李宇嘉：“北京模式”回歸了共有產(chǎn)權(quán)住房本源

北京樓市調(diào)控近日又放“大招”，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式向社會(huì)征求意見(jiàn)。事實(shí)上，早在2013年10月，北京就發(fā)布了發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的“京七條”，共有產(chǎn)權(quán)形式的“自住型商品房”（簡(jiǎn)稱(chēng)“自住房”）在當(dāng)年就推出2萬(wàn)套。2014年，北京50%的商品宅地轉(zhuǎn)向自住房建設(shè)或配建，當(dāng)年共建設(shè)5萬(wàn)套自住房，占市場(chǎng)規(guī)模的50%。

那么，此次北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，與原來(lái)的自住房是什么關(guān)系？近十多年來(lái)，包括北京在內(nèi)的很多城市，具有保障性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)型商品房（經(jīng)適房、限價(jià)房、雙限房、集資房和安置房等）名目眾多，但多因陷入福利陷阱而屢受詬病，現(xiàn)在又推出具有保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房，能否避免過(guò)去的問(wèn)題？在全面發(fā)力“租售并舉”、培育租賃市場(chǎng)、構(gòu)建“先租后買(mǎi)”的住房新制度的框架下，共有產(chǎn)權(quán)住房如何與“租售并舉”相契合？

北京2013年推出自住房，是想在“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的住房制度框架下，解決京籍居民、非戶(hù)籍常住人口等“夾心層”的住房難題。北京是國(guó)內(nèi)人口吸附能力最強(qiáng)的城市，每年25萬(wàn)左右在京高校畢業(yè)生留京比例約50%，在超高房?jī)r(jià)下，最受傷的莫過(guò)于包括那些“北漂”、京籍無(wú)房戶(hù)等在內(nèi)的中等收入“夾心層”了。他們對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)住房，分享城市發(fā)展和升級(jí)紅利，有強(qiáng)烈訴求。

2013年至2014年，北京不僅大規(guī)模推出自住房，且其價(jià)格比同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格低30%（且不高于每平方米22000元的房?jī)r(jià)控制水平）。但2014年北京卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的自住房“棄購(gòu)”現(xiàn)象。據(jù)報(bào)，當(dāng)年進(jìn)入搖號(hào)程序的數(shù)個(gè)自住房項(xiàng)目，“棄購(gòu)率”最高達(dá)50%，導(dǎo)致北京放緩甚至?xí)和Ａ俗宰》宽?xiàng)目。除了2014年北京樓市回調(diào)的大環(huán)境，自住房制度設(shè)計(jì)存在重大積弊是根本原因。

首先，自住房?jī)?yōu)先解決京籍和保障房輪候庫(kù)的無(wú)房人群，名下無(wú)房或僅有一套房的北京戶(hù)籍居民也可購(gòu)買(mǎi)。其次，在交易限制上，自住房管理辦法規(guī)定，自住房不能出租，5年內(nèi)也不能上市交易。滿(mǎn)5年可出售，但屆時(shí)將以同地段商品住房和該自住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益。再次，自住房被稱(chēng)為“七折房”，即比同地段、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)格低30%。最后，“限房?jī)r(jià)”在限定自住房?jī)r(jià)格的同時(shí)，“競(jìng)地價(jià)”最大化土地出讓金，開(kāi)發(fā)商須以商品房盈利彌補(bǔ)自住房損失。因此，開(kāi)發(fā)商參與自住房項(xiàng)目積極性不高，特別在樓市回調(diào)時(shí)，商品房盈利難以覆蓋自住房損失，自住房供應(yīng)品質(zhì)和配套就會(huì)缺斤少兩。同時(shí)，即便給予30%折價(jià)，很多“夾心層”也難以支付。另外，自住房多偏向于京籍居民家庭（甚至是有房戶(hù)），然后是保障房的輪候庫(kù)，很難惠及非戶(hù)籍常住人口。更重要的是，交易限制太嚴(yán)，特別是上市要繳納土地出讓收益，這讓擁有產(chǎn)權(quán)住房和成為“有產(chǎn)者”打折扣，產(chǎn)權(quán)共有無(wú)法“落地”。

此次暫行辦法的最大亮點(diǎn)，就是去除正常交易的門(mén)檻?；谧》炕貧w居住屬性的要求和設(shè)了5年“限售期”外，未對(duì)出租有任何限制。5年后上市交易時(shí)，購(gòu)房者可隨行就市出售自有產(chǎn)權(quán)部分，或購(gòu)買(mǎi)政府讓渡給購(gòu)房者免費(fèi)使用的產(chǎn)權(quán)部分，擁有全部產(chǎn)權(quán)。所以，從本質(zhì)上講，購(gòu)房者擁有的產(chǎn)權(quán)部分，在權(quán)益上與商品住房無(wú)任何差異。所以，“北京模式”回歸了共有產(chǎn)權(quán)的本源。

在“北京模式”下，購(gòu)房者和政府的產(chǎn)權(quán)份額，既可以是6 4，也可以是5 5。這樣，即便是高房?jī)r(jià)，但在政府折讓地價(jià)，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)定房?jī)r(jià)，戶(hù)型限制（90平方米以下戶(hù)型至少要占70%）及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求是可以實(shí)現(xiàn)的。而且， 共有產(chǎn)權(quán)房源只配售給無(wú)房家庭，如京籍無(wú)房家庭，符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非京籍無(wú)房家庭。近期政策規(guī)定，新市民配售比不低于30%。

事實(shí)上，不管購(gòu)房者和政府的產(chǎn)權(quán)份額按6 4，或是5 5配置，都是購(gòu)房者根據(jù)支付能力選擇的結(jié)果，不僅是理性的購(gòu)房行為，也順應(yīng)需求并豐富了多層次住房供應(yīng)體系。而且，共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場(chǎng)、“購(gòu)租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過(guò)“先租后買(mǎi)”、“先小后大”、“先上車(chē)后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費(fèi)層次。目前，成都、重慶等推出了承租人后期可購(gòu)買(mǎi)租賃住房，而且前期租金可抵月供的“由租到買(mǎi)”的新政策，事實(shí)上將“先租后買(mǎi)”、“租售并舉”有效結(jié)合了起來(lái)。

租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等住房供給側(cè)制度創(chuàng)新，除分流住房需求、穩(wěn)定預(yù)期和房?jī)r(jià)，構(gòu)建理性的住房消費(fèi)層次，更好地實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)以外，更重要的意義是，這給了新市民、非戶(hù)籍人群“扎根”城市的可靠預(yù)期。筆者認(rèn)為，租售并舉也好，共有產(chǎn)權(quán)也好，地方政府要有真心實(shí)意，要在土地供給上“讓利”，給市場(chǎng)有一定的盈利預(yù)期，要增加公共服務(wù)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)在不同群體間的均等化，配套改革也要跟上，如革新土地出讓“招拍掛”，加強(qiáng)公共財(cái)政建設(shè)及稅收政策支持落地等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。