太原樓市陷雙面性矛盾：一邊賣得脫銷 一邊無人問津

太原樓市是兩個脫節(jié)的市場，一邊是價格高的品牌樓盤被搶購，大多為富力、恒大、碧桂園、萬科等大房企開發(fā)；一邊是原本積壓多年的剛需庫存量無人問津，這些產品都是本土中小房企開發(fā)，現(xiàn)在已顯得過時。

時間行進2017年，太原樓市兩極分化極為明顯，傳說中的限購政策遲遲未見落地，人們在暗流涌動中透著焦慮。

“太原樓市上半年出現(xiàn)很明顯的兩極分化，去年我們還在探討趨勢上的分化，今年已經很明顯出現(xiàn)?！?a href="http://www.wqcgm.cn/city/shanxisheng/" target="_blank">山西朗潤云商商務服務有限公司總經理李峰，在接受中國房地產報記者采訪時如是說。

“這個節(jié)點特別微妙，地產圈都在瘋傳近期將限購，但是太原樓市從需求端看并不屬于去庫存市場，從去年開始太原樓市從剛需型轉變到改善型市場，大量庫存積壓是幾年前遺留下來的剛需樓盤，多數(shù)是中小房企開發(fā)，比別人便宜再多都沒有客戶看上?！崩罘逭f。

有分析指出，太原經濟處于轉型階段，經濟乏力，主要依托城市基礎建設的完成促進經濟發(fā)展，以此帶動樓市發(fā)展，同時反作用于城市經濟意圖明顯。

“山西經濟復蘇相對滯后，太原市上半年GDP增長7.1%，主要仰仗于基建和房地產發(fā)展，經濟上稍有起色，貿然出臺調控政策，無疑會打壓太原經濟復蘇勢頭?！鄙轿魇》康禺a商會會長、山西智誠房地產公司董事長郭尚文在接受中國房地產報記者采訪時，對于太原遲遲未出臺限購政策給出了他的看法。

他指出，太原棚改和城改貨幣化補償政策，釋放了大量購買力，加上太原作為二線城市補漲，是太原樓市價格上漲、去化速度加快的重要成因。

另外，一線城市調控政策趨嚴，大房企加速布局太原等二三線房地產市場，致使太原房地產開發(fā)集中度越來越高，本地中小房企開展業(yè)務的機會越來越少，今年少有新項目推出，這也是太原房地產市場兩極分化的重要成因，本地房企轉型勢在必行。

從態(tài)勢上，太原樓市已經成為全國樓市的一個縮小版，兼具了一二線城市的火爆，也面臨三四線城市高企的庫存壓力，雙重屬性的矛盾掣肘，讓調控顯得頗為尷尬。

品牌房企的江湖

2017年太原房地產市場是品牌爆發(fā)的一年，環(huán)線樓市亦是如此。據(jù)朗潤智業(yè)分析報告稱，隨著環(huán)線大盤的全面覆蓋，如東中環(huán)富力金禧城、萬科城市之光的進入，與萬科城形成三足鼎立競爭之勢，環(huán)線市場的競爭進入白熱化階段，品牌房企由之前的點狀布局到現(xiàn)在的東西或南北聯(lián)動，單盤對城市外溢客戶吸附力逐漸降低，地緣性客戶回歸是大勢所趨，獨踞一方的項目優(yōu)勢將不復存在。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，太原7月房價9298元/平方米，小店區(qū)在售樓盤均價為9955元/平方米，杏花嶺區(qū)在售樓盤均價為9431元/平方米，萬柏林區(qū)在售樓盤均價為9308元/平方米，迎澤區(qū)在售樓盤均價為11344元/平方米，尖草坪區(qū)在售樓盤均價為7247元/平方米，晉源區(qū)在售樓盤均價為10088元/平方米。與太原6月房價相比較，六區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，其中迎澤區(qū)房價上漲幅度最高達20.3%。

2017年上半年太原樓市共有48個項目實際開盤或加推，有些樓盤開盤便以熱銷亮相，有的甚至以售罄收官，在這些項目中，品牌房企成績亮眼。

上半年入市的13個品牌項目，以時間段為分割，一季度入市的新項目均坐落于太原環(huán)內熱門區(qū)域，最南不過龍城大街，最北不過北中環(huán)，東西未越過中環(huán)；而二季度入市的新項目50%位于河西片區(qū)，另外50%位于晉陽湖片區(qū)。

“今年上半年，太原市去化近400萬平方米，都集中在新增開發(fā)量上面，這是市場需求角度最真實的反映，而且多數(shù)的在售樓盤均價在9000元/平方米水平?！崩罘逭f。

“2017年，太原樓市在量、價、購房者和開發(fā)商拿地成本的預期多重因素作用下，目前價格逼近一萬元，均價在9700元/平方米水平，我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)包括新入市項目、在售項目。”山西朗潤智業(yè)房地產信息咨詢有限公司市場總監(jiān)劉偉娜說。

中國房地產報記者走訪的幾個項目情況，印證了上述說法。

中車國際城，地處杏花嶺北中環(huán)，由中國中車旗下子公司中車置業(yè)開發(fā)，項目共規(guī)劃5期，一期二期以住宅為主，三期陸續(xù)加推商業(yè)配套項目。

該項目企劃部寧經理告訴記者，中車國際廣場定位為城市綜合體，均價在8500元/平方米，較去年一期開盤價上漲1500元/平方米，“項目價格在太原樓市屬于中等偏上，銷售情況很好，二期期房推出1400多套，目前僅剩100多套，剛需和改善型需求全覆蓋，隔街相望的富力華庭精裝修房價格12000元/平方米，算是太原北城最貴的項目”。

在晉陽湖板塊，萬科翡翠公園、富力灣、保利西江月等品牌公司的項目預計今年入市，板塊進入全面成長期；同時，隨著土地的不斷放量，也吸引更多的開發(fā)商進入，板塊內的競爭將愈演愈烈。從客戶來看，板塊流入人口以輻射全城的中高端改善人群為主。

綠地集團太原分公司田靜接受中國房地產報記者采訪時表示：“綠地目前的兩個項目綠地城和盧浮宮半山國際5期還沒開盤，綠地城7月做了一個開盤前的預熱活動，客群主要是地緣性客戶、改善型客群為主。”綠地城地處晉陽湖板塊，“將來的開盤價肯定會參照萬科金域藍灣，它的精裝修產品目前均價約13000元/平方米。”

富力天禧城項目位于尖草坪區(qū)濱河西路與北中環(huán)交會處，占地1100畝，總建筑面積314萬平方米，是富力地產傾力打造的旗艦項目，是聚合高層住宅、國際公寓、綜合商業(yè)等業(yè)態(tài)的城市綜合體。

據(jù)富力銷售顧問介紹，目前主推的是100平方米以上大戶型三居戶室，精裝房均價在8900元/平方米左右。

在富力天禧城往北有萬科公園里和萬科小鎮(zhèn)，均價為9400元/平方米與8600元/平方米。

沿著河西板塊繼續(xù)向南，目前在售的項目有恒大城，均價在11000元/平方米，恒大雅苑參考均價在11300元/平方米、萬科藍山均價10200元/平方米、國投肖邦價格待定、萬科金域藍灣精裝房二期價格待定，一期均價13000元/平方米；另外遠大璽灣、當代沿湖城、綠地城、泰禾金尊府、萬科翡翠公園、保利西江月、富力灣等項目即將入市，下半年的太原樓市爭奪戰(zhàn)中，競爭只會更為激烈。

在小店區(qū)的龍城大街區(qū)域，匯集了恒大未來城、碧桂園天匯、保利茉莉公館、富力尚悅居二期，也是下半年入市競爭的項目。

再觀太原土地市場，2017年一季度品牌房企獲取土地建筑面積284.72萬平方米，占整體市場70%。品牌房企拿地向來是市場的風向標，體現(xiàn)著市場未來的發(fā)展方向。

“從大房企角度看，全國范圍內，可收割的新區(qū)塊不是很多，太原屬于屈指可數(shù)的幾個發(fā)展?jié)摿^大的城市，理論上可以稱得上房企獲利的目標城市，太原本來進行大規(guī)模的城改，政府層面也希望借助大型房企的資金、經驗、開發(fā)能力，參與太原城市化建設?！崩罘逭f。

中小房企絕地求變

從2017年太原樓市的開發(fā)情況來看，與品牌房企的高歌猛進不同，山西本地房企的機會空間變得越來越窄。

跟大房企合作開發(fā)，拓展房地產上下游業(yè)務，抱團取暖，走出山西尋求海南的發(fā)展機會，都是太原本地房企現(xiàn)在的考慮。

據(jù)報告稱，一季度入市的本地開發(fā)商項目多位于富士康周邊、西山等較為偏僻的區(qū)域，二季度入市四個新盤，其中兩個位于親賢街市中心地帶，另外兩個分別位于河西和太原東北部。相比較品牌樓盤而言，本地開發(fā)商項目的明顯特征為：體量小、證件前景不確定性大、價格偏低。

“今年的顯著特征是中小房企絕大部分在給大房企打工，通過合作、出讓庫存地塊，維持生存，去年還是趨勢，今年已是表現(xiàn)，多數(shù)大房企選擇通過合作開發(fā)?！崩罘鍖τ诒镜刂行》科蟮纳娆F(xiàn)狀給出了他的看法。

郭尚文表示：“全國的房地產市場集中度越來越高，太原也不例外，融資優(yōu)勢、品牌效應、市場認可度都在向品牌房企集聚，所以現(xiàn)在太原房地產市場規(guī)模小的房地產企業(yè)機會很少，今年甚至沒有本地房企開發(fā)的大項目入市?！?/p>

太原房地產市場競爭白熱化的嚴酷現(xiàn)實，給本地的房地產開發(fā)企業(yè)提出新的發(fā)展難題，轉型或者坐以待斃。

“太原本地中小房企發(fā)展愈發(fā)困難，部分中小房企趕著這輪樓市風口自己再做兩年，有土地儲備的跟大型房企合作開發(fā)；部分主業(yè)不是房地產的企業(yè)轉型相對容易，把房地產業(yè)務剝離掉即可；專業(yè)做房地產的企業(yè)轉型就比較困難。原因在于當?shù)貙嶓w經濟沒有復蘇，只有圍繞房地產向上下游發(fā)展，尋求新的發(fā)展機遇。”郭尚文說。

郭尚文作為本土企業(yè)山西智誠房地產的掌舵人，經歷了本地房企在太原房地產市場的輝煌與沒落。

行業(yè)經驗的積淀，讓他敏銳地意識到轉型的重要性，所以智誠房地產提前布局積極拓展，在堅守房地產開發(fā)主業(yè)的同時，積極涉足物業(yè)服務、超市等房地產配套行業(yè)，并積極拓展海南地產市場。

“今年2月份，我們在三亞海棠灣拿地近100畝，準備開發(fā)產權式度假酒店，另外正在海口洽談土地，尋求住宅市場機會?！惫形恼f。

“30~40家山西房企準備籌資100億元組團去海南拿地，確有其事，之前房企在協(xié)商這個事情。近期也有三四家房企通過我在咨詢海南市場情況，后期我們將組織房企調研、考察海南市場，今年下半年及2018年還會有山西房企進入海南市場?！彼貞轿鞅镜胤科笊孀愫Ｄ鲜袌龅南⒈硎尽?/p>

對于為何舍近求遠涉足海南市場，他表示：第一，海南是一個全國性的市場，有別于一般意義上的旅游地產市場，屬于度假式旅游的市場；第二，隨著經濟發(fā)展、人們對健康養(yǎng)生理念的重視，加上北方城市冬季的霧霾影響，是涉足海南房地產市場積極因素；第三，政策層面不會受到太大的調控影響；第四，去海南開發(fā)產權式度假酒店，跟本地房企有了一個互動的平臺，先期開發(fā)的產權式度假酒店，讓山西本土房企在海南有互相依托發(fā)展的平臺；第五，在于本地房企在太原的生存空間越來越窄，2016-2017年太原房地產市場繁榮的過渡期后，本土專業(yè)房企必須尋求出路。

“山西本地房企在海南投資，區(qū)別于其他市場，在三亞更注重于區(qū)位和項目的定位，千篇一律快速復制的住宅項目只有?？谟醒诱箍臻g，但是在三亞就需要挖掘自身特色，中小房企有一定優(yōu)勢不需要做太大轉變，發(fā)揮自身特色，抓住特定市場一樣可以得以發(fā)展。”他說。

對于太原本土房企的發(fā)展現(xiàn)狀及沒有產生大型房企的原因，郭尚文表示：“太原市人口基數(shù)較小，外來人口導入較少，房地產市場發(fā)展相對滯后，加上本地房企實力有限，錯過房地產黃金發(fā)展機遇期。”

樓市的雙面性矛盾

對于太原房地產市場的現(xiàn)狀，太原社會科學院張晨強于今年5月份撰文稱，太原房地產市場發(fā)展既有機遇的同時，又面臨諸多不利因素。主要表現(xiàn)為：城中村改造將釋放大量的房地產供給；房地產開發(fā)土地成本上升較快；支撐住房需求快速增加的人口基礎不足；經濟增長趨緩和信息化進程加快制約房地產市場的需求等等。

據(jù)此分析，太原未來存在房地產供給大量增加、需求增加相對緩慢、庫存上升的可能。政府面臨應對房地產市場進行科學調控和政策引導，保證其健康穩(wěn)定發(fā)展的局面。

7月末，山西省統(tǒng)計局發(fā)布的上半年全省經濟運行情況數(shù)據(jù)顯示，上半年全省地區(qū)生產總值6577.91億元，按可比價格計算同比增長6.9%。

太原市實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）1515.88億元，比上年同期增長7.1%，這是自2015年以來連續(xù)10個季度保持7%以上的增長水平，上半年房地產開發(fā)投資241.93億元，增長9.3%。

太原市是拉動全省商品房銷售面積快速增長的主動力。太原市單位面積銷售額由上年同期的7013元/平方米提高至8847元/平方米，增長26.1%，高于全省平均增速5.6個百分點。

太原樓市近期的火爆表現(xiàn)，跟其它一二線城市的表現(xiàn)一樣。但是對于當?shù)鼐用衩吭缕骄べY（4620元）全國倒數(shù)的尷尬局面，調控房價顯得尤為必要。然而，太原樓市的畸形發(fā)展，在一定程度上左右了太原市政府部門對樓市調控的決心和力度。

太原樓市的真實情況是，過往幾年積壓已久的剛需庫存量得不到釋放消化，新增開發(fā)量卻快速填充了市場的需求。

“太原樓市是兩個脫節(jié)的市場，為響應國家層面對房地產市場的調控精神，政府可能出臺限購政策，目的在于抑制樓市價格過快增長。但是矛盾點在于，太原樓市本身是地價助推房價上漲，另一方面又要考慮原本積壓多年的剛需庫存量?！崩罘逭f。

“從政府層面看，依賴于基建和房地產市場提升經濟發(fā)展的現(xiàn)實，讓其不愿意施加更多行政手段去進行調控，即使調控也是萬不得已，這是一個很尷尬的狀態(tài)?！彼f。

從全國層面看，太原是省會城市里最后一個沒有出臺政策調整的城市，太原現(xiàn)在的情況是大量庫存積壓在過去幾年本土房地產企業(yè)開發(fā)的中小型項目中，即缺乏配套、服務、品質相對較差的項目?！凹词菇衲暌矝]有多大改觀，真正的新增量，都集中在一線房企開發(fā)的項目，而且去化速率極快。”他說。

這也是李峰指出太原房地產市場兩極分化較為明顯的重要依據(jù)。他說：“這些天經常接到本土房企尋求幫助的電話，他們房子每平方米賣7000元左右，賣不動，旁邊品牌房企的房子賣8500~9000元/平方米，都賣瘋了?！?/p>

國家對房地產市場宏觀調控背景下，太原樓市“既要依賴房地產市場保增長，又要兼顧出清庫存。開發(fā)商的拿地成本、購房者的預期以及市場需求結構決定了太原樓市很難出臺有效的調控政策，政府出臺調控政策會是一個很痛苦的過程?！崩罘逭f。

太原多個舊城改造的地塊基本上都是去年下半年和今年上半年拿地，最快入市也要到今年下半年，將來的競爭會更為激烈。

他認為：“太原本身不屬于去庫存市場，從去年開始太原樓市從剛需型轉變到改善型市場，太原上半年達到400萬平方米的去化，都集中在新增開發(fā)量上，這是市場需求角度最真實的反映，幾年前遺留下的大量庫存剛需樓盤，比別人便宜再多都沒有客戶去出手?！?/p>

郭尚文認為：“太原市2016~2017年房地產市場去化速度快有兩個原因，其一是一二線城市的補漲，另外是太原市棚戶區(qū)、城改項目貨幣化補償政策的出臺，釋放了大量的購買力。如果沒有這個政策，太原的樓市不會有這樣的好程度。隨著購買力的上升，加大了跟投者進入的心理預期?！?/p>

劉文娜分析稱：“太原樓市均價還處于較低水平，我們通過中部六省的對比，太原樓市還是處于中下水平，未來還有上漲空間，下半年的房價還預計還有10%左右的漲幅。但是現(xiàn)在政府調控的風聲越來越緊，會影響下半年的房價走勢，但基本上會趨于穩(wěn)定，看跌的預期不會很大?！?/p>

郭尚文對于太原房地產市場的前景給出了他的判斷：“太原舊城改造這兩年進入最高峰，過了這個黃金時期，太原房地產市場將會回落，甚至有下行的可能?！?/p>

畢竟，在缺少產業(yè)人口導入的情況下，單依靠太原市400多萬地緣性人口支撐的房地產市場，上升空間是有限的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。