警惕房地產(chǎn)領(lǐng)域“灰犀牛”

完善基礎(chǔ)制度

“房子是用來住的”，樸實(shí)真切，卻意義深遠(yuǎn)。中國房地產(chǎn)發(fā)展的大邏輯正在按照這個(gè)根本定位進(jìn)行重塑。

如何重塑，怎么構(gòu)建？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮表示，“從房地產(chǎn)行業(yè)本身看，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照加快建立長效機(jī)制的思路，不斷建構(gòu)、完善以下制度：第一，盡快實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)；第二，建立完善的、市場化的住房租賃制度；第三，建立符合國情的房產(chǎn)稅制度；第四，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；第五，研究加快住房保障立法出臺的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住房保障領(lǐng)域政策與住房保障品種的穩(wěn)定性。

“這幾項(xiàng)制度，在現(xiàn)有的政策體系中均有涉及，但都還需充分落實(shí)?！笨悼×琳f。

國土資源部公開信息顯示，不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)預(yù)計(jì)今年年底能夠?qū)崿F(xiàn)?？悼×琳J(rèn)為，信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅是基礎(chǔ)性的制度，通過信息聯(lián)網(wǎng)可以掌握住房基數(shù)，提高今后政策的針對性及有效性。房產(chǎn)稅對抑制過度投資及投機(jī)有調(diào)節(jié)作用。其他幾項(xiàng)制度，則可以在確立市場與保障雙軌制的前提下，輔以分類調(diào)控的土地制度，實(shí)現(xiàn)住房市場與住房保障的有效融合，實(shí)現(xiàn)二者的動態(tài)平衡。

去除“炒房”行為，還需標(biāo)本兼治?！熬唧w來說，還應(yīng)當(dāng)讓民間資本有更多可以選擇的、有吸引力的出口。例如引導(dǎo)民間資本進(jìn)入股票市場，或者進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)等，這樣通過疏堵結(jié)合的方式才能更好地推動"房子是用來住的"這一命題穩(wěn)步、有效落地?！笨悼×琳f。

嚴(yán)防“灰犀?！?/p>

既防“黑天鵝”，又防“灰犀?！薄＝衲暌詠?，國家相關(guān)部門對于防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)已有多次表態(tài)，并采取了多種舉措予以應(yīng)對。

康俊亮認(rèn)為，從目前看，房地產(chǎn)領(lǐng)域最值得警惕的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)企業(yè)杠桿融資及三四線城市房價(jià)“虛火”兩個(gè)方面。企業(yè)融資方面，國家已經(jīng)出臺了一系列政策措施，風(fēng)險(xiǎn)的可控性逐步增強(qiáng)；今年以來部分三四線城市房價(jià)上漲幅度較大，但三四線城市房價(jià)實(shí)際上缺乏有效支撐，風(fēng)險(xiǎn)正在逐步積聚。

統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到28個(gè)月最低。其中，三四線城市正成為去化主力。

傳統(tǒng)的一二線城市以及部分環(huán)一線城市，政府在出臺嚴(yán)格限售、限貸政策的同時(shí)，加大了土地供應(yīng)力度，所以商品房的去化周期不斷增長。因此，大批民間資本開始轉(zhuǎn)向三四線城市，加速了其去化周期。但要看到，缺少有效的產(chǎn)業(yè)支撐以及對人口的吸引力不強(qiáng)，是大部分三四線城市的共同特點(diǎn)。

“在這種情況下，三四線城市應(yīng)當(dāng)長遠(yuǎn)規(guī)劃，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模及供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)對人口的吸引力，如此才能為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供有效支撐，避免這一波去庫存后，由于政策調(diào)整及市場變動，產(chǎn)生新一波的去庫存問題。”康俊亮說。

放棄“炒房”幻想

從本輪調(diào)控主要措施來看，大部分城市在需求端通過“四限”模式，強(qiáng)力抑制投資投機(jī)需求，降低樓市杠桿，其中創(chuàng)新的限售模式逐步成為此輪調(diào)控的重要抓手。

熱點(diǎn)城市普遍“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“限購又限售”，三四線城市也相繼運(yùn)用公積金手段、限售等方式進(jìn)行調(diào)控。

康俊亮認(rèn)為，本輪調(diào)控具有很多創(chuàng)新點(diǎn)。

第一，企業(yè)自持類商品房的出現(xiàn)。此類住宅企業(yè)自持70年，增加了穩(wěn)定的租賃住房房源供應(yīng)量。

第二，對商品房限售。規(guī)定購買的商品房在一定年限內(nèi)不得對外銷售，有效抑制了投機(jī)行為。

第三，租售同權(quán)或租購?fù)瑱?quán)。租賃住房也能享有原來只能通過購買住房才能獲得的一些社會福利，對培育、加快租賃市場的發(fā)展意義重大。

很明顯，當(dāng)前調(diào)控政策出臺周期縮短、頻率加快，由此也出現(xiàn)不同的聲音。據(jù)了解，有些房地產(chǎn)企業(yè)并不看好本輪調(diào)控的持續(xù)性，認(rèn)為政府后市仍會放松政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

對此，康俊亮認(rèn)為，本次調(diào)控與以往相比有幾點(diǎn)不同，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是投機(jī)客都要放棄幻想。

首先，本次力度強(qiáng)過以往歷次調(diào)控。其次，強(qiáng)力調(diào)控的同時(shí)，加速長效機(jī)制的落地。最后，引導(dǎo)金融脫虛向?qū)崱?/p>

從目前看，長效機(jī)制還未整體出臺，金融領(lǐng)域脫虛向?qū)嵾€在推進(jìn)過程中，可以預(yù)見本輪調(diào)控還會繼續(xù)。隨著長效機(jī)制及金融領(lǐng)域脫虛向?qū)嵉闹鸩铰涞?，現(xiàn)有以限售、限貸為主的行政手段的力度才會逐漸減弱，或逐漸退出。

在康俊亮看來，長效機(jī)制的建立可以從4方面予以理解。

一是要緊緊圍繞“房子是用來住的”這一總體目標(biāo)。組成長效機(jī)制的所有政策要素都不能脫離“房子是用來住的”這一總體發(fā)展目標(biāo)。

二是全面。長效機(jī)制是一系列機(jī)制或政策的組合體，因此要系統(tǒng)、全面地梳理影響房地產(chǎn)的要素，并總結(jié)每類要素落實(shí)為具體政策的實(shí)際情況及其實(shí)施效果。

三是分層。在諸多要素中，有些是基礎(chǔ)性的，落地后基本不會有大的變動，如不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，有些則是需要動態(tài)調(diào)整的，如土地供應(yīng)機(jī)制及供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過分層明確每類要素與相關(guān)政策的著力點(diǎn)。

四是實(shí)現(xiàn)中央統(tǒng)一管理與地方因地制宜的有效結(jié)合。房地產(chǎn)具有區(qū)域性，各地的發(fā)展階段不同，遇到的問題也不同，因此制定長效機(jī)制，在一些具體要素的制度設(shè)計(jì)方面要充分考慮這一點(diǎn)，在保證中央統(tǒng)一管理的前提下賦予地方充分的決策權(quán)。

下半年“穩(wěn)”字當(dāng)頭

談及對今年下半年政策與市場走勢的看法，康俊亮認(rèn)為，本輪調(diào)控至今，一二線等熱點(diǎn)城市房價(jià)逐漸回歸理性，在這種情況下，一二線城市的政策應(yīng)當(dāng)繼續(xù)維持穩(wěn)定性。

但是，一二線等熱點(diǎn)城市基于其區(qū)位及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，房價(jià)還有較大的上漲壓力，在長效機(jī)制未完全落地的情況下，如放開現(xiàn)有的調(diào)控措施，很可能又會導(dǎo)致房價(jià)失控。

此外，三四線城市的房價(jià)出現(xiàn)了較快上漲的情況，如果持續(xù)下去，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)會逐漸增大，因此，應(yīng)當(dāng)將一二線城市的部分調(diào)控措施應(yīng)用于三四線城市，防范這些城市出現(xiàn)樓市過熱局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。