷售，項目物業(yè)則由兩家合資成立的公司統(tǒng)一負責。

兩家聯合體拿地后的協(xié)商和操作都仍存嫌隙。而如今動輒三四家、四五家的多方聯合方式，更是出現了更多的不確定性。

吳瑞坦言，聯合體中的各個企業(yè)背景實力、開發(fā)風格、資金成本都不一樣，并不是每一家房企在聯合前，都考慮好了聯合可能帶來的各種風險。過關斬將拿到地后，“散伙”的風險也隨時隨地都存在，“在開發(fā)前談崩了，資金壓力和開發(fā)風險就幾何倍數涌現；即便在開發(fā)后鬧分手，也可能出現無人對物業(yè)負責的現象”。

在北京，房企聯合體“散伙”早有先例。2015年，平安龍湖興昌聯合體競得昌平南邵地塊后，因超出龍湖、平安授權價格解體；同年，碧桂園也因授權價格問題退出與金茂聯合奪得的豐臺花鄉(xiāng)地塊；同年，華潤招商華僑城聯合體以83.4億元競得的豐臺地塊，也因華潤招商的退出宣告“拆伙”。

有人選擇退出，有人勇敢解盤。拿地19個月之后，華僑城為豐臺項目找到了新合伙人。8月1日，華僑城與泰禾分別公告，泰禾帶著51.8億元投身豐臺項目。

這將是新一輪磨合、協(xié)商與博弈。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。