上海張江科學城規(guī)劃獲批 新增10萬套租賃房緩解房價

未來上海張江新增住宅將有超過九成用于租賃，這是近日剛由上海市政府正式批復的《張江科學城建設規(guī)劃》提出的。

而就在兩周前，上海首拍租賃宅地，其中一塊6.5公頃宅地正是在張江，被上海張江（集團）有限公司以7.24億元的底價拍得，成交樓面單價為5569元/平方米，業(yè)內(nèi)分析認為這充分說明上海對發(fā)展租賃市場的決心。

張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，成為國家級高新技術園區(qū)之一，此前，這里只是上海郊野的一片田園。

如今張江被稱為中國“硅谷”、“藥谷”，產(chǎn)業(yè)鏈主要包括生物醫(yī)藥、集成電路、軟件和網(wǎng)游動漫等，集聚各類人才約36萬，注冊企業(yè)萬余家。

隨著此次《張江科學城建設規(guī)劃》獲批復，張江將由“園區(qū)”升級為“城區(qū)”。張江科學城將以張江高科技園區(qū)為基礎，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為中國乃至全球新知識新技術的創(chuàng)造之地、新產(chǎn)業(yè)的培育之地。上海要對標的是美國硅谷和紐約、新加坡瑋壹科技園以及日本筑波科學城等國際知名科創(chuàng)中心。

在一系列頭銜加持背后，張江科學城顯然還有另一層身份--上海發(fā)展住房租賃市場的重要試點之一。

張江聚集著大量高學歷、高薪水人才，他們長期面臨著買房難、租房難問題。

張江產(chǎn)業(yè)用地占比偏高，居住用地資源持續(xù)緊缺。在上個月推出租賃宅地之前，張江已經(jīng)有近三年沒有放出住宅土地了，2014年張江放出的幾塊宅地受到30多家開發(fā)商的瘋狂爭搶；而在2013年往前，張江有五年沒有推出宅地。

中原分析師盧文曦告訴界面新聞記者，張江板塊新盤一向極少，截至目前在售一手房源僅553套，均價高達8.4萬元/平方米，且由于張江是上海較早開發(fā)的別墅區(qū)之一，在售新房里還有大量別墅和大戶型房源，并不適合年輕上班族購買，某在售別墅盤均價高達17萬元/平方米；二手房價格區(qū)間在6萬-9萬元/平方米；租金方面，平均租金達70元/平方米，兩室兩廳月租約7000元。

2006年開始，張江就已試水人才公寓，為園區(qū)人才提供“只租不售”的過渡住房，房租相當便宜。以9個人才公寓項目中環(huán)境和條件最好的張江湯臣豪園為例，一室一廳政府指導租金為1800-2000元/月，而市場價則達8000元/月。

但9個項目近3000套住房顯然無法滿足龐大的需求，除了申請條件較為嚴格外，即使符合條件的申請者，也需要至少輪候一年才有可能排上一套住房，租賃期被限制為2-3年。

今年5月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了《張江科學城建設規(guī)劃（征求意見稿）》，其中提出，科學城范圍規(guī)劃擬通過增加居住用地、新增住宅“全部用作租賃住宅”。

但在8月的最終批復中，這一提法被改為：張江科學城規(guī)劃新增約920萬平方米住宅，其中890萬平方米將采用租賃模式，通過城區(qū)內(nèi)外聯(lián)動、租售并舉的方式，為園區(qū)中工作人群提供多樣化的選擇。

即使最終提法略有不同，但未來張江的新增住宅仍將有超過九成被用于租賃，按照規(guī)劃面積計算，將有超過10萬套小戶型租賃住宅入市，這將大大改善目前張江人才公寓供不應求的局面。此前在“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海預計全市將新增租賃住房約70萬套。

過去幾年，張江房價增長迅猛。2015年張江板塊新房均價為5.7萬元/平方米，今年上半年已漲至7.7萬元/平方米，目前均價超過8萬元/平方米。

盧文曦認為，張江科學城建設規(guī)劃明確將新增大量租賃住宅，由企業(yè)供應穩(wěn)定房源，長期來看租賃價格會趨于穩(wěn)定，市場將不會有太大價格波動，和個人房東相比，由企業(yè)運營的租賃項目環(huán)境更加安全、合同執(zhí)行更加嚴格，并且企業(yè)一定會參考政府的指導價格。

而住宅買賣市場則可能面臨一場博弈。“市場上可供買賣的新房源將幾乎絕跡，唯一的選擇是二手房，二手房定價相對自由，本來會參照同區(qū)域新房價格，但未來參照物沒有了，將完全通過市場自由買賣程度來評判，短期會有波動，有人會認為張江可供買賣的房源越來越稀缺，值得投資，有人則會選擇一直租房住。”但盧文曦認為，二手房價格不太可能出現(xiàn)大幅下挫，由于張江科學城規(guī)劃非常利好于吸引人才，未來隨著張江高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論租金還是房價，都會保持相對穩(wěn)定水平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。